贝壳的野心

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83轮竞价、干掉9家国央企、豪掷超10亿元...9月20日上午，贝壳旗下公司“贝好家”夺得成都金三H12纯住宅地块。

从上半年的广州折戟沉沙，到上个月西安的成功落子，再到成都，贝壳已然走上了开发商的道路。

成都项目作为贝壳首个自主操盘楼盘，对贝壳未来发展有何意义？就此贝壳表示“主要目的是为了更好地验证我们C2M 产品解决方案的落地能力，增强合作方对 ‘1+2 业务模式’的信赖。”

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干掉9家国央企

当天，拍卖场上聚齐了9家央国企在内的14家开发商，包括绿城、建发、越秀、招商等实力企业，最终经过83轮竞价，拼尽全力与贝壳激战到最后的金茂+四川联投，也战败。

贝壳溢价42.19%夺得成都金三H12纯住宅地块，以27300元/㎡楼面价，总价10.76亿元。

公开资料显示，该宗地块位于锦江区柳江街道祝国寺村6、7组，占地面积约24亩的纯住宅用地，容积率为2.5，建筑密度不大于25%，建筑高度建筑高度不超过60米，起拍楼面价为19200元/平米。

金融城这块地，被认为拥有全成都最好的位置。中指研究院四川分院认为，锦江区金融城三期地块抢手的原因是具备足够稀缺性，高溢价成交则在行业认知之内。

去年6月，熔断后71家企业参与摇号抽签，华润拿下附近另一地块，联合华发、锦江统建开发为金融城·锦宸府，主力产品为240㎡和278㎡的2T2户型，含精装预售均价43999元/㎡，最高单价突破5万大关，170套千万级房源竟获得超过3000组客户摇号。

甚至后续退出2套房源，2608人摇号，相当于1304个人抢1套房。

目前金融城三期板块内新房供应稀缺，除前期售罄的锦宸府外，目前仅有交子金融广场、高投27.63亩人才公寓项目，买入机会极少。

由此，贝壳金融城三期地块热度自然很高。

从城市表现来看，成都也是今年以来的房地产热门城市。根据克而瑞四川数据，上半年，成都住宅成交面积610万平方米，在重点城市中居首，超出第二名西安60%，更是远超杭州、上海、广州、北京、苏州、深圳等城市。

同时，在克而瑞统计的2024年上半年全国千万级房源成交前十名城市中，成都为西部地区唯一入选城市。

从贝壳参与土拍的城市和地块地段来看，均是热门城市的热门地块。以西安未央区地块为例，两宗地块均位于西安市北二环核心区域，临近大明宫国家遗址公园，与西安火车站相距不到5公里。项目周围多为住宅区，主要配套设施有锦宏医院、正泰医院、汉城湖公园、西安市第七十五中学等。

不同点在于，贝壳西安地块携手绿城，绿城管理作为合作伙伴，由其负责代建服务和品牌输出保障，贝好家提供数据驱动力。而成都地块，则是由贝壳自主操盘楼盘。

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验证“C2M 产品解决方案”

就在变身开发商风头大盛之时，贝壳却按下了“刹车健”，解释称：“自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要目的是为了更好地验证我们C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对‘1+2业务模式’的信赖。”

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其提到的C2M创新中心是贝好家近期新成立的一个独立部门。由原产品与市场研究部、产品部、研发部和数据部组成。

其人才主要来源于各大开发商，前期的产品和定位是重点方向。

C2M产品解决方案就是利用贝壳平台的大数据资源，利用AI算法深度洞察和挖掘出客户需求，形成包含产品定位、产品初步设计、产化深度设计等的全套产品解决方案。

而“1+2业务模式”中，“1”就是指代核心的C2M产品解决方案；“2”分别指灵活多样的资金服务、线上线下一体化的高效营销服务。

传统开发商往往更注重土地获取、项目建设和销售等环节，而贝好家要做的则是通过对城市不同购房主体在消费需求、行为偏好上的大数据分析，设计出契合客户需要的居住产品。

当然，C2M是否能够真正有效解决产品更贴近市场的问题，还需要时间的检验，贝好家在西安拿下的地块，已经确定主要介入产品定位模块，或许能够提前验证这一系统，并给出答案。

