进入2024年，作为招商蛇口旗下公寓及酒店业务运营管理专业公司的招商伊敦，不仅实现了经营业绩的稳健增长，同时旗下品牌“壹栈人才公寓”也即将亮相资本市场。受益于此，招商蛇口的战略转型也愈发深入，长江证券更是直言，“招商蛇口在房地产行业新发展模式的探索上已领先于竞争对手。”
01 公寓及酒店业务稳健增长，助力招商蛇口战略转型
近日，招商蛇口(SZ:001979)发布了2024年半年度报告，在中国房地产市场持续调整的背景下，公司经营业绩和财务状况依旧保持稳健，实现营业收入512.73亿元、归母净利润14.17亿元，且“三道红线”始终处于绿档。其中，隶属于资产运营业务的公寓及酒店业务表现亮眼，呈现出显著的成长势头。财报显示，2024年上半年，长租公寓业务实现运营收入6.29亿元，同比增长24%;酒店业务实现运营收入4.96亿元，同比增长23%。
值得一提的是，2024年上半年招商蛇口的长租公寓业务在经营规模稳健扩张的同时，出租率也愈发提升。根据财报，报告期内招商蛇口新开业7个项目，新增房源2,898间。截至报告期末，公司管理范围内的长租公寓布局19个城市，已开业项目经营建筑面积约133万平方米，房源总数3.24万间;建设期项目规划建筑面积约83万平方米。在经营指标上，开业1年以上公寓出租率达到90%，新开项目深圳壹栈仕林臻邸开业3个月时点出租率更是达到100%。
招商蛇口在财报中指出，公司的资产运营业务通过招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。显然，作为招商蛇口为了迎合“成为领先的城市和园区综合开发运营服务商”的战略定位、整合旗下公寓及酒店业务所设立的招商伊敦，在其中起到了至关重要的作用。
进入2024年以来，住房租赁市场受宏观经济下行、居民消费意愿下降以及保租房大量入市等因素影响，市场竞争愈发激烈。根据安居客发布的《2024年上半年全国租赁市场报告》显示，2024年上半年已有13省及81城发布今年保障性租赁住房的筹集目标，预计累计新增筹集规模约101万套(间)。与此同时，期间全国40城租赁市场挂牌租金整体呈现小幅下滑趋势。
“虽然长租公寓市场竞争愈发激烈，尤其是关于产品同质化的声音不绝于耳，但随着以‘Z世代’为代表的年轻人成为住房租赁市场的核心客群，租住需求发生了显著改变”，迈点研究院指出，年轻客群不仅更加重视居住品质，而且更加在意情绪价值的满足，这给了长租公寓运营商构筑品牌差异化竞争优势的机会。
迈点注意到，为了迎合目标客群租住需求的变化，招商伊敦在产品与服务的打磨上，更加注重情感化设计，以此建立品牌与租户之间的深度链接。例如，于2024年上半年完成升级改造的壹间·槟榔园项目，招商伊敦除了对家具家私、空间布局等进行焕新升级以外，还特别在房间内添加了隐藏灯带，仅仅一个细节的改变，便让租户感受到了家的温馨。
这种看似微小的细节，其实映的是一家长租公寓运营商的品牌理念。尤其是像长租公寓这样的资产运营业务，品牌差异化的产生以及运营能力的提升，即是由无数个产品和服务上的悉心设计所构筑。因此，据财报披露，壹间·槟榔园改造房源在入市两个月内出租率就已高达95%。
目前，招商伊敦旗下拥有“壹间公寓”、“壹棠服务公寓”、“壹栈人才公寓”三大品牌，覆盖城市白领及精英阶层、中高端商务精英、城市青年人才，各个品牌均显示出强劲的成长势头，业务版图不断扩张。
受益于公寓及酒店业务的优异表现，招商蛇口的资产运营业务在2024年上半年也实现了稳健增长，管理范围内的全口径资产运营收入达到36亿元，同比增长15%;EBITDA达到18.95亿元，同比增长14%。在中国房地产市场深度调整的当下，招商蛇口的资产运营业务，正逐步成为公司的第二增长曲线。
02“壹栈”亮相资本市场，彰显招商伊敦资管实力
在经营业绩稳健增长、综合实力稳步提升的同时，招商伊敦旗下“壹栈人才公寓”也即将亮相资本市场。近日，招商蛇口宣布“招商蛇口租赁住房REIT”正式获批，这不仅是招商伊敦资管实力的硬核体现，同时也将完成公寓业务“投融建管退”商业闭环的构建。
