来源：长江商报 记者 江楚雅 2024-09-30 06:45:27
“保价至交付，降价无理由退房。”央企保利发展（600048.SH ）打响“保价第一枪”。
近日，央企保利发展旗下多个城市项目公布了“保价计划”，具体内容为若同类房屋在后期网签销售折扣低于买方现有折扣，或有额外赠送物业费、车位、家装包等任何形式的变相优惠，可无理由退房。
保利发展这一举措迅速引发行业广泛关注。保利发展的保价计划旨在稳定市场预期，增强购房者信心，减少购房者因价格波动带来的风险。其保价计划在多个城市的部分项目中同步推进，但各项目的具体保价措施和期限会有所不同。如果营销去化效果较好，可能会有其他房企效仿。
保利发展率先推出“保价计划”的底气，来自自身经营稳健发展。2023年，保利发展实现了3468亿元营业收入，增速位居TOP10房企第一；期末现金储备达到1480亿元，现金水平行业最高。
公告显示，上半年保利发展实现签约金额1733.36亿元，稳居行业第一；实现签约面积954.25万平米。2024年1—8月，其实现2208亿元销售金额，市场排名保持行业第一。
去库存、保交楼仍然是保利发展未来的核心工作。上半年，公司交付7.3万套，实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%；公司毛利率16.0%，与2023年全年水平保持一致。
打响“保价”第一枪
央企保利发展旗下多个城市项目近日公布了“保价计划”，如温州保利的“保利·天珺”项目宣布，“若天珺项目同类房屋（仅住宅）在后期网签销售折扣低于买方现有折扣（较备案价），或有额外赠送物业费、车位、家装包等任何形式的变相优惠，可无理由退房（房款利息不计）”。
据了解，类似的承诺在西安保利、四川保利、济南保利、成都保利、广东保利的部分项目中亦有同步推进，如西安保利推出“买贵可享无忧换；以旧换新，最高立省10万元”、四川保利旗下20余个在售项目全线参与推出的“保价到明年，无忧购好房，以高换低，买贵‘兜底’”等保价方案。
长江商报记者注意到，此前，保利发展项目销售降价的情况在多个城市都有发生，引发业主和购房者的不满。2023年，佛山市三水区保利御江南曾被网友反映大幅降价。该项目2021年曾卖到9000到10000元一平方米的价格，而到了2023年，某第三方平台统计数据显示其前三季度成交均价为6110元/平方米。同年11月，四川省网上群众工作平台有网友投诉成都东部新区保利中粮湖光锦云项目“恶意降价扰乱市场”，项目拿证价格1.5万元—1.7万元，后来以9000元均价销售，降幅达到40%以上。
2024年5月，问政四川上出现投诉，称成都市的保利怡心和颂楼盘以抵账房促销为由大幅减价，达七折，前期购入业主损失达数十万元；人民网领导留言板上有投诉称重庆市江北区保利阅江台不到一个月时间降价14万元，还有投诉称西安市高新区的保利云谷天汇清盘砸价销售，引发业主不满。
保利发展在多个城市的项目出现了不同程度的降价情况，这主要是为了应对市场压力、去库存以及回笼资金等。
业内认为，如今，“保价”是保利促销计划的一部分，也是营销手段，有助于促进商品房去化，打消购房者对房价下降的顾虑，稳定房价预期，传递行业发展信心。如果营销去化效果较好，可能会有其他房企效仿，但也考验房企对市场走势的把握能力和产品力。
值得关注的是，保利发布“保价计划”时机正逢中共中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”。9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议中针对房地产的部分重点提到，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。
业内认为，保利作为房地产的龙头企业，在目前商品房销售排行榜上排第一，在贯彻中共中央政治局会议精神上有带头作用。
销售居首财务稳健
作为央企老大哥，在房地产销售持续低迷的当下，保利发展销售势头依旧强劲。上半年，公司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平方米，销售金额居行业第一。1—8月，其实现2208亿元销售金额，市场排名保持行业第一。
同时，其市场占有率不断提升，较2023年底提升0.06个百分点至3.68%。具体到上半年的38个核心城市中，保利发展有32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。
业绩方面，上半年，保利发展实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%；公司毛利率 16.0%，与2023年全年水平保持一致。
不过，公司净利润有所下滑，上半年，其实现归母净利润74.20亿元，同比下降39.29%；扣非净利润72.30亿元，同比下降38.35%。
这是保利发展自2013年以来，首次在上半年度出现归母净利润、归母扣非净利润负增长的情况，同时也是其近5年来上半年度归母净利润首次跌破百亿元关口。
对于净利润的下滑，保利发展管理层在2024年上半年业绩说明会上表示，受到市场下行影响，上半年公司毛利率同比有所降低，同时受结转权益比下降的影响，归母净利润同比降幅略大于净利润降幅。
财务方面，目前，保利发展“三道红线”指标维持全线绿档。截至今年6月末，公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22。
同时，公司融资成本下降，上半年，新增融资的平均成本下降至2.93%；截至6月底，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%。
当前市场环境下，回笼现金对房企愈发重要。上半年，公司累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%。
融资发债方面，9月2日，保利发展发布公告，宣布其向特定对象发行可转换公司债券的计划已获得中国保利集团有限公司的批准。据悉，该公司此次发行总额不超过95亿元，募集资金扣除发行费用后，将全部用于上海保利海上瑧悦、北京保利颐璟和煦、佛山保利琅悦等项目及补充流动资金。
今年以来保利发展加大了发债力度。据同花顺iFinD数据，仅今年上半年（截至6月25日），保利发展公开市场债券发行规模就达199亿元，远超2023年全年的109.64亿元。8月8日，保利发展获准发行100亿元公司债券，加上此次发行的95亿元可转换公司债券，保利发展年内的发债规模已达394亿元。
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