在过去几年，高涨的利率对股票估值构成了压力，但那些受益于通胀升温的物业资产却有望为投资者提供可观的投资回报。本期，我们将为大家分析为何投资房地产能使收益免受通胀“蚕食”，不同房地产项目的供应和需求关系对投资收益的影响，以及在选择投资项目时需注意哪些事项。
通常，房地产投资者能够受益于通胀升温，部分原因是建筑材料或劳动力成本上涨导致新建工程放缓，从而增加现有物业的价值。然而，许多类型的物业价值与通胀直接挂钩。
不同类型房地产项目的租约合同，均可体现租金增长与通胀挂钩。部分租约合同还设有固定的租金升幅条款，或规定在指定时间考虑调整租金，因此，这些条款或能为投资者带来高于通胀的实际收益。
特定的供应和需求尤其重要
然而，并非所有房地产项目的性质都相同，投资者还需要密切关注他们所投资的物业类型，比如，房地产项目中住宅及医院都属于必需品。其他类型的房地产项目，如学生宿舍或数据中心则受益于强劲的需求和有限供应。以数据中心为例，我们通过观察电力消耗趋势来评估该物业类别的增长情况，有数据反映，数据中心市场在未来有望实现强劲增长，反之，部分物业类别则需求疲软。
因此，虽然电子商务和在家办公的趋势有利于物流等工业物业市场的发展，但同时也削弱了很多商铺和办公室的需求，并导致它们的“定价能力”（即业主通过调升租金将通胀压力转嫁给租户的能力）受到显著影响。
尽管如此，城市化仍然是一个持续的基本结构性趋势，目前城市的居住需求创下历史新高，租金也随之上涨，从而利好公寓等物业类别。居住成本居高不下也是导致美国整体经济通胀难以遏制的原因之一。
利率快速下降推升房地产估值
投资者可以通过投资各类型的房地产项目，包括自助迷你仓、预制房屋，以及工业物业和其他快速增长的数字经济相关的物业资产类别，来把握住利率下降导致房地产估值上升的趋势。
在人工智能（AI）被大规模使用前，它也需要依赖数据中心远程托管所需的云计算存储能力，然而，主要城市数据中心的电力供应似乎难以跟上需求步伐。
数据中心的潜在增长规模一直是业界热议的话题。但据相关领域的专业人士估计，到2030年美国的电力总需求可能达到35吉瓦（GW），较2022年的17 吉瓦（GW）增长超逾一倍。
这些结构性增长趋势，也解释了为何房地产有望为投资者带来更具吸引力的股票收益和资本增长机会。
资料来源：
.《投资不断发展的数据中心经济》(Investing in the rising data center economy)，麦肯锡公司(McKinsey & Company)，2023年1月。
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