前段时间一直再传存量房贷利率下调的小作文，不知道能不能如期落地，但我觉得对于刚需想买房的人来说这不是最重要的。
重要的是现在的房价还有没有泡沫，还值不值得投资和购买，买贵了可就亏大了。
今天我们来给房子估下值，运用这个方法你就可以检视一下目前身边的房价还没有泡沫，如果你是刚需，也可以判断下现在可不可以入手。
我们都知道房子的最大价值是居住，如果我们把一个市区里的房子做空间转移，平移到撒哈拉沙漠无人区，这个房子就会变得一文不值。
我们选用房租比较就能够很好的代表房子的居住价值。
假设你有一套房子出租，我们把每一年收到的房租，用折现公式将未来的钱折算到现在，再加总在一起，就能近似地得到这套房子未来所有的居住价值。
为了方便计算，我们可以套用一个公式来替代，叫作永续年金的现值公式。
按照字面意思，永续即永远地持续下去，年金即每年都给你一笔现金。
所以永续年金的意思是，持续到永远地每年都给你一笔钱。
而它的现值公式，就是未来每一年的钱都折现到现在加总之后的现值。
这个公式是：
这个概念和公式看起来很难理解，但是这不重要，你只要记得用这个公式可以算总的现值就可以了，且先假设房子是永续的（一般超过50年就可以算做永续）。
以西安南郊二环内的房龄10年以内的房子为例，一套100平的房子，每年房租5万，用年金的现值公式去估算，我们需要选取一个利率做折现率。
假设我们选取5%的折现率，那么房子估价就是：5万／5%=100万
在5%的折现率下，这个房子的居住价值大概为100万元。
目前西安南郊二环内二手房的房价成交均价大概13500元／平。
因此，一套100平的房子现在卖135万显然还很贵。
但这里面存在一个问题，就是选取的折现率5%是否合理，如果改成3%是多少呢？
5万／3%≈167万
但折现率到底取多少合适呢？最简单的办法就是取5年期LPR利率为折现率或者十年期国债收益率。
那么我们再套用公式重新计算一下：
5万／3.85%=130万
是不是跟上面的二手房8月成交均价已经很接近了。
不过居住价值虽然是房子最大的价值，但不是唯一价值。
房子承载了办居住证、落户、子女上学等很多社会功能属性，承载了各种心理满足感、社会认可等精神层面的内容，还承载了供求因素带来的溢价或者折价。
比如，前几年大家都抢房子的时候，必然会有溢价；但是现在呢？大家都恐慌，所以必然会有折价。
这些属性也有额外的价值，也应该被赋予到房价之中。
所以如果也给额外的属性赋予一些价值，房价看起来就合理多了。
房子价格=居住价值+功能价值+精神价值+供需折溢价
那么每个区域每个小区每个楼层每个户型，它们又对应的小区环境、物业、配套设施等等都是不同的，所以在估算出来房子的居住价值以后，还要在结合上面的这些，整体对房子再做一个合理的估值。
那么，看到这里，你是不是已经明白怎么为房子估值了吧。
如果你刚好想买房，那么就可以用这个方法为房子做个大致的估算，算完你就大概清楚房子的泡沫还大不大值不值得买了。
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