谈谈迎玺花园对中洲控股的意义！一、现金流和偿还负债的角度因为土地增值税实行的预缴

谈谈迎玺花园对中洲控股的意义！

一、现金流和偿还负债的角度

因为土地增值税实行的预缴制，深圳是预缴2%。迎玺花园住宅总面积30万平米，底商1.3万平米，这为可售资源，根据现在的成交价格住宅可售185亿，商业可售10亿，总体是195亿资源体量。（注深圳车位特殊，不让单售，只能出租，当然出租价格应该可以）。

195亿的体量，扣除建安开支35-40亿（最高最高估算），增值税、预缴增值税、销售费用、管理费用、财务费用、所得税等之后估算可实现经营现金流115亿。

115亿的经营现金流可以偿还中洲控股有息负债124.5亿的绝大多数了，只剩余10亿可以用其他项目偿还了。

意味着单一迎玺花园几乎可以让中洲控制实现有息负债归零。这在地产行业里面还有几个能比？

有息负债归零意味着什么？

（1）意味着每年高达8.5亿（现在水平）不用了，省下一年高达6亿多的财务成本（利润表里面的财务费用）

（2）公司没有压力和负担，没有资金链问题。

二、业绩角度。

195亿的货值，地价只有区区的2.5亿，属于最高水平的毛利润率和净利润率之一了（仅次于苏宁环球的特殊协议增值税），整体将高达52亿的净利润（我测算的）。（注：黄金台还有12.8万平米的容积面积的商业地块价值不算在这里）

大家可以算算52亿的净利润，基本都是2025-2027年结算，极少数2028年结算。等于3-4年时间结算52亿利润，相当于170%的市值，这样的公司整个市场还有谁？

关于迎玺花园的利润情况其实都是明摆的，大家都很清楚（估计就机构不清楚）。

三、政策角度。

迎玺花园以前是黄金台项目，几乎是整个北站，最初土地面积28万平米，容积率低于1.0，规划建设别墅的（深圳北站呀），因为囤地几十年，最后政府权衡考虑留存给公司9万平米，剩下19万平米卖给了华润、中海等开发商以及建设绿芯公园等，这个角度看深圳的政策还是兼顾了营商环境等，这意味着中洲的宝安26区最后的结果不会太差。

迎玺花园的销售对于中洲具有战略意义。

附：近期迎玺花园三期加班到12点的施工建设，也印证了这是公司的核心战略和价值。