当物业行业进入存量竞争的深水区，头部企业的中期业绩往往成为观察行业转型的重要窗口。融创服务（01516.HK）2025年中期报告显示，公司上半年营收35.47亿元，同比增长2%；归母净利润1.22亿元，较去年同期成功扭亏为盈。
这份成绩单背后，既有第三方业务占比突破97%的战略转型成果，也藏着毛利同比下降13%的盈利隐忧，勾勒出物业企业在行业调整期的生存图景。
一、战略转型亮点：第三方业务“破茧”与费用管控见效
融创服务中报最显著的变化，是收入结构的根本性重塑。报告期内，关联方融创中国收入占比仅2.9%，第三方业务收入达34.4亿元，占比97.1%。这一数据较往年稳步提升，标志着公司彻底摆脱对母公司项目依赖，完成市场化运营转型。业内认为，这种转型不仅降低关联交易风险，更增强了企业在房地产行业调整期的抗周期能力。
支撑转型的是稳步扩大的管理规模。截至2025年6月30日，融创服务在管建筑面积2.93亿平方米，较2024年中期的2.82亿平方米稳步增长。市场拓展战略也进一步深化：40+核心城市外拓单年签约额占比98%，2025年上半年向25+高潜城市倾斜资源，外拓占比达91%；业态上深耕住宅、产业办公，外拓单年签约额占比79%，存量住宅业务实现突破。
财务端费用管控成效突出。报告期内，销售及管理费用2.79亿元，同比降13%；费率降至7.9%，同比下降1.3个百分点。费用控制与关联方贸易应收款项减值拨备大幅减少，共同推动净利润扭亏，精益化管理成为毛利率承压下盈利的关键支撑。
二、盈利质量隐忧：毛利率滑坡与业务结构挑战
尽管净利润扭亏，融创服务盈利质量仍有明显短板。报告期内，毛利7.72亿元，同比下降13%，毛利率也出现显著下滑。
公告解释，核心原因有二：一是暂缓确认部分回款高风险的第三方客户收入；二是近年交付项目质保到期，维修维护成本增加。这一现象折物业行业共性困境——第三方业务拓规模易，但可能伴随服务价压、坏账风险。
从行业背景看，毛利承压并非个例。2025年上半年，中国物管行业进入存量时代，管理面积超300亿平方米、总营收1.7万亿元，但行业从高速增长转向高质量发展，企业普遍面临“服务价与成本”平衡难题。多地整治物业乱象、空置房物业费减免政策，也对营收形成压力，融创服务毛利率下滑具备一定行业必然性。
深入看，第三方业务高占比背后或存结构问题。97.1%的第三方收入占比看似亮眼，但结合毛利下降可推测，其第三方业务或以低毛利基础物业服务为主，高附加值增值服务占比不足。报告未明确披露增值服务具体数据，也反映出公司在业务多元化、价值挖掘上的提升空间。
此外，资产处置的非经常性收益或对净利润有一定贡献。出售彰泰服务股权获8.27亿元，虽优化资产结构，但可能通过投资收益影响中期利润。这类非经营性收益的增长可持续性弱，难以支撑企业长期估值。
三、平衡规模与质量的“精益化”路径
2025年上半年，物管行业呈现“基础服务稳增长、增值服务待突破”格局——物业管理服务收入同比增22.4%，城市服务板块略有下降。融创服务的转型实践，为行业提供了多重启示。
战略独立性是穿越周期的关键。将关联方收入压至3%，使融创服务摆脱房地产开发业务波动影响。尤其在母公司融创中国仍承压（截至2024年底，借贷总额2774.3亿元，到期未偿付本金1143.2亿元）的背景下，这种“脱敏”证明物管企业可通过市场化转型建立独立生存能力。
规模与利润的再平衡成核心课题。2.93亿平方米在管面积、72亿元饱和收入测算，体现规模对生存的基础作用；但毛利降13%也警示，行业已从“规模为王”转向“质量取胜”，如何“拓规模同时稳毛利”，是所有物管企业需解决的关键问题。
精益化运营则成为利润新引擎。融创服务通过费用管控实现13%的销售及管理费用下降，证明收入增速放缓时，内部挖潜可创造利润空间。这一经验值得行业借鉴：外部扩张遇瓶颈时，数字化转型提人效、优化成本结构，或为维持盈利的有效路径。
四、物业爆点观点：转型初显成效，盈利模式待升级
综合来看，融创服务2025年中报呈现“战略转型成功、盈利质量待提升”的特点。第三方业务拓展、费用管控、资产优化的成效值得肯定，尤其在房地产深度调整期扭亏，展现出较强经营韧性。但毛利降13%的信号不容忽视，暴露了业务结构升级、盈利模式创新的滞后。
未来，融创服务可能需要注重以下三方面的突破：一是提升第三方业务盈利质量，通过社区增值服务、智慧物业等高毛利业务改善毛利率；二是加强客户分层运营，针对战略核心城市高价值项目深化服务，提高单坪产值；三是加大科技投入，用数字化工具提效、优化客户体验，建立差异化优势。
物管行业黄金时代虽过，但高质量发展空间仍广。融创服务的中报表明，唯有平衡“规模与利润”“短期生存与长期发展”的企业，才能在转型中掌握主动。
对投资者而言，关注利润“表面改善”的同时，更需考察增长是否来自可持续的主营业务，这才是判断企业真实价值的核心。
数据及图片来源：融创服务2025中期业绩公告
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