$贝壳(NYSE|BEKE)$$贝壳-W(HK|02423)$
在多次现身土拍之后，贝壳旗下的贝好家终于有所收获。9月20日，贝好家经过83轮竞价，力压众多国央企，溢价42.19%夺得成都金三H12纯住宅地块。公开资料显示，该宗地块占地面积约24亩，为纯住宅用地，容积率为2.5，起拍楼面价为19200元/平米，最终成交总价为10.76亿元。
日前，高层会议定调，要促进房地产市场止跌回稳。贝壳的抢滩拿地可谓占得先机，具有一定的市场风向标意义。
拿地试水
这次的贝好家成都拿地，其实并不是贝壳第一次拿地。2024年3月，贝好家现身北京，第一次参与地块竞拍，未拿地；2024年6月，贝好家参与广州荔湾广钢鹤洞路地块竞拍，未拿地；2024年7月，贝好家成功拿下西安两宗商住地，首次成功拿地；2024年9月，贝好家成功拿下成都金融城三期地块。短短半年时间，经历“试水—破冰—抢滩”三个阶段，贝壳成功踏足西安、成都两个城市的房地产开发市场。
据了解，贝壳一共筛选了十个优先考虑拿地的重点城市：北京、杭州、广州、成都、西安、南京、深圳、上海、苏州、合肥。
因此，从贝壳参与拿地的时间节奏和对地块的选择上来分析，贝壳并没有急于进入房地产市场开发的计划，而更像是在伺机选择一块面积和价格均适中的地块进行试水。
对贝壳的这些举动，开发商的猜测很多。贝壳斥资进入到新房领域，真是因为其渠道分销优势，转而开抢开发商的饭碗？贝好家为何“逆市”拿地？成为了大家关注的焦点。
而此次成都金融城三期 H12 地块将成为贝好家首个全程自主操盘项目。对于贝壳首个操盘项目，贝好家成都负责人李昱江表示：“我们在新一线城市最好的地段，打造最好的产品，一方面我们作好了充分准备，有信心把项目打造为满足高端客户需求的‘好房子’；另一方面，希望把这个标志性的项目做好，树立贝好家‘好产品、好服务’的良好品牌形象，让合作伙伴对我们更有信心。”
从“买到房”到“住得好”
从整体市场来看，中国人均住房拥有面积逐步趋向饱和，房子的金融属性逐渐弱化，房子不再是抢手的稀缺品。这意味着，中国房地产市场已经走过了粗放的发展阶段。
贝好家方面认为，当前，房地产市场已经从主要解决“有没有”转向主要解决“好不好”的阶段，过去追求速度和数量的发展模式已经不适应高质量发展的新要求，需要构建新的发展模式。贝壳则看好对居住供给侧的升级，认为随着技术的进步、市场发展趋势的转变，基于对不同购房主体在消费需求、行为偏好上的大数据分析，充分识别消费者需求从而设计出契合客户需求的居住产品，并通过这样的创新方式使得改造供应链条成为可能。
与传统房地产开发商不同，贝好家登记的公司性质是“数据驱动型住宅开发服务平台”， 专注于设计出契合客户需要的居住产品。与此同时，贝好家也确立了“以大数据支撑的C2M产品解决方案”为核心、以“灵活多样的资金解决方案”和“线上线下一体化的高效获客营销方案”为辅的“1 2业务模式”。可以看出，与传统的住宅建造模式相比，C2M模式的特点，核心只有两个字：定制。截至目前，贝好家已经在西安等地有了该模式的合作项目。
此前贝壳也曾表示，传统开发商往往更注重土地获取、项目建设和销售等环节，而贝好家的定位不是传统房地产开发，是数据驱动型住宅开发服务平台，即通过大数据分析、AI算法挖掘客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格，作为楼盘产品定位的参考，探索“以人定房、以房定地、以房定钱”的新模式。
“人们从关注‘买到房子’的时代，回归到了关注‘住’这件事本身，我们也要从以‘交易’为核心进化到‘怎么让大家住得更好’，后者是一片蓝海。”贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东的这段话，表达了他对中国地产未来的核心观点：以居住为核心的新蓝海。
“居住新蓝海”的背后，有两层背景。一层背景是房地产走出旧周期——宏观政策的变化、供需方的价格博弈，都让大众不再因为一句“再不买就涨价了”而抢购。另一层背景是房地产步入新周期，大众需求从追求“买到房”，变成了追求“住得好”。
传统开发商通过不断深化产品的空间、用材、公共区域的设计来实现产品的迭代，贝好家要做的则是通过对城市不同购房主体在消费需求、行为偏好上的大数据分析，设计出契合客户需要的居住产品。这种做法让产品的呈现并不模式化，而是拥有了更多个人喜好的个性化。
贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚在拿地之后也表示，贝好家自主操盘项目，主要目的是为了更好地验证我们C2M产品解决方案的落地能力，增强未来合作方对“1 2业务模式”的信赖。
当然，C2M是否能够真正有效解决产品更贴近市场的问题，还需要时间的检验。
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