随着国家“恢复和扩大消费”政策与资本市场需求的双重推动,消费REITs逐步成为连接实体经济与资本市场的桥梁,为商业地产的高质量发展开辟新路径。

9月,又有一批新产品陆续摆上消费基础设施REITs的货架。其中,华夏大悦城商业REIT作为西南地区首单消费REITs,获得投资者踊跃认购,是目前已发行的7支消费REITs中首个开售当日就提前结束公众发售的消费REITs,超募1.448倍,于今日正式登陆深交所。

分析认为,华夏大悦城商业REIT上市不仅丰富了我国公募REITs的底层资产类型,也将进一步提升公募REITs市场规模和市场活力,推动公募REITs市场高质量发展。对于大悦城控股来说,通过REITs形式盘活存量资产,有利于优化资本结构,形成投融资良性循环,提升自身可持续经营能力。对于广大投资者来说,则有机会参与优质商业地产的收益分享,便捷享受商业地产的发展红利。

购物中心打头阵,助力轻重并举发展

华夏大悦城商业REIT于8月27日正式发售,公告显示,该REIT公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为37.089%和36.585%,比例配售前的总募集规模达48.124亿元,是其拟募集规模的1.448倍,市场反响热烈,投资者高度认可。

其首发底层资产成都大悦城,作为大悦城控股旗下优质购物中心,所处地理位置优越,凭借“体验式商业”的核心竞争力,连续多年业绩表现亮眼,出租率稳定在96%以上的高位,租金坪效逐年攀升,商业价值持续增加。

(成都大悦城实景图)

多年来深耕商业地产领域,大悦城控股形成了先进成熟的运营模式和强大的管理能力,积极探索轻资产管理输出等业务模式,轻重并举战略取得实质进展。

中报显示,截至2024年6月底,大悦城控股全国布局45个商业项目,其中重资产30个、轻资产15个;在营项目34个(含轻资产和非标准化产品),总商业面积374万平方米。

今年上半年,大悦城控股购物中心销售额达到196亿元,同比增长14%;客流量达到1.7亿人次,同比增长24%;平均出租率保持在94%的高位,体现了强大的商业运营实力。写字楼和产业地产板块也保持了稳定增长的态势,上半年写字楼整体平均出租率达到91.7%,标杆写字楼项目中粮广场荣获“2024中国写字楼品牌价值10强”;深圳产业地产项目也取得了显著成效,整体平均出租率达到98.2%。

这一轻重并举的商业版图,以购物中心打头阵,开启大悦城控股REITs创新实践。根据鹏华基金基础设施基金投资部总经理王弈哲观点,与以债务融资为主的方式不同,REITs产品作为新型权益型融资工具,能够有助于降低企业债务融资杠杆率。REITs还可以被当作是资产运营中的主要退出渠道之一。部分投资者在资产运营初期进入,将资产培育成符合REITs相关要求的资产,通过REITs形式退出,在合适条件下可以形成投融资良性循环。

多元化融资渠道,奠定稳健基本盘

事实上,大悦城控股一直以来积极拓展、创新融资渠道,保持融资顺畅。继今年3月成功发行一笔票面利率仅3.18%的20亿元中票,7月31日,大悦城控股旗下子公司大悦城地产(HK.00207)与多家银行组成的俱乐部签署了相关融资协议,获得一笔4亿美元俱乐部贷款,所得资金用于现有债务再融资。

该笔融资进一步优化大悦城控股及大悦城地产资金结构、提升资金流动性,为大悦城控股可持续发展提供强有力的资金支持。

大悦城控股加强资金集中管理、确保充足的流动资金,平衡资金流动性与风险控制;积极拓宽融资渠道、降低融资成本、持续优化债务结构;在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下,充分理解政策导向,上半年申报白名单项目28个,经营性物业贷款项目5个,保障了公司现金流安全,实现公司稳健的财务发展。

中报披露,2024年上半年公司新增借款平均成本 3.13%;上半年综合融资成本为4.26%,较上年末下降35个基点。报告期内,公司及控股子公司发行公司债券等共计42亿元,合理安排负债期限比例,优化债务结构。中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持大悦城控股AAA主体信用评级。

在复杂的市场环境中,大悦城控股展示了其在资本管理上的灵活性、先进性,保持了多元化且畅通的融资渠道,呈现出财务安全、发展稳健的优势。伴随REITs市场的加速发展,大悦城控股将迎来运营管理势能与优质资产价值的集中释放期,夯实高质量发展的底色,持续为行业注入发展活力。

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