来源：地产密探
作者：密探君
在A股上市搁浅4年多的金辉集团，如今变身“金辉控股”冲刺港股上市。
3月25日晚间，一家以全英文“Radiance Holdings (Group) Company Limited”递交IPO申请的企业成为当天的唯一一家。其实，这就是金辉控股。
在境内发债或A股IPO招股书均以“金辉集团”名义发起，但如今换个“马甲”，我们也不难理解，主要是在港股挂牌上市的已有一个“金辉集团”（00137，HK），同属于一个家族控制，只因不是房企。
从持股构架看，金辉控股未来只是一个离岸上市主体，仍将控制境内房地产开发实体的金辉集团，继续由福建林氏家族控制。
从金辉控股的近3年收入看，2019年收入近260亿元，相比前两年收入增幅显著，年复合增长率达48.5%，其中房地产销售是核心贡献点，最新占比96.4%。
就区域贡献看，金辉布局遍布全国长三角、环渤海、西南、西北、华南等多个核心区域，其中长三角贡献销售额占比3成左右。值得一提的是，金辉在西安、福州两地楼市的市场占有率较高，尤其是在西安排名第二。
截至2019年底，金辉控股的总土地储备面积2667.4万平方米，其中307.4万平方米位于长三角，占总土地除储备的11.5%。位于西南、西北储备合计逾1500万平方米，占“半壁江山”还不止，达到56.4%。
从土地储备的城市能级看，金辉控股主要偏爱深耕二线城市及核心三线城市，其权益土地储备量占集团土地总权益储备量的93.4%。金辉的核心客群为首次置业的刚需以及刚改，住宅主打产品“优步系、云著系”，而铭著系、大城系则聚焦高端改善需求。
近3年来，金辉控股的毛利及毛利率却呈较为明显的下滑趋势，如2019年毛利率20.7%，同比下降8.5个百分点，主要还是拿地成本走高，但售价受到抑制。
截至2020年2月末，金辉控股的现金及银行结余110亿元，扣除限制性资金之外的可动用现金约64亿元，比2018年末减少近30亿元。
截至今年2月末，金辉控股账上“计息银行及其他借款、公司债、优先票据”总额达到178亿元，这是一年内到期有息负债总额。相对于手头现金来说，短期资金链压力非常之大。
注意！金辉控股截至今年2月底信托融资逾160亿元，年息率10%以上。2019年末，金辉控股的净负债率达到170%。
接下来，金辉控股如何破解融资瓶颈、快速推货加快回款将是当前的两大挑战。
理由是：第一，本身负债率过高，能不能继续融到钱是一回事儿，而即使融到钱，融资利率肯定会较高，第二，去年经营净现金流仍是负数，受疫情冲击能否“回正”，压力也陡增。
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