一、热点事件
10月17日上午10时国务院新闻办将召开由房城乡建设部部长倪虹和财政部自然资源部国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况的发布会。
9月24日以来，行业支持性政策不断，中国人民银行行长潘功胜9月24日宣布，将降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于延长部分房地产金融政策期限的通知。中共中央政治局9月26日召开会议，提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。
9月29日-9月30日，北上广深相继优化购房政策，其中广州明确取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，自2024年9月30日起正式实施；北上深不同程度放宽非户籍购房人士社保缴纳年限，调整最低首付比例等。随着多部门宣布系统落实一揽子增量政策，促进房地产市场止跌回稳。我们认为在板块基本面已处于底部，随着政策持续呵护，板块估值有望迎来修复。推荐关注房地产ETF（515060 ）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。
二、热点点评
1、房地产市场已超调，政策有望推动拐点出现
综合置换需求及城镇化进程的延续，房地产市场年度中枢销售底部区间或已见到。截至2024年8月，全国商品房销售面积累计同比下降18.0%,销售额累计同比下降23.6%，降幅相比前7个月略有收窄；商品房销售面积当月值已连续35个月同比下降,持续时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年3月）。假设 2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，当前有效需求或将同比改善，房地产市场的拐点有望。
2、国庆市场销售数据已出现回升
国庆期间各能级城市销售数据出现大幅好转，政策刺激下销售放量有望持续。受政策刺激叠加国庆低基数等因素的影响，上周（10.7-10.13）商品房销售量显著上升，30 大中城市商品房成交面积环比增加139.15%，同比减少12.02%，降幅大幅收窄；各能级城市成交面积均大幅增加，一二三线城市分别环比增加153.63%、83.62%、266.97%。土地成交面积全面上行：截至上周日，100大中城市成交土地面积1605.93万平方米，周环比上升135.16%，其中一、二、三线城市土地成交面积均有所上升，周环比分别上升1266.03%、77.89%、160.25%。成交土地溢价率整体上行：截至上周日，100大中城市成交土地溢价率约为3.52%，较上周上升2.59个百分点。其中一线城市下降12.38个百分点，二线城市上升0.60个百分点，三线城市上升5.00个百分点。
3、历史对比本轮刺激力度有望到达拐点级别
对标历史，本轮政策力度不亚于历年楼市拐点政策，517会议后地产政策频出：央行推出3000亿保障性住房再贷款支持收储；全面取消房贷利率下限；引导商业银行将存量房贷利率下调，预期平均降幅50BP；广州全面松绑限购，其余一线城市不同程度优化限购政策；此外鼓励性购房政策不断出台，叠加连续的降息与降准，楼市政策推进的速度与力度均超预期。从2014-2015年楼市企稳的经验看，止跌回稳亟需财政力量发力，后续更多财政政策值得期待，近期财政部会议已明确财政发力方向将集中在收储 回收闲置用地等方面。地产量价充分调整，楼市止跌回稳具备基础。新房销量层面，已跌破中长期中枢：2024年全年商品房销量预计为9.5亿㎡，较21年高点近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11亿㎡）；住房总需求层面，二手房销售近乎翻倍，总需求稳定：2024年二手住宅销售面积预计达7.8亿㎡（yoy 10%，较22年翻倍），近三年住房总交易（新房 二手）相对平稳；房价层面，租金收益率逐渐靠拢无风险收益率，房价调整充分：24年上半年重点50城租金收益率已达2.03%，几乎持平于10年期国债到期收益率（2.19%），房价已逐步回归合理估值。我国房地产市场销量已跌破合理中枢，价格已回归合理估值，同时政策开始发力，楼市量价企稳具备基础。
4、政策进一步刺激板块估值修复
10月17日新闻发布会阵容包括住建部、财政部及国家金融监管总局，预计将从房地产行业本身限购限售、土拍等政策、财政政策支持土地回收、金融资源支持白名单房地产企业等方面进行政策加力支持。
当前板块市净率估值已处近十年来10%分位以下，经过三年调整板块下跌幅度较大，当前板块配置价值凸显。有望由政策刺激向销售数据好转，最终使得板块困境得到显著扭转，推荐关注房地产ETF华夏（515060 ）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。
三、相关产品：
房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）：跟踪中证全指房地产指数（931775.CSI），选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现。
指数前十大权重股包括万科A、保利发展、招商蛇口、海南机场、张江高科、金地集团等（不作为个股推荐）
#事关房地产！国新办将举行发布会 #
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数据来源：Wind，方正证券，光大证券，华夏基金，截至2024.10.16
上述基金风险等级为R4（中高风险），具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。
上述基金为股票基金，其预期风险和预期收益高于混合基金、债券基金与货币市场基金。上述基金为指数基金，可能出现跟踪误差控制未达约定目标、指数编制机构停止服务、成份券停牌或违约等风险。此外，ETF产品特定风险还包括:标的指数回报与股票市场平均回报偏离的风险、标的指数波动的风险等。投资人应当认真阅读法律文件，判断是否和自身风险承受能力相适应。基金管理人不保证盈利，也不保证最低收益。
其联接基金存在联接基金风险、跟踪偏离风险、与目标ETF业绩差异的风险等特有风险。A类基金申购时一次性收取申购费，无销售服务费；C类无申购费，但收取销售服务费。二者因费用收取、成立时间可能不同等，长期业绩表现可能存在较大差异，具体请详阅产品定期报告。
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