美联储在9月19日凌晨宣布降息，将联邦基金利率目标区间下调50个基点，降至4.75%至5%。
这是四年来美联储首次降息。
一石激起千层浪。降息周期的开启，对各类资产都带来了新的投资机会。
逻辑最直接的无疑是美股和美债。不过美股在科技板块的带动下已经涨幅巨大，美债行情则早早跑在降息以前，十年美债利率最低下行到3.6%左右。
超前交易降息行情，让很多投资者不太愿意在此时追涨。那还有其他资产值得关注吗？
有的，那就是美国房地产REITs基金。
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啥是美国房地产REITs基金？
美国房地产REITs基金是公募QDII基金的一个小众品类。
说到公募QDII基金，基民们最熟悉的莫过于近两年表现亮眼的纳斯达克指数基金、标普500指数基金等，投资于美债的QDII债基今年关注度也大幅提升。
但QDII基金可投资的资产不仅限于股票和债券，还有众多另类资产。
其中，QDII-REITs基金专门投资于海外的REITs，区域上以美国为主。
REITs，即房地产投资信托基金，直观理解相当于基民们凑份子一起投资房地产项目，分享房地产的租赁收入以及价格增值。
这类基金在国内还算是新鲜事物，才诞生3年，但在海外早已有数十年历史，是资产配置的重要品类之一。
除了普通老百姓最熟悉的住宅，REITs投资的房产类型还有很多，包括商业零售（shopping mall等）、工业（例如产业园）、医疗保健、数据中心、写字楼、酒店、仓储、停车场等。
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QDII-REITs基金的投资
目前市场上共有6支QDII-REITs基金，规模都不大，最大的摩根富时REITs才3个亿，但存续时间可不短，大多已成立十年以上。说明市场对它们的关注度是挺低的。
每支基金都会分散投资到数十只底层REITs（相当于是个FOF），涉及前面讲到的多个房产类型。基金在季报中会详细披露类型及占比。
以南方美国REIT基金的二季报为例：
那基金如何选择底层的众多REITs呢？主要有两种方式，主动型基金和指数型基金。
指数型基金，顾名思义，就是直接跟踪某个REITs指数，像南方美国REIT基金跟踪的是道琼斯美国精选REIT指数，摩根富时REITs基金跟踪的是富时发达市场REITs指数，等等。
主动型基金则需要发挥基金经理的投研能力，精选优质REITs进行投资。鹏华、嘉实和诺安三支基金均为主动型策略。
指数型和主动型，很难说孰优孰劣。从过去两年的业绩来看，指数型QDII-REITs更胜一筹，获得了年均10%以上的收益。
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降息对REITs的影响
降息对REITs的影响主要有两个方面。
其一，降息能降低REITs的经营成本。
大多数REITs具有较高的有息负债率。
可以把REITs类比成持有物业的地产公司，这些公司在建造或收购房产时，会使用银行贷款、债券等有息负债。
例如全球最大的商业零售地产商西蒙地产（SPG），其有息负债率长期保持在90%附近，每年的利息支出高达8亿美元，占租金收入的近20%。
降息可以直接降低REITs的负债成本，提高利润率。
其二，降息能提振房地产需求，利好REITs的业绩。
这里我们以普通老百姓最熟悉的住宅地产为例，来进行说明。
先科普一下，美国的居民住宅是一个成熟的存量市场，二手房（通称“成屋”）的成交量占总销量的80%以上，因此观察住宅交易热度，主要看成屋销售。
再来看成屋销售数据。自2021年见顶以来，连续数年大幅下滑，年成交数量从665万套下降到382万套，是自2008年次贷危机以来销售最惨淡的一段时间。
美联储加息是压制成屋销售的最主要因素。
大家知道一个简单道理，二手房交易通常需要上家找到新住处，才愿意进行置换。
但在美联储大幅加息以后，按揭贷款成本升高，上家需要付出更多成本才能完成置换。
这使得很多二手房主打消了卖房念头，导致市场上成屋供给不足，即使拿着全款也不一定有房可买。
当降息周期开启后，按揭贷款成本也将相应下调，有望刺激成屋销售恢复。
房地产有量才有价，销售的活跃会推动租金、房价上升，从而对REITs的业绩形成利好。
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REITs行情跟利率的关系
我们再从REITs的历史行情中验证一下，上述逻辑推理是否站得住脚。
我们以MSCI US REIT指数来代表REITs行情，并统计2010年以来其与标普500指数、美国十年国债收益率的相关性。
有意思的是，这种相关关系在2021年前后发生了剧烈变化。
(1)
2021年以前，REITs跟标普500具有很高的相关性，体现了股性的特征，而跟国债收益率相关性较弱。
一种可能的猜测是，次贷危机以后美国利率持续处于较低区间，波动也比较小，对REITs价格的影响相应降低。
(2)
2022年开始，REITs跟国债收益率的相关性迅速提高到0.8的程度，几乎就是个完美的跷跷板，跟标普500的相关性反而降到很低。
说明在经历了数十年罕见的大幅加息以后，REITs的定价逻辑发生巨大变化。每次国债收益率升高时，REITs价格往往下跌，而国债收益率阶段性走低时，REITs通常能有一波上涨行情。
这种相关关系基本是符合上一节的逻辑推理的。如果美联储降息带来国债收益率进一步走低，将来QDII-REITs基金大概率也会收获不错的涨幅。
不过需要注意的是，这次市场存在显著的抢跑交易。
在美联储宣布降息之前，尽管政策利率还在5%以上的高位，但十年国债收益率已经提前下行到3.6%，一年国债收益率也仅有4%，二者差距巨大。
与之对比，在2019年8月美联储上次降息到2.25%之时，十年国债收益率约为2.1%，并没有大幅偏离。
这次即使美联储超预期下调了50个基点，但政策利率依然远高于市场利率，那么降息能不能推动市场利率进一步下行，是有较高不确定性的。
相应的，在降息落地之前，高涨的预期已经推动REITs指数从今年4月低点大幅上涨22%。
从审慎的角度来说，等待市场利率和政策利率的差距缩窄以后（可能是国债收益率发生上行），再上车QDII-REIT，风险相对更低。
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