对于一线城市和大多数的二线城市来说，2018年的楼市是波澜不惊的：限购政策层层加码，房贷政策收紧严重，因此除了西安以及其它之前涨幅很小的二线城市，其它一二线城市2018年的房价几乎处于停滞状态。
然而，对于很多三四线城市来说，并不是这样。下面我们以两个城市为例，来看一下他们的过去、现在和可能的未来。
1
城市：四川南充
城市等级：四线城市（2017年第一财经榜单）
区划：3区五县一县级市（2016数据）
人口：759.02万（2014年户籍人口）
主城区占全市人口比：25.2%(191万）
GDP：1827.9亿元（2017年）
主要产业：（新能源）汽车（上市公司金宇车城，吉利亦入驻当地）
房价涨幅：4600-7000元，整体涨幅50%左右
与大城市距离：距省会成都220公里，距重庆180公里。
（1）在说南充的房价之前，我们先说一下四川省会成都——这个省内绝对的中心，房价的走势并没有很夸张，时至今日，均价也不过15000-17000元，甚至不如经济总量不如它的济南、福州等市。
然而，今年年内，四川省内很多地级市的房价，涨幅却一点也不逊于成都。南充在这之中，并不是最突出的。
中东部地区的人，大多对于南充这个城市是陌生的，反而可能会对于它下面县级市阆中更加熟悉，毕竟这里有一个全国闻名的古城。
阆中古城
不过，如果说到开国元帅之首——朱德，恐怕就无人不知，无人不晓了。没错，它就是四川南充人。
此外，穿城而过的嘉陵江，蓬勃发展的新能源产业城，都是这个城市的名片。
南充夜景
（2）2017、18两年，稍晚于二线城市，南充房价开始了其“表演时刻”
南充全市房价走势（来源：安居客，数据可能有局限性）
这个数据虽然是全市数据，并不能代表主城区，但是一定程度上还是反映了其趋势。因此，其实际主城区的房价和涨幅，应该比这更高。
南充主城区为嘉陵区、顺庆区、高坪区。曾几何时，这三个主城区房价不过4000-5000一平米，然而，现在8000以上的房子比比皆是，其中又以嘉陵区涨幅最大。原因呢，相当大程度上是恒大等地产巨头的入驻。
以嘉陵区的南充恒大城为例，并非现房的楼盘，居然要价就8500起。
嘉陵区区位
而老城顺庆区的恒大中航城，更是卖到了11000每平米，还是2020交房。
顺庆区区位
没错，恒大对于南充的布局是全方位的，拿下了南充多块土地的恒大，或有意或无意地炒起了当地的房价。
恒大不论是有意还是无意，都通过“提高品质+抬高地价”的方法，让南充的房价大幅上涨，而之前买下的地块，则可以坐享其成。
第二个理由则是全国三四线城市房价上涨的共同理由之一——棚改，南充也不例外，通过这种方式，很多人拿到补偿款，让恒大等企业的盘“有了人接”
于是，在这两大推手下，南充人民第一次见到了五位数一平的房子。
（3）
不过，南充的房价不纯粹是炒起来的。因此它未来尽管肯定没有一线城市的保值性，大幅下跌的可能性却也不大。
原因，就藏在开头的城市数据里——当地有产业，而且下面县比较多，人口也比较多；并且，它离大城市足够远。（对，这也是理由，因为这样主城区对周围县城吸引力更强）
南充最近几年经济增速一直保持高速，今年前三季度同比增长9%，且将来随着吉利新能源汽车的投产，当地仍将保持增长态势。房价大概率也会保持稳定甚至增长。
2
城市：山东临沂
城市等级：三线城市（2017年第一财经榜单）
区划：3区9县（2016数据）
人口：1124万（2015年户籍人口）
主城区占全市人口比：22.1%（248万人）
GDP：4345亿元（2017年）
主要产业：物流商贸（上市公司江泉实业、北方物流中心之一）
房价涨幅：4300-6200元，整体涨幅40%左右
与大城市距离：距省会济南260公里，距青岛270公里。
（1）临沂，一个因为杨永信惹来了诸多争议，却一直在努力摆脱贫穷的革命老区帽子的地方。
或许，提到它的古名——琅琊，会更让人觉得有意境。
不过，作为诸葛亮的故乡，临沂这几年的发展，也算是革命老区的典范了。
临沂夜景
（2）相对于南充，临沂的房价涨幅则要相对平稳些。
临沂全市房价走势（来源：安居客，数据可能有局限性）
临沂房价和南充还不太一样——它的暴涨集中在北城新区一带，老城区房价则相对平稳。主要原因是，临沂几乎用十年在红线框住的区域，造了一座城。
在北城新区区域内，房价几乎难以见到10000以下的了。
其他区域，则可以说是在新区的带动下上涨的——新来的外地人买不起条件较好的北城，只能选择
（3）特别要注意的是，临沂市2017年快递业务量暴涨96%，在山东省居第三位，甚至位列北方城市的前十，未来还可能还会超过省内的济南青岛。随着鲁南高铁和京沪高铁二线的建设，城市发展前景也还不错。
在其他方面，与南充近乎一样的原因，临沂的房价未来大概率也会保持稳定甚至缓慢上升的趋势。。
3
写到这里，只是想反驳一个观点：所有的三四线城市房地产都没有未来。（说句不好意思的话，笔者其实一开始确实是想抨击一下三四线城市的房价乱象的，但是恰好选择的两个城市，直接打了我的脸）
大家都认为三四线城市的人口会流失，殊不知这些三四线城市也会吸引很多周围的人口。
所有的城市都有它自己的发展方向和不同的未来， 因此，并不是所有的三四线城市房价都是虚高的。
至少，有希望做川东北和鲁东南中心的南充和临沂不是。
如果你想了解某个城市未来房价的前景或者想要发表自己对三四线城市楼市的看法，可以在下方留言。
（来源：金融分享家钱三少的财富号 2018-12-14 19:01） [点击查看原文]
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