金融16条

金融16条的基本概况

金融16条是中国人民银行与中国银行保险监督管理委员会于2022年11月23日发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中的16点内容。这一政策的发布是为了贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

金融16条的具体内容

一、保持房地产融资平稳有序

（一）稳定房地产开发贷款投放

坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

（二）支持个人住房贷款合理需求

支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

（三）稳定建筑企业信贷投放

鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。

（四）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期

对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

（五）保持债券融资基本稳定

支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

（六）保持信托等资管产品融资稳定

鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

二、积极做好“保交楼”金融服务

（七）支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款

支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

（八）鼓励金融机构提供配套融资支持

在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案。商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

三、积极配合做好受困房地产企业风险处置

（九）做好房地产项目并购金融支持

鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。

（十）积极探索市场化支持方式

对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

四、依法保障住房金融消费者合法权益

（十一）鼓励依法自主协商延期还本付息

对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。在此过程中，金融机构要做好客户服务工作，加强沟通，依法保障金融消费者合法权益，同时按相关规定做好资产分类。对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。

（十二）切实保护延期贷款的个人征信权益

个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。

五、阶段性调整部分金融管理政策

（十三）延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排

对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

（十四）阶段性优化房地产项目并购融资政策

相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。

六、加大住房租赁金融支持力度

（十五）优化住房租赁信贷服务

引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

（十六）拓宽住房租赁市场多元化融资渠道

支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

金融16条的影响

一、对房地产企业的影响

（一）改善民营房企融资环境

在金融16条之前，银行对绝大部分民营房企是不敢投放贷款的态度。而金融16条提出稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的民营房企稳健发展，这将改善金融机构对民营房企风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信用快速收缩问题，为民营房企的合理融资予以支持，例如可以让民营房企在满足条件下更容易获得开发贷款等融资支持。

（二）缓解房企短期偿债压力

存量融资展期政策对房企意义重大。截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元，一年内到期的债券合计9552.8亿元，接近万亿元，其中民营房企融资困难，销售没有明显复苏回暖的情况下，未来一年房企仍面临巨大偿债压力。金融16条提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，这将有效缓解房企短期偿债压力，让大部分现金流紧张的房企以时间换空间，有更大机会等待市场回暖、加速回款。

（三）助力房企项目交付和资金压力缓解

金融16条从多方面为房企项目交付和资金压力缓解提供支持。如保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资，推动专业信用增进机构为面临短期困难的房企债券发行提供增信支持；保持信托等资管产品融资稳定，鼓励其支持房地产合理融资需求。在房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资多种融资渠道的助力下，房企的项目交付和资金压力将得到有效缓解。

二、对房地产市场的影响

（一）稳定市场预期

金融16条的发布稳定了房地产市场的预期。在政策发布之前，房地产市场面临诸多不确定性，如房企的债务风险、“保交楼”问题等引发市场担忧。金融16条通过一系列措施，如支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构提供配套融资支持等，向市场传递了积极信号，有助于稳定购房者、投资者等各方对房地产市场的预期，减少市场恐慌情绪。

（二）促进房地产市场平稳健康发展

从整体上看，金融16条有助于促进房地产市场平稳健康发展。一方面，在融资端，通过稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求等措施，保持房地产融资合理适度；另一方面，在消费端，通过支持刚性和改善性住房需求、依法保障住房金融消费者合法权益等，促进住房消费。同时，积极做好“保交楼”金融服务、配合做好受困房地产企业风险处置等措施也有助于解决房地产市场当前面临的突出问题，推动市场健康发展。

三、对住房消费者的影响

（一）满足合理住房需求

金融16条支持各地因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，这有助于满足刚性和改善性住房需求。例如一些城市可以根据自身房地产市场情况，适当降低首付比例或者调整贷款利率下限，使得更多有购房需求的消费者能够进入市场，实现住房梦。

（二）保障消费者权益

在特殊情况下，如因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融16条鼓励金融机构与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，同时切实保护延期贷款的个人征信权益，这体现了对住房消费者合法权益的保障，让消费者在面临突发情况时不至于因住房贷款问题而陷入更大的困境。

