华安外高桥REIT项目聚焦（反馈探讨：集中换租）

“REITs速达”对最新申报的‘’华安外高桥仓储REIT‘’项目申报文件进行了认真学习和总结。对照监管审核思路，对项目中一些焦点信息以及可能被问询事项进行了整理，以资借鉴。主要对折现率、管理费、关联交易以及保险等进行一些探讨。 “华安外高桥仓储REIT”作为华安基金目前申报的第3单REITs项目、第3个不同资产类型的REITs项目；底层资产位于上海对外开放核心区的外高桥也是行业关注的焦点。 项目介绍：《华安外高桥仓储封闭式基础设施证券投资基金》基金拟初始投资的基础设施项目的原始权益人为上海外高桥集团股份有限公司。基金管理人为华安基金管理有限公司。底层资产为W3-3地块8#仓库、W4-3 地块14#仓库、W5-2地块1#仓库、W5-5地块12#、13#仓库等四处仓储物流资产。项目于评估基准日2024年3月31日的市场价值为人民币116,600.00万元；拟募集资金120,628.15万元。 一、合规性 1、备案事项 截至2024年3月31日，基础设施项目租赁合同均未完成租赁合同备案。备案是常见话题，也是项目申报合规项之一。
2、重组 待上海市浦东新区国有资产监督管理委员会同意基础设施项目所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施后，外高桥集团股份就本基础设施公募REIT的开展获得有效批准与授权，基础设施项目所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施，基础设施项目股权转让不存在法定或约定的转让限制。 入池的四处底层资产重组工作在申报至交易所时尚未完成。 3、保险 （1）项目投保了财产一切险及公众责任险。保险期限自2024年1月1日0时起至2024年12月31日24时止。 需要进一步说明，保险种类、保险金额是否能够完整覆盖项目估值规模。 （2）测算中，2024年4-12月与2025年度项目公司保险费用（不含税）分别按照13.01万元、17.32万元计算。评估报告中保险费预估为183,580元/年。 需要进一步说明差异原因。 二、运营 1、重要资金提供方
截至2024年3月末，基础设施项目合计有10个租户，其中前五大租户的租赁面积合计112,565.46平方米，占全部已租赁面积比重为79.21%；月租金收入合计623.74万元，占全部月租金收入比重为84.21%。 需要补充包括但不限于租户的经营情况、财务状况、续期意愿及集中换租的风险缓释措施。 2、集中到期 截至2024年3月末，基础设施项目剩余租赁期限在一年内（含一年）的租赁面积为18,173.02平方米，占基础设施项目可租赁面积的12.79%，剩余租赁期限在一年至两年（含两年）的租赁面积为60,036.41平方米，占基础设施项目可租赁面积的42.25%。历史续签率、到期续签率以及退租后的具体招租安排、风险提示等。需要结合重要现金流提供方的行业分布、业务模式、资信情况等，对项目运营的稳定性进行核查并发表明确意见，充分揭示风险，并设置风险缓释措施。
3、历史运营 从历史运营数据来看，2021年的租金收入最高，为82,651,393.27元，2022年、2023年呈现较大波动。 需要补充说明变动原因并进行风险揭示。 4、租金收缴房地产租赁项目的租金、租赁押金、建设押金、预约金、电站使用费、违约金等费用的收取由运营管理机构负责。 补充说明费用缴付周期及缴付比例。5、管理费 固定管理费（不含税）=（项目公司营业收入-应收账款余额）*固定管理费率6%；浮动管理费（不含税）=（项目公司实际完成收入-项目公司预算收入）*浮动管理费率6%。本次评估测算中预测期内的运营费用规模主要参考基础设施历史运营情况，结合相关方签订的运营服务协议中的约定进行预测，按照不含税运营收入的5%测算。运营管理费分为基础运营管理费和绩效运营管理费两部分：（1）基础运营管理费=物业资产运营收入*6%，其中，物业资产运营收入为不包含增值税的收入金额（2）绩效运营管理费=（物业资产运营收入回收期内实际收取的物业资产运营净收入-该回收期对应的物业资产运营净收入目标金额）*20%（运营管理实施机构应将不低于每一标的基础设施项目运营收入回收期的绩效运营管理费的40%用于奖励标的基础设施项目运营团队。）需要进一步说明管理费设置的合理性。
三、估值 1、出租率从时点数据来看，W5-5地块12#、13#仓库出租率为85.07%。另外的3个项目达到了满租，截止2024年3月末，已实现租金收入为19,905,653.52，预测全年租金收入为79,553,083.41。较2023年全年营业收入有所增长。 需要进一步说明预测的合理性。 2、折现率项目选取7.5%作为折现率。 需要进一步说明折现率取值的合理性，并与同类项目进行比较。 四、其他1、根据《上海外高桥集团股份有限公司2023年年度报告》，物业经营板块主要为公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园、浦东新区森兰区域从事开发、招商、运营和管理，为客户提供产业园区厂房、仓库和配套办公楼宇，在森兰区域从事商业、办公物业的租赁及管理服务。 外高桥公司持有超过20几处资产，需要补充说明选择4个入池资产的原因。 2、2023年度，单独及其关联方合计提供的现金流超过全部基础设施项目现金流总额10%且截至尽调基准日仍租赁基础设施项目的租户共有5家，为租户A、租户B、租户F及其关联方租户G、租户H，构成基础设施项目的重要现金流提供方。 截至2024年3月末，基础设施项目共有10名租户，其中有3家关联租户，分别为上海外高桥医药分销中心有限公司（以下简称“医药分销公司”）、上海畅联国际物流股份有限公司（以下简称“畅联股份”）和上海畅链进出口有限公司（以下简称“畅链公司”），承租部位均位于W5-2地块1#仓库内。2023年度3家关联租户租金收入占基础设施项目整体租金收入的15.96%。 需要进一步说明租金合理性、租期持续性。 小结：从目前申报材料中披露的首个完整年度分派率来看，4.97%的年化分派率相对较为理想，虽然与二级市场平均值还有一些差距，但就发行来讲颇具诚意。从折现率来看，项目还有进一步压实估值的空间。