事件
国家统计局公布 2024 年 1-8 月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额6.9 万亿元，同比下降 10.2%；房屋施工 70.9 亿平米，同比下降 12%；新开工4.9 亿平米，同比下降 22.5%；竣工 3.3 亿平米，同比下降 23.6%；新建商品房销售面积 6.1 亿平米，同比下降 18%；销售额 6 万亿元，同比下降 23.6%；待售面积 7.4 亿平米，同比增长 13.9%。房企到位资金 7 万亿元，同比下降 20.2%。
核心观点
单月投资开工降幅收窄，竣工扩大：8 月全国房地产投资 8407 亿元，同比下降10.2%，降幅较 7 月收窄 0.6 个百分点。其中东部、中部、西部、东北部单月投资同比分别下降 9.7%、10%、11.2%、20.8%，降幅较 7 月扩大 0.8 个、收窄 1.5个、0.2 个、3.1 个百分点。8 月全国新开工 5732 万平米，同比下降 16.7%，降幅较 7 月收窄 3 个百分点，连续 3 个月改善；竣工 3377 万平米，同比下降36.6%，降幅较 7 月扩大 14.8 个百分点，后续伴随保交房高峰过去、上年基数抬升，仍可能面临一定压力。
单月销售边际改善，持续修复有待观察：8 月全国商品房销售面积 6453 万平米、销售金额 6393 亿元，同比下降 12.6%、17.2%，降幅较 7 月收窄 2.8 个、1.3个百分点。其中东部、中部、西部、东北部 8 月单月销售面积同比分别下降14.2%、1.7%、20.5%、21.1%，降幅较 7 月扩大 4.8 个、收窄 19.8 个、扩大 2.5个、9.9 个百分点。8 月全国商品房销售均价 9907 元/平米，环比下跌 0.4%，同比下跌 5.3%，跌幅较 7 月扩大 1.6 个百分点；70 个大中城市新建商品住宅价格环比下降 0.7%，同比下降 5.7%，二手住宅价格环比下降 0.9%，同比下降 8.6%；整体看以价换量趋势明显。往后看，房价下行及收入担忧、库存较大等购房制约因素依旧存在，政策层面仍有必要降低新增房贷利率以减轻月供压力、提升租金回报相对吸引力，同时加快收储落地消化存量库存、改善市场供求关系，建议密切关注“租金回报率 VS 房贷利率、国债及理财收益率”等相对估值指标、收储落地情况。
到位资金持续好转，国内贷款同比转正：8 月房企到位资金同比下降 10.6%，降幅较 7 月收窄 1.3 个百分点，连续 3 个月好转。其中国内贷款同比增长 7.4%，增幅较 7 月提升 11.2 个百分点，融资环境延续宽松；定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降 15.7%、21.8%，降幅较 7 月小幅扩大 2.8 个、大幅收窄 12.2个百分点，与销售降幅改善基本印证。
投资建议
8 月房企融资环境延续宽松，全国房地产投资、开工、销售边际改善，考虑房价下行及收入担忧、库存较大等购房制约因素仍旧存在，楼市持续修复有待观察。当前地产板块主要个股市值及仓位均处于历史低位，且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化。短期板块催化仍在于政策，中期趋势性机会取决于楼市量价企稳，关注“租金回报率 VS 房贷利率、国债及理财收益率”等相对估值指标变化。个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）、建材等细分领域及产业链头部企业。
风险提示
1）政策持续性不及预期风险：若后续政策呵护不及预期，楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足；2）二手房持续分流叠加高品质住宅供应不足，楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，叠加二手房持续分流市场需求，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；4）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。
资料来源：平安证券 -《房地产行业点评：投资销售边际改善，到位资金持续好转》
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