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近期楼市冰冻，不少城市房价出现轻微回调。同时，国家出台文件，要求城市大力发展房屋租赁市场，于是大家开始关注租金回报了。
其实，租金回报率一直是房产投资关注的重点。放眼世界各大城市，哪些地方租金回报率较高，哪些城市能成为下一个投资风口呢?
我们整理了一些数据与趋势化的分析，希望给各位投资的选择提供一些参考。
如果要计算实际租金回报率，应该是（1年租金-房屋保养费）/房屋价格，在这里，我们是直接用1年租金/房屋价格，所以得出的数据会略高，特此说明。
从数据来看，美国的达拉斯、洛杉矶、纽约，日本的大阪、东京都有不错的表现，租金回报率达到5%以上。
此外，不出意料，香港和北上广深等5个中国城市的租金回报率最低，显示出过去几年房价飞涨和租金疲软之间的矛盾。
一般来说，5%以上的租金回报属于适合投资的楼市；而过低（在此设定为3.5%），则说明房价泡沫成分较大，人均收入尚未赶上房价增长的速度。
美国
美国正在遭受民粹主义的冲击，社会面临撕裂，政治与经济各方面都充满了不确定性。虽然如此，这里依旧是地球第一大国，传统的投资热点区域。
1、达拉斯——排名第一，5星推荐
达拉斯的租房回报率为7.35%，属于推荐投资的海外房地产市场，平均房价在233000美元。
在某知名房地产网站上，达拉斯的房产市场健康指数是9.7，被称为接近满分10分的“非常健康”的房产市场，仅有0.1%的负面资产反馈。
这其中部分原因是达拉斯去年提供了3.9%的工作岗位增长以及过去三年以来6.2%人口增长，都是房地产发展的长期利好因素。
2、洛杉矶——排名第三，4星推荐
洛杉矶近期租金回报率为5.8%。这座超过纽约，成为美国地产最热销的城市被追捧并不是空穴来风。
洛杉矶租赁市场表现良好，租金年涨幅达20%以上。另外，洛杉矶作为国际上有名的旅游城市，投资民宿搭建Airbnb共享经济也成了一个趋势，被在线竞价租房平台Rentberry称为最有潜力投资地区。
3、纽约——4星推荐
纽约的整体表现不错，租金回报率基本上在4%以上。近期的租金回报率为5.08%。
总体来看，曼哈顿的房产整体表现良好，目前纽约曼哈顿的豪宅价格有轻微回调，租金不变的情况下，租金收益率会有些许上升。
加拿大
加拿大是中国人最喜欢的移民国家之一，因为中国人的纷纷涌入，挥舞钞票大肆购买土地房屋，以至于政府颁布了15%的海外买家税，温哥华府更是推出了空屋税。
虽然如此，加拿大依旧是国人喜欢的房产投资热点区域，这个并没有变。
1.蒙特利尔——5星推荐
蒙特利尔的租金回报率约为5.09%，是几个加拿大城市里回报率最高的，市场潜力较大，也被Global Property Guide看好，认为市场潜力比多伦多和温哥华更大。
研究发现，过去几年里，这里就算是120平米的大公寓，也可以获得5%的租金回报率。如果是60平米的小公寓，这个数值可能到7%。2016年底，蒙特利尔还被美国财富杂志评为最高租金回报率的城市之一。
目前多伦多、温哥华房价高企，而蒙特利尔只有31.8万加元。作为加拿大第二大城市，目前有迹象显示这里正吸引更多买家的目光。
2、多伦多——4星推荐
据最新报告，多伦多虽然楼市有转向迹象，但租房市场依然火爆。多伦多房产局数据显示，今年第二季度1居室租金为1910加元，同比上涨17%，单身公寓为1588加元，同比涨15%。
从Statista的分析报告来看，多伦多市中心的回报率比温哥华市中心回报率高出将近1%。由于今年4月的房产冷却政策，使得多伦多目前房价为79.4万加元，连续两个月出现回调。不错的租金水平，也让租金回报率得到保证。
3、温哥华——4星推荐
温哥华最新租金回报率为3.92%，略有下降。从过去几年来看，温哥华的租金回报率持续在4%~6%之间。
去年15%“排外税”后，经历过半年房价回调的温哥华，今年初再次开启房价上涨模式，涨幅回补使得租金回报率有轻微下跌。
但即便如此，基准房价高达99.87万加元的温哥华，能做到接近4%的回报率，依然着实不易。
澳大利亚
1、墨尔本——4星推荐
墨尔本的租金回报率约在4.5%。墨尔本和悉尼并称为澳大利亚近年来租金回报率最低的两大城市，但还是保持在比较好的水平。
墨尔本的表现稍微好于悉尼，独栋别墅的投资回报率与悉尼相近，为2.9%，但公寓的投资回报率达到了4%以上。在澳大利亚利率低、按揭易于偿还的情况下，新移民和本地购房者的热情依然不减。
