如需转载请标明来源
一、核心观点：
1、房地产11月数据回顾：
投资端：根据国家统计局数据，房地产投资1-11月累计增长9.7%与1-10月持平，2018年11月房地产投资累计值为110,083.00亿元；
土地端：2018年1-11月房地产土地购置面积累计值为25,326.00万平方米，累计增长14.3 %，增速比1-10月份回落1个百分点；
销售端：1-11月份，商品房销售面积148,604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点；
热门城市房价：从11月份12座特大城市房价变动情况来看，8座城市的房价环比均呈下降趋势，降价幅度最大为上海市达-10.64%。
房地产景气指数：2018年11月我国房地产景气指数为101.92，比10月份回落0.03点。
2、房地产19年发展展望：
12月12日，发改委公布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，允许房企发行企业债进行补流，房企高杠杆拿地投资已然面临政策高压，但对房企融资限制正在放松，龙头企业或受益。
从目前国家相关调控政策分析，未来房地产市场依然会采取稳健调控的政策，去楼市泡沫，防止房价出现断崖式下跌。
3、今日消息山东菏泽成为全国首城取消楼市限售城市，18日晚间发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》：取消新购住房限制转让措施。
二、11月房地产市场分析
2018年下半年以来房地产投资累计值整体呈上升趋势，2018年1-11月房地产投资累计值为110,083.00亿元，累计增长9.7%，增长幅度与1-10月持平。见图1。
数据来源：国家统计局
2018年1-11月房地产土地购置面积累计值为25,326.00万平方米，累计增长14.3 %，增速比1-10月份回落1个百分点。房地产业土地成交价款13,746亿元，增长20.2%，增速回落0.4个百分点。见图2。
数据来源：国家统计局
1-11月份，商品房销售面积148,604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点。但值得关注的是商品房现房销售额累计值虽然逐月呈上涨趋势，但现房销售额累计增长率自18年以来每月均为负值，究其原因可能受房产调控政策影响，“因城施策、分类调控”政策的实施，房地产销售增速趋稳，销售增速放缓。见图3。
数据来源：国家统计局
分地区来看，商品房销售面积中部地区增长最快为7.9%，西部地区次之，东部地区出现较明显下降，下降幅度为5.1%。销售额来看，东部地区销售额68,503亿元，增长5.6%,中部地区销售额28,695亿元，增长20.6%，增速回落0.5个百分点，西部地区销售额27,082亿元，增长23.5%，增速回落2.5个百分点，体现了当前政策引导下的市场需求变化趋势。见图4。
数据来源：国家统计局
从12座特大城市11月份新房房价变动情况可知，8座城市的房价环比下降，降价幅度最大为上海市达-10.64%，北京、厦门两地房价均价与上月持平，房价均价环比上升幅度最大的为苏州市上升幅度为4.71%。见表1。
从样本中19座城市商品住宅成交套数来看，10座城市成交量环比呈下降趋势，温州市成交量环比下降幅度最大为-45.13%,环比增长幅度最大为青岛市增长幅度为45.81%。见图5。
表1：12座特大城市11月份新房房价变动情况
序号
城市
当前值(元/平)
环比增长(元)
环比增速(%)
同比增长(元)
同比增速(%)
1
深圳市
51,689
-2,758
-5.07
-4,324
-7.72
2
北京市
51,571
0
0
5,621
12.23
3
上海市
44,740
-5,326
-10.64
-9,455
-17.45
4
广州市
31,511
-1,397
-4.25
720
2.34
5
厦门市
27,338
0
0
-1,263
-4.42
6
杭州市
22,455
-2,490
-9.98
-1,964
-8.04
7
南京市
20,856
-1,081
-4.93
-1,037
-4.74
8
天津市
20,332
18
0.09
180
0.89
9
苏州市
19,658
787
4.17
1,046
5.62
10
武汉市
16,804
-688
-3.93
786
4.91
11
重庆市
12,168
-396
-3.15
980
8.76
12
成都市
11,314
-862
