写在金隅集团大涨的前夕：烟蒂股终会大幅度反弹，但是是否会转为像海螺水泥一样的绩优股，还有待于长期观察。

从烟蒂股的角度，2025年金隅集团的股价可能会走出类似于东风集团股份在过去半年的走势，甚至港股有希望成为5-10倍股。

有利因素，理由如下：

1.估值极低，港股市净率在0.16左右（虽然很多软件写的0.1），不管相比同行的水泥股票还是房地产股票，在港股，他的估值比破产或者暴雷的房地产公司还低（融创0.34，碧桂园0.88），但是他的风险却低很多。目前否定他可以用半年前否定整个港股或者港股科技一样的理由：估值低不一定有人买，要估值低且有上涨的可能才会有人买。但是作为长期投资者坚信：只要估值低，公司不会倒闭或者退市，坚定持有，只会输时间不会输利润，就像今年反转的恒生科技（特别是里面的互联网巨头）一样。

2.拿资金流来看，他最近获得了400亿额度。这个是实打实的额度，相比较之前万科只是小作文500亿就产生了15%以上的单日涨幅来看，他的盘子更小（港股市值只有10几亿港币），估值更低，且是实打实的资金，那么这一点，就足以让他上涨50%以上；

3.金隅集团在北京拥有700万平米的工业用地，现在正在逐步转化为建筑用地，按照目前比较可行的方式来看，基本上转为工业园的形式（不排除后期转为商品房用地，那么利润更高），即使按照底限思维，全部转为工业园用地，每平方米的净利润也会超过1万元，那么是700亿的净利润或者净资产，而这部分在金隅集团的财报里是以无形资产显示的，金额是160亿元，相当于净资产少算了500亿以上。目前这一部分，2025年在海淀区重点转化的是9万公顷，就是90万平方米（成功经验已经有了金隅智造工场，说明这个不是画饼）。

4.金隅集团是整体上市，不同于其他低估值的央国企，例如东风集团股份、华虹半导体等，他们都是集团的一部分上市，集团其他有益的资产没有在上市公司，东风集团持有的赛力斯的股份就不在上市公司资产里，华力微目前也不在上市公司里面。这样就有一个好处：这几年头部的地方国企除了主营业务以外，都有其他多元化业务，而这部分业务中，涉及到投资的，其实是已经做了很久了，例如首钢集团有首钢园等。金隅集团就是各种工业园，例如原本天坛家具的工厂在海淀北五环，紧挨东升科技园，目前是金隅智造工场，金隅集团在运作工业园的时候，吸引了大量的科创企业入住（例如旷视科技等），并且会对部分企业进行投资（2015年就开始布局的100%持股的北京金隅创新科技孵化器有限公司注册资金17亿；北京金隅兴发科技有限公司；北京金隅兴港科技发展有限公司，北京创新产业投资有限公司（在北创投占比10%）; 北京京国管股权投资基金（有限合伙）(京国瑞投资占比5.19%)，以投资A股的居然智家、冀东装备最近都大涨等等），而科创类的公司，目前最活跃的就是一线城市+杭州合肥等，其中北京作为我国的科技中心，未来科创潜力有可能是最大的，金隅集团通过几个产业园，可以获取比较大的红利。这一点甚至某一天金隅集团在市场上会成为科创龙头；

5.再说主营业务水泥：金隅集团目前正在进行的是北方水泥的兼并重组，这个过程会消耗比较多的资金，这也是公司负债率高的原因，但是通过这个小痛，换来市场份额的提升和市场定价权的提升，虽然作为国企，即使垄断了局部市场（因为水泥200公里运输半径的问题），也不会进行恶意提高价格，但是总归是会回归合理的利润，达到70亿左右的净利润（相比销售规模差不多的海螺水泥而言，海螺水泥确实管理厉害，过去几年在市场竞争的环境下，最高利润是350亿，最低是100亿，未来回归合理，长期看，做到200亿净利润不成问题，金隅集团的销售额差不多是海螺水泥的70%，因为管理水平的原因，再折价一半，按照长期净利润是海螺水泥的35%）.但是目前按照港股的市值80亿港币（港股股价AH全部股份数量），相当于长期看，金隅集团的市盈率是1；

6.行业反转已经开始：国家水泥行业的供给侧改革（环保要求等淘汰小公司，反内卷竞争等），水泥行业的自律协会等，煤炭价格下跌有利于降低成本（煤炭占水泥成本的40%以上）；

7.金隅通过各种REITS已经开始回收现金流了，2月底刚发布且成功上市；

8.国企市值管理，目前金隅集团采用的是回购A股的股份，如果能改为回购H股的股份，可以通过实现四两拨千斤式地实现港股股价大幅上涨，从而带动A股股价上涨；

9.短期看，钢铁行业已经开始反弹很多了，包括马钢鞍钢等，估计会持续反弹；而水泥股中港股的中国建材和海螺水泥也率先开始反弹了，短期反弹的原因是今年春节后各地水泥涨价明显，有利于今年业绩的恢复。

对股价不利的几个可能的风险点：

1.可能于北辰实业合并，北辰实业作为北京的房地产公司，按照公司目前的经营状况，并没有太低估，如果合并，总体上金隅集团比较吃亏，类似于长安和东风合并，长安比较吃亏；

2.全国的房地产继续低迷，拉低水泥销售和金隅房地产部分的业绩和利润；

总体上，因为金隅集团历史上在主业上比较中庸（当然了 ，可能也和所处的市场区域有关系，例如京津冀的经济活力可能弱于长三角和珠三角。但是金隅集团在未来5-10年一直有雄安新区这个基本盘存在，这是其他水泥公司所没有的），导致金隅集团从17年开始，估计一直下跌，特别在港股，达到无人问津的阶段，但是随着今年港股流动性的大幅度缓解，未来金隅集团在港股上弹性会非常大（A股也有机会，但是弹性会相对小一点），特别对一个基本不会倒闭的北京头部国企而言（他的倒闭风险相比国内大部分上市的民营企业低得多）。目前我是把他当作烟蒂股来持仓，是否会通过提高企业运作水平以及行业市场环境变得更好等而变为绩优股，这个还不敢做判断，但是按照一般的经济发展规律的话，他有希望在未来3-5年摇身变为绩优股。也就是未来1年内股价反弹，市净率提高到0.6以上，未来3-5年有望市净率提高到1以上，市盈率做到8-10左右。