9月14日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（场内简称：招商基金蛇口租赁住房REIT 基金代码：180502）披露基金份额发售公告，网下询价结果出炉。该项目受到资金青睐，参与询价的网下拟认购份额是网下发售份额的103.66倍，刷新了2024年以来（截至9月12日）全市场共15个询价REITs项目的最高倍数。
招商基金蛇口租赁住房REIT公告显示，网下询价阶段基金管理人通过深交所网下发行电子平台共收到79家网下投资者管理的207个配售对象的询价报价信息。全部配售对象拟认购数量总和为98.58亿份，为初始网下发售份额数量的103.66倍。项目询价区间为2.485元/份至2.871元/份，所有网下投资者报价的中位数为2.785元/份，加权平均数为2.7927元/份，最终确定的发售价格为2.727元/份，发行基金份额总额为5亿份，预计募集资金13.635亿元。按上述定价，有效报价投资者数量为70家，管理的配售对象数量为171个，有效认购数量总和为89.0608亿份。
同时，根据公告，招商基金蛇口租赁住房REIT将于9月19日至9月20日正式发售，本次发售的基金份额总额为5亿份，其中初始战略配售基金份额数量为3.6415亿份，占发售份额总数的比例为72.83%。网下发售的初始基金份额数量为0.9510亿份，公众发售的初始基金份额数量为0.4075亿份，按照发售价格计算，公众发售部分拟募集1.11亿元。
公众投资者可以通过场内或场外方式认购基金份额，参与该基金场内认购的，应当持有深圳证券交易所人民币普通股票账户或证券投资基金账户；参与基金场外认购的，应当持有中国证券登记结算有限责任公司注册的开放式基金账户。基金场内认购以份额申请，场外认购以金额申请。投资者可以多次认购本基金份额，场内认购每次认购份额为1,000份或者其整数倍；场外认购每次认购金额不得低于1,000元（含认购费）。
招商基金蛇口租赁住房REIT在询价阶段受到市场资金青睐。此次招商蛇口精选旗下“壹栈”系列优质资产申请设立租赁住房REITs，该项目的发起人为招商蛇口，原始权益人为深圳市招商公寓发展有限公司，项目底层资产为深圳市壹栈太子湾项目和壹栈林下项目，均为具备保障性质的租赁住房，总建筑面积约6.53万平方米，共有租赁住房927套，配套商业15套。太子湾项目运行满4年，2024年1-6月平均出租率达94.66%；林下项目运行满8年，2024年1-6月平均出租率达97.24%。项目整体运营表现稳定，能够产生持续现金流。
根据发售公告测算数据，按发售价格2.727元/份和5亿份的发售份额计算的预计募集资金总额，2024年7月1日至12月31日期间对应的预测净现金流分派率为4.00%（年化），2025年对应的预测净现金流分派率为4.05%。
资料来源：产品招募说明书
本基金可供分配金额主要由项目公司所持基础设施资产所产生的租金及管理费收入形成。在基金运行期内，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流偏离预测现金流，存在基金向基金份额持有人实际分配金额低于预测的可供分配金额的风险。同时，《可供分配金额测算报告》是在相关假设基础上编制的，相关假设存在一定不确定性，因此本基金的可供分配金额预测值不代表对基金运行期间实际分配金额的保证，投资人可能面临现金流预测偏差导致的投资风险。
风险提示：本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金。本基金为基础设施证券投资基金，采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金封闭运作，不开放申赎。本基金在深交所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可进行场内交易或通过交易所基金通平台进行场外份额转让。投资基础设施基金可能面临包括但不限于基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书和基金产品资料概要等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，充分认识基金风险收益特征和产品特性，自主判断基金的投资价值，并充分考虑自身的风险承受能力，谨慎做出投资决策，自行承担投资风险。
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