今日金魔波动指数-92，比昨日降低，

成交量继续放大，市场指数大涨，[鼓掌]

My Opinion，

@平安，当前市场不适合做空单，也不适合做多单，最好就是不做，投资不是投机，只要是出现大波动，一定不要在衍生品市场操作，专业投资者都会远离剧烈波动的市场，只有赌徒心态才会兴奋刺激，您说对吗？共勉，


明天人大就要公布刺激措施了，不知道是否能刺激经济，但今天刺激了股市，


昨天向朋友们介绍了目前房地产公司面临的财务问题，有几位朋友给我留言，非常感谢你们的关心，希望能继续交流，今天继续昨天，说说解决房地产问题的另外一个措施：收储，


经济刺激措施的一个重要方案就是5年发行4WY的特别国债对于市场上剩余的房子收储，乍听起来非常美好，但我们计算一下可行性，


首先，使用财政资金收储剩余的房子，这个资金是有利息的，大约算作2帕吧，不算高，


其次，房子到期以后是会贬值的，旧房子一定比新房子价值低，我们就算30年的房子折价一半吧，在一般财务中这个折旧率算是很低的，


第三，房子的租金每年支付利息，其余部分存起来，30年以后支付折旧价值，


以上这三点是基本的条件，另外，我们还要说明几个其余条件，


假设期间没有发生恶性通胀，房租不变，房价不变，汇率不变，出租房子不考虑空置率，房子不计算装修和维修成本，房子不计算管理成本，


我们假设贷款收购房子200W，利息2%，每年4W，30年一共支出贷款利息120W，


我们假设当地的租金是5K一个月，一年就是6W，减去4W利息，每年剩余2W，30年复息累计是81.18W，


30年到期房子残余价值是成本的一半，100W，加上租金余额81.2W，此时归还借款200W，反倒欠了19.8W，可行吗？


这个案例说明一个问题，即使是200W收购的房子，每个月5K出租，都无法收回成本，


我给大家一个参考公式，如果房价是月租金的400倍，就接近于合理价值，


以北京三环以里计算，平均房租是8K，合理房价就是320W，但现实都是超过800W，


以成都市区为例，平均房租在2K，合理房价就是80W，但现实是150WUP，


如果北京8K租金的房子价格320W，还用国家收储吗？


以上是粗略分析，欢迎懂财务的朋友为我指正，您家周边房价是租金的多少倍？


 


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