贝好家成都负责人李昱江则表示：“我们在新一线城市最好的地段，打造最好的产品，一方面我们做好了充分的准备，有信心把项目打造为满足高端客户需求的‘好房子’；另一方面希望把这个标志性的项目做好，树立贝好家‘好产品、好服务’的良好品牌形象，让合作伙伴对我们更有信心。”

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贝壳的野心

“进军房地产开发领域，贝壳既可通过项目开发获得的营收，来补充代理业务的不足，又能借此获得比单纯的代理业务更丰厚的利润。“文轩智库专家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析认为，不过，目前贝壳投资开发新房项目的判断力和操盘经验仍然不足，这对其资金实力和融资能力也形成了考验。

具体来看，相比去年的逆势增长，行至2024年中期的贝壳，几项关键的财务数据均录得下滑。

报告期内，贝壳实现营业总收入为397.5亿元，同比下降0.04%；归母净利润为41亿元，同比下降3%；毛利润为106.4亿元，同比下降9.01%。

“房子不好卖”的特点也实实在在地写在了贝壳的业绩报告上。2024年中期，贝壳实现总交易额14689亿元，同比下降16.2%。其中，新房交易暴跌，而二手房交易跌幅较小。

主业受环境拖累，发展疲软，贝壳转而发展“副业”，被称为“阿尔法跑赢贝塔的典范”。

自2021年以来，贝壳将租赁与整装业务作为公司的“两翼”，配合“一体”房产经纪，成为公司新的增长曲线。

从财报上来看，贝壳的前两翼已经取得了不错的成绩。其房屋租赁服务与家装家居业务均实现了不同程度的增长。

家居家装已经成为贝壳近年来发展最为迅猛的板块，第二季度，该项业务实现合同额42亿元，同比增长22.3%；包括定制家具、软装等在内的新零售合同额为12.2亿元；净收入40亿元，同比增长53.9%；业务贡献利润率达到31.3%。

截至2024年中，该版块的总交易额为人民币76亿元，较2023年同期增长24.0%，收入同比增长59.9%，所占营收的比重达到16.23%。

另一项房屋租赁服务的净收入由去年同期的21亿元增长至今年的58亿元，增长幅度达到176.7%；贡献利润率由5.5%环比提升至5.8%。

财报称，该项业务增长的主要原因是省心租模式的在管房源规模增加。数据显示，省心租二季度末在管规模突破30万套，上季度为超24万套，去年同期为超12万套。集中式长租公寓在管规模1.4万余套，去年同期为超7000套。

2023年，贝壳又将“两翼”增加为“三翼”，开辟了第三条——贝好家住宅开发业务线。试图逐步从传统的房产经纪服务平台，转型为一个综合性的居住服务提供商。

受到近年来房地产持续处于调整期的影响，房企拿地偏向谨慎。中指研究院发布的数据显示，前8月，TOP100房企拿地总额为4731.3亿元，同比下降40.0%，相比较前7月降幅继续扩大2.0个百分点，贝好家为何“逆市”拿地？

从现金流上看，贝壳的账面资金能够撑起它的自信。今年上半年，公司经营现金流净额为38.58亿人民币，资产负债率维持在42.3%。截至2024年6月30日，贝壳的现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计达到了597亿人民币。

相比传统房企，单是今年二季度，贝壳三个月的净利润就达到了19亿，比金茂上半年6个月的净利润还要多。

更可怕的是，房企大面积亏损的2023年，贝壳年度净利润达到59亿，

“贝壳自然不会走传统的房地产开发老路，其最大的优势就是平台化价值。”文轩智库专家、上海易居房地产研究院副院长严跃分析认为，通过此类地块的开发和经验积累，有助于贝壳在房地产开发端探索出平台新功能和新价值。

「本文仅为提供一般性信息之目的，不应用于替代专业研究者提供的咨询建议。」

｜观察员 陈云      审校 刘晓玲

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