-7.08
108
0.96
数据来源：公开资料
数据来源：公开资料
（注：19城依次分别为成都市、武汉市、青岛市、长春市、南宁市、苏州市、上海市、广
州市、南京市、济南市、淮安市、深圳市、北京市、福州市、温州市、惠州市、大连市、
绍兴市、韶关市）
从国房景气指数来看，2018年1-11月均处于适度景气水平，总体来看房地产市场处于相对稳定的状态见图6。
数据来源：公开资料
三、房地产市场2019年发展趋势分析
1、2018房产政策
资料来源：公开资料
限购：为抑制一二线城市房价过快增长，国家极其重视保障性住房建设增加住房供应，同时采取限价、限购、限贷、限商、限售等多种措施抑制不合理性需求，从而达到遏制房价过快增长的目的。
增加土地供应：2018年实施分类调控，提高了一线城市房地产开发土地供应，18年用于房地产开发的土地出让宗数和面积呈明显上升趋势。
大力整治首付贷：整治的投机炒作行为包括通过提供 “首付贷”或者采取“分期首付”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。在住房公积金使用方面，禁止协助缴存职工以虚假手段违规提取住房公积金、骗取住房公积金贷款，收取高额手续费。也禁止限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。
去库存：因城施策去库存，支持居民自住和进城人员住房需求，减少三四线城市房地产库存。
2、2019展望
2018年中国房地产调控政策总体围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”这一核心进行，中央调控宗旨为保证居民合理住房需求，地方层面来看优化土地和住房供应结构，完善基本住房制度体系。
12月11日，《中国住房发展报告（2018-2019）》（以下简称“报告”）在京发布。报告显示，2018年以来，房地产调控政策不断加码，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%，密集的调控政策体现出国家对房地产产业的调控决心与重视，19年国家管控将持续。
12月12日，发改委公布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，允许房企发行企业债进行补流，房企高杠杆拿地投资已然面临政策高压，但对房企融资限制正在放松，龙头企业或受益。2019年国家政策大幅放松的可能性较低，因城施策等宏观调控之策依然是房地产市场发展的主要方向。但随着菏泽限售政策松绑，未来其他城市是否进行相关政策跟进仍然值得关注。
从房地产企业从面来看，2018年较为艰难，但是艰难发展提高行业集中度，2019年房地产并不会在政策层面松绑，这会继续加速行业集中度的提升。不论是强强联合还是相互弥补，都将加大企业间的合作与融合。
3、行业实力企业：
依据2018年1-11月房地产累计销售额情况，对排名靠前的企业主要经营情况进行分析，具体见下表：
企业
经营情况
碧桂园
2018年1-11月房地产销售额6,738.1亿元，销售面积7,104.9万平方米。截至2018年11月30日，公司合同销售建筑面积约5,246万平方米，同比增长22.31%
万科
2018年1-11月房地产销售额5,425.6亿元，销售面积3,567.7万平方米；2018年11月公司新增土地净用地面积184.80万平方米，销售面积355.60万平方米，新增土地项目16个
中国恒大
2018年1-11月房地产销售额5361.3亿元，销售面积5105.5万平方米；
融创中国
2018年1-11月房地产销售额4,163.0亿元，销售面积2,721.0万平方米；
保利地产
2018年1-11月房地产销售额3,720.0亿元，销售面积2,484.3万平方米；11月份签约金额335.22亿元，较10月增长7.73%，签约面积233.51万平方米，较10月份增长10.69%
绿地控股
2018年1-11月房地产销售额3,290.0亿元，销售面积3,280.6万平方米；2018第3季度新增房地产项目储备37个，合同销售面积1,088.40万平方米，合同销售金额1,042.34亿元
数据来源：中国指数研究院
本文来源：天下财经（北京）证券咨询有限公司
凡注明“来源：天下财经（北京）证券咨询有限公司”字样文章，版权均属于天下财经（北京）证券咨询有限公司，转载请必须注明来源为：天下财经（北京）证券咨询有限公司，违反者本公司将追究相关法律责任。
本文作者可以追加内容哦 !