要知道，墨尔本在30年后会成为澳洲第一大城市，长期人口净增是一大利好。
2、悉尼——4星推荐
悉尼的租金回报率为4.22%。这是在继2011~2013的上涨以后的开始下滑到了近几年的低点。但仍属于健康稳健的状态。从回报率情况来看，公寓比独栋房屋的回报率更高。
但是值得注意的是，另一个澳洲房产跟踪机构Corelogic今年4月发布的报告中显示，租金回报率低于4%，其中独栋房屋回报率为2.7%，公寓的回报率则有3.7%。
不过最近的报道显示，悉尼的租金正在走高，所以可以期待租金回报率的增长。
新西兰
1、惠灵顿——4星推荐
惠灵顿的最新租金回报率为4.75%，处于较理想区间。即便如此，惠灵顿的回报率也经历了下降，与其房价近两年大幅上涨、租金只有微调有关。过去一年，惠灵顿房价上涨20%，成为新西兰乃至全球涨幅最快的城市之一。
2、奥克兰——3星
奥克兰的租金回报率为3.5%。最近5年，奥克兰的房价上升趋势强劲，上涨了42.9%。但另一方面，房租却只上升了20%，导致了回报率的下降。
不过，如果投资奥克兰的公寓，将很可能获得4%以上的回报率。总体而言，当地也是户型越小，租金收益率越高。
欧洲
1、伦敦——4星推荐
大伦敦地区的平均租金回报率约为3.76%。根据英国房地产网站Zoopla的数据统计，近三个月来以来，伦敦房价平均上涨0.67%，整体涨幅不高。但伦敦的租金却下跌了0.8%。
尽管如此，伦敦的租金回报率依然能达到3-4%的水平，作为世界一点城市来说，着实不易。虽然目前伦敦的房价较高，但由于租金同样较高，因此能保证不错的租金回报率水平。
以下是各房型的租金回报率，供大家参考。
近期，英国有一种产品异军突起，成为投资者的偏爱——学生公寓。相比于伦敦地区的平均回报率，学生公寓高出了1%左右，有较好的增长势头。加上英镑贬值，伦敦仍是不错的投资地。
2、柏林——5星推荐
德国的租金回报率约为3.72%。德国房市在欧洲是比较强劲的，房价和房租稳步上升。柏林拥有富有活力的劳动力市场，以及相较于其他欧洲首都城市略低的价格，也使其拥有不小的升值空间。
日本
1、大阪——5星推荐
相较于东京，大阪的公寓回报率更高，为5.91%（下图绿线）。
根据东经鉴定公司数据，大阪2017年6月的租金是158.8人民币/平米，比5月下降了0.5%，但比去年同期提高了0.5%。而其平均公寓尺寸为59.62平方米，比东京更大。
2、东京——5星推荐
东京首都圈的租金回报率为5.76%，在国际大都市中，回报率很高。不过中心5区的回报率相对会略低，为4.79%。在东京，越小的房子租金回报率越大，但越小的房子也需要更多的维护，所以中和了其优势。
东京房市形势还保持一定增长，过去一年二手房价上升了3.1%，新建单元房的价格相较去年下降1.5%，而独栋别墅则有1.4%的增长。东京单元房的租金平均在3050人民币/月。
其他
1、新加坡——2星不推荐
新加坡租房回报率约为3.2%，相较去年有所上升，得益于新加坡政府今年3月放松了之前对房市的管制。
2、香港——2星不推荐
香港的租金回报率为2.24%，在国际大城市中几乎垫底。连续多个季度房价飞涨，内地买家大量进入香港楼市、内地房企大批在香港拿地，都是造成香港楼市疯涨的原因。
房价过高且上涨过快，也造成了香港房屋的租金回报率下降。
3、中国内地四大一线城市——2星不推荐
内地四大城市的租金回报率一直是个谜。我们根据城中国房价行情平台发布的租金和房价数据，计算得出中国四大一线城市的租金回报率。
回报率最高的是广州，得益于其房价相对较便宜，但租金回报率也只有1.74%，也就是说需要57.5年的租金，才能收回购房成本。
而北上深则都在1.5%左右，按照这个租金回报率，北上深几乎都要66年以上的租金才能收回购买成本。
相比海外热点的置业城市，国内四大一线城市租金回报率出奇的低。
如果买房后希望通过租金来获得回报，显然不是好的选择，需要40-60年的租金收入才能收回购房成本。假如一个人25岁买了一套房，在不考虑通胀的情况下，最快要到65岁回本。人生又有几个40年或60年呢？
在国内房产价格增值放缓的形势下，投资者若想追求稳定且长远的回报，还是要将眼光放到像达拉斯那样的高租金回报率的城市中去。
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