随着新发放个人住房贷款利率的持续走低，关于存量房贷利率会不会下调的讨论也多了起来。
理论上，存量房贷利率的下调，确实可以起到降低居民债务负担、提振消费的作用。然而，脱离数据来聊影响的意义不大，究竟会有多大的作用，我们还得结合数据来看。
其实存量房贷降低并不是新鲜事。就在去年9月，存量房贷利率曾进行过调整，并为我们提供了观察前后数据变化的窗口。
2023年8月31日，中国人民银行与金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，引导降低存量首套房贷利率。就2023年的情况看，降低存量首套住房贷款利率之举，确实起到了缓解提前还贷的作用。
华西证券的报告中提到，2023年8月全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5亿元。政策出台后的9-12月，房贷月均提前还款金额降至约3870亿元，较8月下降10.5%。利率下调幅度较大的地区，如湖北、河南和江西，提前还贷金额降幅分别达到42.1%、27.5%和22.2%，高于全国平均。
此外，下调存量房贷利率幅度较大的地区，居民消费需求得到了相对的改善。华西证券的报告中提到，2023年四季度全国城镇居民消费倾向较2019年同期低3.7个百分点。但利率下调较多湖北和江西较2019年同期分别低2.4个百分点和1.3个百分点。
请注意，前述华西证券的报告在形容消费需求变化时，用的是“相对改善”。相比之下，天风证券的表述更为直接——在收入预期偏弱的情况下，负债居民的消费意愿低迷不会因为利息支出下降而得到根本改变。
天风证券的报告中提到，2023年8月下调存量房贷利率后，9-12月社零复合增速持续回落，消费数据并未看到反弹的迹象。尽管2023年4季度居民平均消费倾向高于3季度4个百分点，但依然低于历史平均季节性水平（9-10个百分点），可见居民消费倾向并未因为利息支出下降而明显回升。
对此，该报告的理解是，站在负债居民的视角（有房贷居民），房价下跌的资产损失已经降低了负债居民的消费意愿，在存量房贷利率依旧高于新增房贷利率和存款等金融资产收益的情况下，尽管节约的利息支出带来了一笔可支配收入，但只要未来收入预期不变，更好的选择可能依然是继续提前偿还贷款以缓和负债压力。
当然，也有人觉得去年那轮存量房贷利率调降无论是下调范围和下调幅度都有限。参考华福证券的报告，该次调降针对首套个人住房贷款，并未惠及存在较大新老利差的二套房贷款。而据央行披露数据，23年12月新发放个人住房贷款加权平均利率为3.97%，而四季度存量房贷下调后的平均利率4.27%，即9月调降后的存量房贷利率并未与新增贷款利率拉平。
若论更大范围和力度和力度的调降存量房贷利率，还得回到2008年。参考申万宏源的报告整理，2008年10月央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将存量房贷利率下限调整至基准利率的七折。
但历史显然不会简单重复。中泰证券的报告中曾有过比较，2023年7月住房贷款规模体量与2008年10月差距大，国内住房贷款规模近40 万亿，是08年的13倍。上市银行按揭占比总贷款提升10个点至25%，是银行资产稳定的基本盘。
而这，也是一部分人认为进一步下调存量房贷利率或存在掣肘的主要原因。
当然，预判政策会不会调整不是我们的关注焦点。但我们想说的是，评估传导效果不能止步于逻辑推演；程度，才是更需要关注的点。
参考报告
《存量房贷利率下调，历史和未来》，华西证券，2024年9月
《复盘与测算：存量房贷利率调整：预计影响小》，中泰证券，2023年7月
《房地产存量房贷利率对楼市的传导路径》，华福证券，2024年9月
《存量房贷利率下调的空间、路径与影响》，天风证劵，2024年9月
《回溯历史、照鉴当下，存量房贷有望再降息——我国存量房贷利率调降回顾及展望》，申万宏源证劵，2024年9月
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