整体看，预计深圳未来半年，政策严格执行的话，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。”张大伟称。
综合自深圳发布厅、财联社、中新经纬等
房地产市场高烧不退之际，传闻近一周的深圳楼市调控“靴子”终于落地。
7月15日上午，深圳市住建局等八部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下附原文），提出八项措施，涵盖限购年限、信贷、税收、豪宅税等方面内容，堪称深圳市场最严楼市调控政策。
其中，深户家庭和个人首次被加上购房门槛，要求提供三年社保或个税证明；对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策；豪宅税“重现江湖”，恢复144平方米的面积要求，成交总价门槛升至750万元；税收方面，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
根据国家统计局的数据，今年3-5月，深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市分别排名第1、第2、第2；同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市分别排名第5、第3、第2。由此可见，无论是环比涨幅，还是同比涨幅，深圳在全国均处于领先位置。
对于深圳升级楼市调控政策，接受财联社记者采访的专家认为，深圳楼市新政可在短期内压制房价，楼市有望开始进入调整周期。如果政策严格执行，预计深圳未来半年内投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅或在5%以上。
广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
短期内肯定会压制住深圳房价，几条政策可谓是对症下药，打击投机炒作、打击违规加杠杆。
首先对刚落户的深圳居民，要求三年社保或个税证明，这是超出市场预期的。因为深圳落户门槛低，很多人来深圳落户就是为了买房，还有中介协助投资客来办理假结婚买房，这次基本上炒房的漏洞被彻底堵上。
此外，“豪宅税”重启，定到了750万元，比上一轮的豪宅税标准要高了很多。这次新政一方面是保合理的刚需成交，另一方面对750万元之上、位于福田中心区、宝安中心区、南山、龙华的部分楼盘，影响是很大的，这些区域，特别是学位房的价格经过炒作之后，很多楼盘价格都在750万元之上。
中原地产首席分析师 张大伟
首先，深圳是全国最近一轮楼市上涨的“领头羊”，出现调控政策升级已经有预期，而且深圳的楼市炒作氛围浓郁，出台政策将明显打击投资需求。按照过去深圳市场的惯例，预计部分投资客很可能开始离场，市场在7-8月开始成交量快速萎缩，房价也将开始调整。
其次，政策内容集中在税费、购房资格、信贷政策等多方面，如果严格执行，对于深圳楼市的打击将非常大。
第三，深圳市场过去一年多的上涨，主要原因除供应少之外，与非普住宅标准取消有非常大的关系。本次政策将非普标准提高，750万以上的豪宅，将变成二套首付80%，接近当下全国政策最严格的北京，这将对高端住宅市场形成很大打击。
第四，深圳过去的购房资格相对容易，落户难，大部分炒房客借助新深圳落户获得首套房贷款资格，本次政策升级要求必须3年社保，将有力打击部分炒房客。
第五，整体看，预计深圳未来半年，政策严格执行的话，投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。过去深圳领先北京、上海的楼市将告一段落。
第六，但深圳人口流入趋势不改，土地供应少的问题依然需要得到解决，否则政策的长期效果有限。目前看全国房地产调控效果最好的一线城市代表是北京，二线城市代表是长沙，均为供应增加的叠加限制投资，取得了市场的长期稳定效果。
易居研究院智库中心研究总监 严跃进
此类政策出台，针对了当前深圳楼市的新情况，即随着落户人口的增多，供求矛盾在增大，必须通过政策调控来缓解此类矛盾。深圳此类政策，严厉地打击了各类炒房需求。今年上半年深圳出现了一些抢房现象，通过此类政策规定，有助于打击借落户来炒房的行为。
此次政策具有很强的信号意义。首先，实际上此前包括杭州等城市，也有过类似的政策收紧，即对于本地户籍人口的购房，也需要设定相应的社保缴纳条件。所以深圳此类做法，说明部分城市在限购范围上做了扩大，不仅对外地户籍进行限购，对本地户籍人口也进行了限购，这在一些供求矛盾比较大、房源相对紧俏的城市是比较适用的。
其次，深圳此类做法传递了今年的政策风向。虽然今年受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力。但是也可以看到，部分城市房价上涨过快，违背了稳房价的导向，也违背了房住不炒的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作。后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，预期依然会有政策出台。
深圳中原董事总经理 郑叔伦
总的来说，这次政策主要是三点：1、控制需求，堵死各类炒房途径(落户即买房、离婚买房、一二手倒挂抢房)；2、限制豪宅成交、保障刚需，抑制房价升幅（增值税、豪宅标准、差别化信贷）；3、持续开展房地产整顿工作，持续要做好规范宣传和各项规范工作，从2020年上半年总体来看，成交量跟过去其实差不多，只是疫情后深圳楼市反弹太快，力度太猛，导致近期有点过热的态势，所以才有今天政策的出台。
纵观这次的调控政策，首先是需求的管理，限购条件收紧社保年限的延长，深户也需要连续三年社保或缴纳个税才可以购买住宅，进一步提高了购买住宅的门槛，立即可以把市场上的有效需求降低，相信可以为市场降温取到立竿见影的效果。
另外，贷款条件差别化的调整，遵从房住不炒的主导精神，主要是针对已经拥有房产的客户贷款条件进一步提高，尽量避免误伤首套刚需客户，二套普通住宅首付7成，豪宅首付8成，置换型物业销售压力增大，相信也可以一定程度抑制投资氛围。短时间内交易量预计明显下降，市场观望情绪浓厚。