金融16条的实施情况

一、银行积极响应

（一）大型银行

农业银行：通过签订战略合作协议为房企提供多元化金融服务。2022年11月23日，宣布与5家房企签订战略合作协议，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，建立长期稳定的合作关系。

建设银行：通过加快住房租赁基金试点拓展住房租赁融资。于2022年11月8日设立300亿元建信住房租赁基金，以市场化、法治化、专业化运作投资房企存量资产，通过与有关方面加强协作增加市场化的长租房和保障性租赁住房供给。目前，基金及基金管理公司已成功完成注册备案工作，重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。

工商银行：积极配合做好“保交楼”工作。靠前对接专项借款安排，积极探索“保交楼”项目配套融资。例如，在任务较重的某中部大省，已对接项目超过30个。

中国银行：进一步优化政策，确保房地产融资平稳有序。第一时间向分行转发“金融十六条”并提出优化措施，明确在符合要求、风险可控的前提下，合理优化集团客户在中行的授信集中度管理要求，稳定房地产开发贷款投放。对符合条件的房地产企业客户，允许对存量贷款予以展期或调整还款计划。

交通银行：积极稳妥推进房地产风险化解融资模式创新。探索通过“银行 + 央企”、“银行 + 政府 + 地方国企”等合作模式，发挥商行、投行等工具作用，采取并购贷款、房地产开发贷款、纾困基金等方式，做好符合“保交楼”目标要求的普通及改善型住宅项目融资支持。

邮储银行：进一步梳理房地产行业发债企业名单，在符合风险偏好的前提下，适度增加债券投资标的企业范围，并通过债务融资工具的承销、投资支持房地产企业债券融资。

（二）股份制银行

积极支持房地产融资：股份制银行对国有、民营房地产企业一视同仁，通过对存量贷款展期、调整还款安排等方式予以积极支持，坚决避免出现一致性抽贷、断贷行为。例如，有的股份制银行已经给予分支机构特别授权，允许分行自行审批房地产企业合理的贷款展期申请。同时，多家股份制银行积极参与了民营房地产企业增信支持类债券的承销及投资工作，支持股份制银行助力房地产企业债券融资稳定。

助力受困房企风险处置：股份制银行在助力做好受困房地产企业风险处置方面也取得积极进展。例如，中信银行发挥中信集团“金融 + 实业”协同优势，通过并购和信托模式，化解佳兆业有关存量出险项目。同时，股份制银行已经面向部分民营房地产企业开展了保函置换预售资金业务，缓解了这些企业的流动性压力。

落实住房金融消费者权益政策：银保监会支持股份制银行主动履行社会责任，尤其在受疫情影响严重地区加快落实按揭贷款延期还本付息政策。例如，部分股份制银行已开始为部分地区多个楼盘的住房按揭客户，提供延期还本付息服务，并不单独因此下调贷款风险分类，免收罚息。

二、“保交楼”专项借款工作进展

“保交楼”专项借款工作已取得阶段性进展，截至2022年11月相关报道，专项借款资金已基本投放至项目，资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进了项目建设交付。这一工作是在多部门配合下进行的，2022年8月份，银保监会配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，支持国家开发银行和中国农业发展银行按照有关政策和要求，在配合地方政府压实各方责任的安排下，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目建设，千方百计推动“保交楼、稳民生”。

金融16条的案例分析

一、民营房企融资改善案例

以某民营房企为例，在金融16条之前，由于市场环境和银行风险偏好等因素，该企业在获取开发贷款等融资方面面临很大困难。金融16条发布后，政策提出对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。银行开始重新评估该民营房企的风险状况，在其满足相关条件（如治理结构完善、聚焦主业等）的情况下，给予了一定的开发贷款支持。这使得该民营房企能够有足够的资金用于项目开发，缓解了资金紧张的局面，有助于企业的正常运营和项目推进。

二、“保交楼”项目案例

在某城市存在一些已售