$*ST金科(SZ000656)$  

重庆两江新区设立对*ST金科的利好分析报告

一、核心利好逻辑：政策与重整的双重共振

1. 区域定位升级赋能资产重估：两江新区升格为行政区后，面积扩容至1360平方公里，聚焦基建、城市更新、产业集聚等核心任务，区域土地价值与开发前景显著提升。*ST金科作为注册于原江北区的本地房企，其存量土地储备、在建项目将直接受益于区域价值重估，尤其在蔡家、水土等新区重点发展板块的资产有望实现增值。

2. 重整进程获得政策加持：公司重整已得到两江新区管委会等部门的专项支持，新区设立后，“优质资本+央企+地方国企”的投资人组合将更高效对接区域资源，加速存量项目盘活与不良资产处置。历史经验显示，国家级新区行政区划调整后，地方政府对本地出险房企的风险化解支持力度通常会进一步加大。

3. 业务拓展契合新区发展需求：新区规划的大规模基建、城市更新工程（如人和片区城市更新项目），与*ST金科重整后聚焦的“开发服务、特殊资产处置”核心业务高度契合。公司可依托本地资源优势，参与新区代建代管、资产运营等业务，为重整后的业务转型提供落地场景。

二、具体利好落地路径

（一）资产端增值提速

新区人口吸附力提升（目标总人口352万）将带动住房需求释放，*ST金科留存的重庆区域500亿元未售货值有望加快去化。同时，新区土地市场活跃度提升，公司存量24.15万㎡土地储备的估值修复空间显著扩大，类比渝开发的资产重估逻辑，其土地资产增值有望改善公司资产负债表结构。

（二）业务协同机会落地

1. 城市更新领域：央企5500亿在渝投资中，城市更新是核心板块，*ST金科可借助重整投资人资源，参与两江新区断头路打通、片区更新等工程，获取代建业务增量。

2. 特殊资产处置：新区整合过程中可能产生的不良资产，与公司重整后重点布局的“特殊资产全生态服务”业务形成天然协同，依托中国长城资产的资源优势，有望抢占区域不良资产处置市场份额。

3. 产业链延伸：新区现代服务业、产业园区建设需求，可为公司“运营管理”板块提供商业综合体、产业园区运营等机会，助力其从房企向不动产服务机构转型。

（三）融资环境边际改善

两江新区作为全市经济引擎，将集聚金融资源支持实体经济发展，*ST金科重整后的融资渠道有望进一步拓宽。类比浦东新区、滨海新区经验，新区设立后，本地房企获取政策性融资、并购贷款的难度将显著降低，助力公司改善流动性状况。

三、风险提示与不确定性

1. 重整执行进度不及预期：若投资人资金到位延迟或资产处置遇阻，可能导致利好落地节奏放缓。

2. 行业周期拖累：房地产市场整体复苏乏力可能削弱新区需求提振效果，影响公司存货去化效率。

3. 区域竞争加剧：新区基建、地产项目可能吸引全国性房企参与，*ST金科需快速修复品牌力以抢占市场份额。

四、结论

两江新区设立对*ST金科构成实质性利好，核心逻辑在于“政策支持强化+业务场景匹配+资产估值修复”的三重驱动。短期来看，利好将主要体现为市场对其重整成功概率的预期提升；中长期则为公司提供了业务转型的核心载体，若重整顺利完成，新区资源将成为其业绩反弹的关键支撑。投资者需重点关注重整计划执行进度、新区业务合作落地情况及资产处置效率等核心指标。