基础设施项目优质
根据招募说明书显示，招商蛇口租赁住房REIT的原始权益人为招商蛇口全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司，基础设施项目为隶属于“壹栈人才公寓”的深圳太子湾项目和深圳林下项目，建筑面积合计约6.53万平方米，合计包含927套可租赁住房，项目整体估值约为12.87亿元。
值得一提的是，太子湾项目和林下项目运营时间分别超过4年和8年，且项目出租率呈显著增长态势，截至2024年6月末，时点出租率分别达到约95%和约98%。
对比已上市5单保租房REITs的底层资产，招商蛇口住房租赁REIT的基础设施项目出租率不仅处于较高水平，而且并未因市场竞争加剧而出现显著下滑的情况，属于成熟且优质的资产。根据迈点的统计，截止2024年6月末，已上市5单保租房REITs合计12个基础设施项目中，共有7个项目的出租率环比上一季度下滑，最高下滑幅度高达3.08个百分点。
迈点注意到，太子湾项目和林下项目均位于深圳市南山区的蛇口片区，该区域经济发达、企业众多，住房租赁需求旺盛。作为项目运营商的招商伊敦，在选址上以交通便捷、商业及生活配套齐全的物业为主，区位优势显著。这一方面体现出招商伊敦敏锐的市场洞察力，另一方面，合理的项目定位，叠加卓越的运营能力，以及自身央企背景的资源优势，也是项目取得优异投资回报的保证。
此外，在基础设施项目的性质上，招商租赁住房REIT并不局限于保障性租赁住房，例如林下项目即为公共租赁住房。根据深圳市住建局公布数据，截至2023年12月底，深圳市公共租赁住房轮候库内排队等待的户数已经超过48万户，市场整体呈现供不应求的态势，这也保证了项目能够长期稳定保持较高的出租率。
年内首单获批保租房REITs
随着招商蛇口租房租赁REIT的获批，资本市场也将迎来第六单保租房REITs，同时这也将是2024年首单获批的保租房REITs。而且，从申报到获批，招商蛇口租房租赁REIT仅用时3个月。
自2023年以来，随着公募REITs发行的不断提速，越来越多的住房租赁企业加快了保租房REITs的申报发行工作，例如今年1月新黄浦宣布启动保租房REITs的申报发行工作，今年3月建设银行宣布“建信建融家园REIT”获得证监会和上交所受理。不过，于5月底才正式开启申报发行工作的招商蛇口，却成为了2024年首单获批的保租房REITs。
“REITs的底层资产质量直接影响其发行速度，例如项目的成熟度、盈利能力、稳定性等都是关键考量因素。如果项目质量不高，可能会导致审批和发行进展缓慢。”一位业内资深人士对迈点表示，从基础设施项目的资产质量来看，招商蛇口凭借自身的品牌影响力以及招商伊敦的运营能力，在行业中处于领先地位，这在项目的出租率和收益能力上已经得到了充分体现。
迈点注意到，由于住房租赁REIT的底层资产通常具有较高的出租率与租金收缴率，同时享有税收、土地等优惠政策，在投资回报率、分红派息方面的表现显著优于其他REITs产品，因此在公募REITs市场中属于稀缺产品。数据显示，自今年6月以来，保租房REITs持续领涨，年内最高涨幅近30%，远超中证REITs全收益指数。未来，招商蛇口租房租赁REIT的上市，将为投资者提供更好的投资机会，同时也将助力中国公募REITs市场的高质量发展。
而对于招商蛇口而言，自此公司在商业、写字楼、产业园、公寓等主要持有经营业态均建立了退出通道，资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式趋于完善，战略转型也愈发深入。长江证券在研报中直言，“招商蛇口在房地产行业新发展模式的探索上已领先于竞争对手。”
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