Chairman 郭多次说过，房地产金融化泡沫是金融体系最大的灰犀牛。买房不住却炒“很危险”。
居民杠杆率（即住户总债务/名义GDP）是衡量房地产金融化泡沫的一个重要指标。2000年我国的居民杠杆率只有5%，2008年已升至18%， 2015年进一步增至39.9%，这一指标持续走高，房地产价格泡沫风险逐渐显现。
早在2016年12月，中央经济工作会议便提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。
“房住不炒”的呼吁已响彻了五年多了。国家金融与发展实验室发布的报告显示，2020年，中国的居民杠杆率已达62.2%，同比上升6.1个百分点，是2008年的约3.5倍。
房地产市场活跃是推动居民债务增长的主因。该报告指出，在全部居民债务中，占比最大的是居民中长期消费贷款（主要是住房按揭贷款），占全部居民贷款的65%。其与GDP之比，从2010年的15.9%增至2020年的40.1%。
2019年10月，央行调查统计司对30个省级地区的3万余户城镇居民家庭开展的资产负债调查显示，我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，其中住房资产占比近70%。
东吴证券首席经济学家任泽平最近声称，“房地产是最坚硬的泡沫”。
戳破这个最坚硬的泡沫，打破人们的财富幻觉，很不容易。
对于金融监管部门来说，多措并举遏制房地产金融化泡沫，重担在身。据银保监会初步统计，自2020年以来，银保监会各级派出机构配合各地政府，出台的房地产调控措施多达130多项。
远的且不说，近期监管部门又做了哪些工作呢？
6月1日，在银保监会通气会上，相关负责人介绍了近期实施的四项措施：
一是管好银行业资金闸门。强化房地产开发贷款和个人按揭贷款监管要求，加强房地产贷款集中度管理。
二是因城施策，积极落实差别化房地产信贷政策。
三是严厉惩治违法违规行为。持续三年开展全国性房地产专项检查，对发现的违规行为“零容忍”。比如，最近对华夏银行、招商银行等五家银行罚款3.66亿元，一个重要的原因就是违规开展房地产融资业务。
四是稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。推动保险资金支持长租市场发展，会同人民银行推进房地产投资信托基金（REITs）试点，配合住建部整顿规范住房租赁市场秩序。
2020年的最后一天，央行和银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求区分不同银行类型，分别对房地产贷款集中度和个人住房贷款集中度提出监管要求。此举被认为是通过管理房地产贷款集中度，提高银行业金融机构的韧性和稳健性，防范房地产贷款过度集中的系统性风险。
不过，有一些地方在执行中出现“按下葫芦浮起瓢”的现象。一些中小银行趁大型银行退出之机，伺机争抢房地产贷款市场份额，房地产贷款增速较快，房地产贷款集中度反而上升了。
为此，银保监会高度重视这一问题，对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促其落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。对限期整改不到位的，将进一步采取更加严厉的监管措施。
2021年3月26日，银保监会、住房和城乡建设部和央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，提出五个“加强”， 要求银行严防经营用途贷款（即“经营贷”）违规流入房地产的问题。
彼时，一些城市的“经营贷”违规流入房地产，引起媒体和监管部门的关注。
“经营贷”流入房市，除了影响房地产调控政策效果，还会挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。
而挪用手段多样，花样百出。监管部门排查发现，有的拆入资金全款买房后，申请经营贷款偿还买房资金；有的借款人将个人经营性贷款资金在多家银行账户间流转套现，以掩盖买房的最终目的；有的编造交易背景、虚构贷款用途等。一些银行贷前审核不到位，贷后资金管理不足。
此外，一些中介机构协助包装贷款材料、提供过桥资金，协助借款人绕过银行审批条件。
目前各地银保监局正会同当地住建部门和央行分支机构，成立了专门工作组，赴热点城市进行现场指导，对经营贷规模总量大、增长快的机构重点进行核查。
5月21日，深圳银保监局一次连挂18张罚单， $中国银行(SH601988)$ 、 $工商银行(SH601398)$ 、建行、 $华夏银行(SH600015)$ 和集友银行等银行的深圳市分行和个人，被累计罚没合计约1224万元。其中一个重要罚由便是“经营贷”三查不尽职，资金被挪用。
针对“经营贷”的违规问题，银保监会相关部门负责人表示，“要追查到底、查实查透、严肃问责，坚决遏制经营贷违规流入房地产苗头。”
上述银保监会相关部门负责人表示，对自查不力被监管查实、故意隐瞒问题或发现问题未及时处理问责的银行、中介机构，监管部门将依法依规从严采取监管措施。对确认挪用经营贷的借款人，不仅要压缩授信额度、收回贷款，还将报送征信系统，提高挪用贷款的违规成本。此后，防止经营贷违规流入房地产作将成为常态化监管工作。
银保监会相关负责人介绍，在严规监管和及时调控之下，房地产融资呈现“五个持续下降”的特点，资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转。
一是房地产贷款增速持续下降，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速。
二是房地产贷款集中度持续下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点，已连续7个月呈下降之势。
三是房地产信托规模持续下降，房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势。
四是理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降，相关理财产品余额同比下降36%，近一年来持续保持下降趋势。
五是银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降，相关业务规模同比下降26%，为连续15个月下降。
房地产贷款集中度情况亦有改善。截至4月末，银行业金融机构房地产贷款集中度同比下降0.5个百分点，6家国有大型银行全部实现集中度下降，其他各类银行的集中度总体上也呈下降趋势。
此外，截至4月末，银行业发放的个人按揭贷款中，首套房占比是91.8%，同比上升0.8个百分点。投向住房租赁市场的贷款同比增长31%。
监管部门相关负责人表示，从目前来看，房地产金融化泡沫化势头得到了遏制。
图片：壹伴
- 中国银行(601988)
- 工商银行(601398)
- 华夏银行(600015)
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