据《中国房地产报》9月6日报道，近日有消息称，政府正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元的存量房贷利率寻求转按揭，以此来降低购房者负债压力，提振消费。根据相关方案，存量按揭客户可以与现有贷款机构重新协商贷款条款；或者与其他银行进行再融资，实现转按揭。
早在2023年，央行就已经表态过，鼓励商业银行降低存量房贷利率。此政策下，去年9～10月，存量房贷利率进行了一次统一调整。中信证券研究称，从调整结果来看，根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅为73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人，此部分利息支出约占商业银行2023年总营业收入的2.4%。
根据央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，2024年6月，全国新发放个人住房贷款利率为3.45%。这个利率还在下降中。据中原地产研究院统计，2024年8月全国首套房平均利率为3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%左右。广州首套房贷利率最低已经可以做到2.89%。这意味着，存量房贷利率与最新房贷利率之间仍有着80个基点左右的差距。
中金公司预测，如果新一轮存量按揭利率调整平均下调60个基点，估算存量按揭利率下调影响银行净息差7个基点。不过，当前存款利率下调可以对冲存量房贷利率下调给息差带来的压力。考虑到本轮存量房贷利率调整空间可能大于2023年，银行负债的调整幅度应至少为15个基点左右。如果负债成本调整到位，预计存量按揭利率调整对于银行息差的总体效果为中性。
正念君注意到：
1、商业银行两难困境。
目前对于存量房利率下调，经历了多轮消息面的反复。一方面个人存量房贷是国内商业银行最好的资产。在当前商业银行信贷资产全面恶化的大背景下，房贷对商业银行保持，存贷息差的重要性不言而喻。当前截止2024年二季度银行息差下降到1.54% [注1]，已经接近商业银行经营要求1.5%的底线。另一方面，银行也要面对存款持续上涨带来的压力，截至2024年7月末，本外币存款余额达到300.88万亿元，同比增长6.2%。[注2]在贷款资产质量和利息无法上涨的情况下，存款的快速上涨，对于银行这种同时需要存贷平衡的金融机构经营来说，并不是好事。
2、个人理财收益率可能继续下降。
目前下调房贷利率，最直接最快的方式是下调LPR，而LPR下降将使得基准利率下跌。目前银行理财中的最主要资产是国债和金融机构债券。在利率降低的大背景下，国债和金融机构的债券的表面利率会呈下降趋势。势必会影响银行的收入。为应对这种冲击，银行必然会下调负债端成本。6个月以上中长期存款，理财可能都会面临利率或收益率下降。
3、促进消费。
当前根据统计城镇家庭的负债结构相对单一，以住房贷款为主。有43.4%的家庭拥有住房贷款，在有负债的居民家庭中，76.8%的家庭有住房贷款。[注3]房贷利率的下调有利于减少消费者月供，降低家庭负债水平，提升市场资金的流动性。减少的月供。尤其是对2018-2022年高位买房的购房者来说，能够极大减轻生活压力。同时，若这部分节约下来的资金能够进入资本市场，市场在当前位置开始上行，则财富效应的扩大可能进一步加强消费意愿。有望扭转当前消费中出现的紧缩负循环效应，推动形成正循环效应。
注1：财联社：至少10家上市银行高管乐观表态，净息差真的探底了？惠誉“举手”表示反对：LPR可能进一步下调 9月6日
注2：人民银行 《2024年7月金融统计数据报告》2024-08-13
注3：央行《调查》显示：三成城镇家庭两套房 户均资产318万 《中国经济周刊》2020年第9期
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