9月29日晚间，有一场属于房地产的狂欢。
存量房贷降利率落地，上海调整住房限购政策，广州全域取消限购，主要城市对首套二套首付比例的调整……多利好悉数落地，令“十一”节前最后一个交易日的房地产板块开盘大涨。
其中，$特发服务(SZ300917)$20CM涨停$华侨城A(SZ000069)$、$阳光股份(SZ000608)$、金融街、金地集团、绿地控股、新城控股、我爱我家、合肥城建、万科A、华夏幸福、荣盛发展、世联行等实现10CM涨停，其余多个房地产概念股跟涨。
所有利好均赶在国庆节前落地，从数据上来看，传统的“金九”连续失约，业内人士发文称，中央选择在这个时间点为楼市发声，意在抓住“银十”的高开。
首个一线城市取消限购
在昨夜一连串的楼市消息中，广州、上海、深圳对限购政策的调整较为引人注目。
公开资料显示，“限购令”出自2010年4月30日在北京出台的“国十条实施细则”。彼时规定，北京家庭只能新购一套商品房，购买时，还需如实填写一份《家庭成员情况申报表》，若被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。此后，“限购令”之风吹遍全国，有49个地级以上城市相继实施。
众所周知，“限购令”旨在控制房价、遏制投机和过度投资，确保房地产行业长期平稳健康发展。预期认为，长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平。
实施至今，政策一定程度上削弱了房地产投资属性，但各城市房价是否回到了老百姓普遍都能接受的价位暂不予讨论。从短、中、长期来看，“限购令”对楼市甚至辐射到社会经济层面，均产生一定程度影响。
短期看来，“限购令”限制了购房者的购买数量，使部分购房者无法购买房产，从而减少了市场需求，在供大于求的情况下，房价出现短期下跌；中期看来，“限购令”使得房地产市场面临更大的不确定性，同时，导致新房销售量下降，影响开发商的资金回笼；长期看来，虽然“限购令”的初衷是控制房价上涨，但如过于严格或持续时间过长，可能会对房地产市场的健康发展造成不利影响。
经济学家任泽平曾发文表示，有三招可救房地产：一是利率要低；二是取消限购；三是持续降息。在取消限购方面，国家对楼市的托举或许早已开始。
数据显示，自2022年底以来，已经有24个城市宣布全面取消限购；截至2024年5月9日，仅剩北京、上海、深圳、广州、天津、海南6省市仍执行限购政策。
如今，广州宣布全面取消限购，成为首个全面取消限购政策的一线城市。
易居房地产研究院副院长严跃称，政策进入空前宽松阶段，非常具有信号意义，也为后续各地政策放松、市场持续回暖创造了较好条件。历史上最宽松的政策松绑窗口期开启，也意味着“房地产牛市”行情正逐渐开启。
政策“松绑”遍地开花
事实上，严格从时间上来看，上海比广州更先公布楼市政策，与广州的全面取消不同的是，上海出台的“沪七条”，主要是降首付比例、降存量房贷，以及外地人社保满1年即可买房等，属于政策松绑。
深圳紧接着跟上广州的脚步。与广州不同的是，深圳仅盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区这些外围区域放开限购。
这就意味着，深圳此前针对非户籍居民的限购政策再度松绑，外围区域不再限购，核心区域则从“3年社保”改为“1年社保”。
二者均没有广州的政策力度大。北京方面此前也曾表示，将会调整限购政策，并适时取消普通住宅和非普通住宅的标准。
随着一线城市纷纷表态，多个二三线城市随之发布了自己的楼市松绑政策。
其中，四川德阳市住建局联合市财政局、市教育局、市自然资源局等有关部门制定出台了促进房地产市场高质量发展十条措施。包括；优化个人住房贷款房屋套数认定标准、公积金支持政策、支持收购存量商品房用作保障性住房等。
河南郑州住房公积金管理中心发布关于住房公积金与商业银行存量住房组合贷款有关事项的通知。面向存量住房开展住房公积金和商业银行个人住房组合贷款业务。
辽宁沈阳市人民政府新闻办公室则召开关于优化调整沈阳住房公积金贷款和提取若干政策新闻发布会。优化“商转公”贷款政策，支持缴存人购买保障性住房。
在“保价”与“回稳”口号越喊越响的当下，部分人认为，开放限购房价会出现过快速上涨现象。与之相呼应的是最近一则“多房企宣布涨价”的话题登上热搜。9月20日，一家名为成都嘉禾兴房地产开发有限公司的地产公司突然发文，宣布将所有在售住宅项目单价上调2%；9月28日，河南一家房企宣布涨价2%；央企保利则推出“保价计划”。
对此，重庆大学副校长刘贵文认为，“一线城市应该积极考虑放开限购，以释放住房需求，不必过于担心会出现过去放开限购后引发的房价过度上涨问题。一线城市房价和成交量率先回稳，对于全国房地产市场回稳将起到示范带头作用。”
多房企增持股票稳定股价
可以预见，楼市的火热迅速传导到资本市场，多个房企股价实现涨超。更值得一提的是，为提振市场信心稳定公司股价，多家上市房企高管出手增持自家股票，为市场再添一把“火”。
华夏幸福发布公告称，基于对公司战略发展的坚定信心及对公司未来发展前景的充分认可，公司董事长、实际控制人王文学增持公司股份120万股，占公司总股本的0.031%，合计增持金额为127.4万元。今日，华夏幸福亦实现10CM涨停。
除华夏幸福外，近期，包括万科A、北辰实业、衢州发展等在内的多家A股上市房企相继发布增持计划，提振市场信心，稳定公司股价。
主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”的万科2023年实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%，规模保持在行业第二，全口径收入558.1亿元，同比增加8.9%。其中，合并报表收入428.1亿元，同比增加13.8%。8月30日业绩说明会，公司第二季度的经营性净现金流已由负转正。万科称，有信心在三、四季度同样实现经营性现金流为正。
同样实现10CM涨停的新城控股主营业务为房地产开发与销售。公司秉持“住宅 商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。
2024上半年，公司实现247亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为105%；公司已售未结转面积为1916.44万平方米。土地端，公司现有土储中一二线城市约占40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的19%。全国重点城市群相对优良的土地储保障公司开发业务的稳健性。
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