来源| 地产密探(ID:real-estate-spy)

刚刚,金地集团结束了2024年中期业绩交流会,究竟碰撞出了什么火花,又向投资人及业内传递了什么判断、预期?

当前房地产宽松政策不断加码,楼市尚待企稳,金地作为混合所有制优秀房企代表,年内也历经了众多“大动作”,使这场线上交流具有较高的市场期待。

按最新情况,金地集团的股价涨幅了超6%,一度冲到9.39%,远高于房地产开发指数不到2%涨幅,是否对交流会信息的积极反馈?

从投资人提问的关注点看,归结起来主要集中于3点:

一、业绩问题;二、债务问题;三、销售与投资问题。

谈业绩,有失有得

从今年中期业绩看,金地上半年营收同比降幅四成,归母净利润也亏了30多亿。再看同行,如“房企标杆”万科当期亏近百亿,而近三年来逆市扩张强劲的地产央企“四大金刚”保利、华润、中海和招商,当期盈利也有明显下滑。

比如,保利发展归母净利同比跌幅四成,华润置地归母净利跌幅25.37%,中海跌幅23.54%,招商蛇口路跌幅34.17%。

交流会上,金地集团财务总监曾爱辉回应说,2024年上半年行业持续深度调整,公司将确保现金流安全作为首要任务,售价采取随行就市策略,加速去化和现金回流,利润会出现一定的折损。此外,公司销售规模同比下降,导致结转规模、毛利率同比下降,叠加资产减值计提。

换言之,大家此时都很“卷”。聪明一点的,就应降价促销跑量,加紧回现,致盈利空间收窄等。比如今年上半年,金地集团的滚动回款率约94%,回款持续保持良好水平。

谈债务,半年减债百亿

截至今年6月底,金地集团账面货币资金余额231.2亿元,较去年底减少66.2亿元。曾爱辉解释说,这主要原因系“公司及时调整负债结构,严守现金流安全红线,积极偿还到期债务,控制杠杆水平”。

该期末,金地有息负债余额817亿元,较去年底下降102亿元,从下降幅度看,当期有息负债下降规模大于货币资金下降规模。

年初至今,金地已累计偿还境内公开债约136亿元,同时8月已如期偿还到期的4.8亿美元债,已无存续境外美元债,今年内剩余待偿还公开债是11月、12月份合计到期的30亿元中票

这背后,是金地及时抓住大宗资产处置、加速销售去化、拓展融资渠道等时机积极筹措偿债资金确保了如期兑付。比如年初,金地以32.5亿元向公司第二大股东福田国资出售了深圳环湾城51%股权,这笔巨额资金无疑是“雪中送炭”。

可以说,金地已迈过偿债高峰期,后续在节奏把控上将势必更加“游刃有余”。徐家俊强调说,面对行业发展新形势,公司将牢牢守住风险防控底线,持续强化现金流管理,全面提升经营管理质效等。

谈销售,存量项目二次定位

有投资人关注到,今年前8个月,金地累计签约面积321.6万方,同比下降46%;签约金额476.1亿元,同比下降56%,对这个跌幅及如何加大去化手段、会否进一步拉低毛利率有一些疑虑。

徐家俊解释说,2024年上半年,全国新房市场整体延续调整态势,公司受到了一定影响,但将通过优化渠道、加快资源盘活、提升经营管理来应对挑战。

1、优化渠道管理上,持续推进合伙人体系和线上获客模式,借助抖音、安居客等线上平台,积极拓展客户并提升线上销售转化率。
2、资源盘活上,对存量项目进行二次定位,确保项目在市场中的竞争力。
3、经营管理上,加大考核力度,提升管理精细化水平。

注意,徐家俊提到金地“存量项目二次定位”问题,应是根据市场需求打造“适销对路”产品,保持市场竞争力。这是金地项目产品端的一个重大策略变化。

徐家俊认为,基于当前宏观经济与行业发展状况,我们预计未来市场将维持当前供需状况,公司将根据不同地方市场状况随行就市,并发挥营销自渠优势,取得市场领先

“虽然当前市场依旧承压,但房地产作为国民经济的支柱产业地位不变,预计在从中央到地方的多项政策支持引导下,房地产市场将逐步恢复平稳,在中长期保持健康稳定的发展态势。”

截至今年6月底,金地集团总土储约3589万方,权益土储约1599万方,其中,一、二线城市占比约75%。

针对市场关注到“金地已有1年未公开拿地”,金地集团总裁、财务负责人李荣辉回应说,公司2023年下半年开始缩减投资,未来将依据市场形势和公司现金流统筹情况择机补充土储。

“公司将持续加强对宏观形势分析与研判,以及房地产调控政策变化对不同城市市场的影响,根据各城市市场运行趋势及时有效地评估和调整投资策略,做好投资资源的配比和调度。”

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