面对上半年的市场状况，也可以看到一些针对性措施。过去一段时间，存量房成交活跃，为了有效抑制过于火爆的市场，这次政策出台包括：普通住宅的标准再次修订，750万元以上的物业被定义为豪宅，按照这个标准，100平米的物业，单价7.5万元以上均是豪宅；120平米物业，单价6.2万元均是豪宅；近期涨价幅度高的片区豪宅量增多，交易税费会随之增加。另外，更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。还有进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，堵塞少交税的漏洞。上述不同的组合政策，其实目的都是一致，以增加交易成本从而达到抑制成交的效果；同时，为了打击利用二手房信息炒作楼市，这次政策调整也明确要求行业要配合，信息公开报送，旨在公开信息后，可以避免市场恐慌情绪。
针对上半年个别新房项目出现多人抢购的火爆局面，这次政策也有涉及，针对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。
官方解读
深圳楼市新政出炉：限购条件、离异购房有何变化？
深户居民购买商品住房的条件做了什么调整？
我市此前执行的限购措施，对深户居民没有落户时间和缴纳个人所得税或社会保险的要求，居民落户即可购房。本次对限购政策进行“打补丁”，要求：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
我市对户籍居民家庭限购2套住房，对户籍成年单身人士、非户籍居民家庭限购1套住房，非户籍居民家庭连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的限购政策，仍然继续严格执行2016年深府办〔2016〕28号文相关规定。
对离异购房有什么规定？
《通知》在2018年深府办规〔2018〕9号文关于离婚购房信贷政策基础上，对离异后购房套数进行了限制。《通知》规定：夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。
具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。
在离异之日起3年内购买住房的，在执行相关税费、贷款、限购等政策上，按离异前家庭相应标准执行。
差别化住房信贷政策有什么变化？
为积极发挥差别化住房信贷政策调节房地产市场作用，切实保障刚需，结合房地产市场形势变化，对我市差别化住房信贷政策作进一步完善，《通知》明确：合理确定个人住房贷款利率加点下限，对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。对无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；对无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭，如购买普通住房，继续按2016年深府办〔2016〕28号文分别不低于50%、70%的贷款首付比例要求执行，如购买非普通住房，最低首付款比例均提高10个百分点，即分别为60%、80%。
如何发挥税收在住房交易中的调控作用？
为使存量住房计税参考价格更贴近市场价格，更准确地反映我市存量住房交易市场的真实情况，《通知》对我市存量住房计税参考价格进行更新调整。
根据我市房地产市场情况变化，为促进房地产市场平稳健康发展，对我市个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，其余政策内容不变，具体如下：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
如何细化普通住房标准？
为使我市住房标准更符合市场实际，《通知》对普通住房标准进行细化，规定享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。
为什么要进一步加强对热点楼盘销售的管理？
当前，我市热点片区部分楼盘因区位、学位等因素，出现抢购现象，不利于我市房价和市场预期的稳定。为此，《通知》对社会关注度高、预计购房人数较多的热点楼盘，提出严控认购人数，要求优先满足无房居民家庭购房需求，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，合理确定房源和认购人数比例，确保有限住房资源优先销售给无房自住家庭。
房屋抵押合同网签如何操作？
目前，买卖双方实际交易价、银行贷款评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”，易产生“阴阳合同”“高评高贷”等问题。下一步，我市将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作，并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续，进一步规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。
发布二手住房合理成交价格是出于什么考虑？
目前，我市二手住房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称易被市场不实信息误导。加大住房交易信息公开，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，有利于增加二手市场信息透明度，规范中介机构交易行为，引导市场理性交易，稳定二手住房价格。
近期如何开展房地产市场秩序整顿？
市住房建设部门将继续会同市场监管、公安、网信、金融监管等相关部门，持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。
科技超人姚志鹏新基——嘉实产业先锋混合
今日盛大首发，一基打包时下热门行业
- 嘉实中证金融地产ETF联接A(001539)
- 嘉实中证金融地产ETF联接C(005999)
本文作者可以追加内容哦 !
