作者 I 陈姝 选址960
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公募REITs底层资产类型进一步多元化。
9月11日，上交所信息披露显示，招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“招商科创REIT”）项目状态更新为“已通过”。
招商科创REIT于今年3月上报，正式获批后是国内首支科创孵化器REITs。
招商科创孵化器REIT基金管理人为招商基金，专项计划管理人为招商财富资产管理有限公司。原始权益人是上海杨浦科技创业中心有限公司，为上海市属国有企业，是全国范围内连续八年获得国家级科技企业孵化器A类评价结果的七家孵化器机构之一。
该基金的初始投资基础设施资产包括3处孵化器空间，分别为国定路1号楼、国定路3号楼以及湾谷园B5号楼。
3处孵化器均位于上海张江国家自主创新示范区杨浦园内，毗邻杨浦区大创智创新发展示范区，辐射半径内聚集了同济大学、上海财经大学等多所高校，紧邻复旦大学邯郸校区和江湾校区，周边交通便利，产学研氛围浓厚。
国定路1号楼所涉国有建设用地的土地用途为工业用地；国定路3号楼所涉国有建设用地的土地用途为教育、科技办公；湾谷园B5号楼项目所涉国有建设用地的土地用途为教育科研；总建筑面积合计约7.46万平方米。截至2024年6月30日，3处资产的运营时长均超3年。
截至6月30日，3处资产共有119家租户，涉及6个行业，主要集中在专业服务、信息技术类，租赁面积占已出租面积比41.12%和36.95%；租约到期日主要分布在2024年至2026年间。最近3年及一期末，基础设施项目时点出租率分别为95.25%、88.78%、90.74%和86.78%。
上述基础设施项目估值合计10.03 亿元。该估值较首次申报时的估值（11.837元）进行了调减，整体估值下调1.813亿，下调幅度15.29%。
信息显示，上海市杨浦区是国家创新型城区、全国双创示范基地和上海科创中心重要承载区，始终坚持“大学校区、科技园区、公共社区三区联动”和“学城、产城、创城三城融合”的建设理念。基础设施项目所在区域通过整合高校、园区、产业等优势资源，逐步集聚了一个以技术交易活跃、新兴产业孵化、龙头企业集聚为一体的新质生产力创新创业区域。
作为该基金原始权益人，上海杨浦科技创业中心有限公司由上海市科委、杨浦区政府和复旦大学三方出资建立，属市科委委托监管的市属国有企业。截至6月30日，其总资产26.81亿元，是上海市科委下属资产规模最大的企业之一，全资、控股企业7家，参股、作为主要发起人企业23家，员工合计660余人，在管园区10个，入驻企业近10000家。
上海杨浦科技创业中心有限公司总经理谢吉华曾表示，建立资产证券化通道是集团新一轮战略规划的重要部署，将构建起“投资建设-运营管理-REITs融资-快速实现收益和资金回笼-扩大再投资”的闭环，让技术、数据、知识等新型生产要素进一步赋能以土地要素为主的底层资产，把地方政府、大学科研院所、国有企业、资本和科技园孵化器等各方资源都放到同一个基金下面，用共享的形式，盘活国有老旧资产，为城市更新赋能。
招商科创孵化器REIT成功获批，标志着我国公募REITs底层资产类型进一步多元化，同时，也为孵化器行业的可持续发展提供了新样本，即通过“资产经营、资本经营的科技园区管理能力+服务经营的科技企业孵化器管理能力”，持续提升产品管理规模和内在价值。
从孵化器类产业园的业务模式来分析，科创孵化器REIT具备风险较为分散、孵化管理的特点及投资价值。相较其他产业园，项目租户的单位租赁面积普遍较小，租户数量较多，风险较为分散。
除了招商科创REIT获批，另外两支以产业园区为底层资产的公募REITs也有动态更新：9月12日，中金亦庄产业园公募REITs正式在上交所申报；9月19日，博时津开产园REIT将上市交易。
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