来源 地产密探（ID：real-estate-spy）
编辑 密探君
昨日（12月3日），大连万达集团微博对外官宣：宁波、威海、周口和自贡四地的万达广场隆重开业。临近年底，全国已开业万达广场的数量或创新高，引外界关注。
注意！除了宁波为新一线城市之外，威海、周口和自贡为三四线城市；宁波当地已不止有一个万达广场，其他三个城市均为首座万达广场。
以素有「千年盐都」、「恐龙之乡」、「南国灯城」的自贡为例，作为落地自贡的首座万达广场，随着隆重开业，的确盛况空前，也似乎应了那句「万达广场就是城市中心」的口号。
据《自贡城市资讯》微博描述说，大清早的，人山人海，可能是工作日的原因，几乎全是中老年人!!! 连十字路口四个人行道等红绿灯的人，都是史无前例的多。
自贡万达广场，将是四川区域第24个开业的万达广场，已汇聚万达影城、芙思特超市、优衣库、孩子王、大玩家、海底捞、吉布鲁、大玩小乐、劲浪体育9大主次力店，共引入171家知名品牌，其中近60%为自贡首店，比如海底捞。
当前全球经济寒冬，让外界没想到的是，在机构的监测数据中，当前整体商业地产市场出现短期「井喷」甚至过剩的舆论担忧下，万达广场依然还能开得这么火。
实际上，大型商业综合体过去一直偏好于布局一二线城市，尤其是省会，因为经济发展特别好，消费水平高，但如今，下沉趋势明显。
以自贡为例，作为四川省内的一个地级市，在省会成都遍地都是大型商业mall的当下，自贡其实极度缺乏高端商业综合体。
今年国庆节前夕，自贡首个爱琴海购物公园盛大开业，人气爆棚，且延续到整个超长假期，开启自贡大型商业mall时代。现在，知名度更高的万达广场成功接棒。
细细分析后，你会发现，自贡、周口等这类三四线城市，其实本身人口密度较大，具有人口优势，以及国家新规划的高铁路网在此有站点，这些「后发城市」潜力巨大。
比如自贡，过去盐业发达，经济强劲，「川C」车牌为证，近些年周边城市飞速发展，自身资源枯竭加速转型文旅、轻工业等特色产业，去年GDP总量排全省第11名，但人均GDP排名第7位，好于南充、达州、眉山、内江等。
注意！350公里时速的成昆高铁早已规划有自贡东站，以及串起自贡、内江、泸州与宜宾的川南城际铁路，也在加速建设，过去现代交通不发达的城市将迎来后发赶超。
爱琴海购物公园、万达广场密集进驻自贡，或是当前三四线城市商业综合体爆发的一个缩影。去年中期，万达集团曾公开宣称，要在四川增加投资1100亿元，新建24个万达广场。年初，还宣布今年全国新开业46家万达广场。
类似爱琴海、万达广场，以及新城悦、宝龙商业等，为什么热衷于快速下沉三四线布局商业综合体?
第一，围绕一线城市及新一线及省会城市，大型商业综合体短期已非常多且体量庞大，加上受强劲的网购消费冲击，竞争激烈，三四线城市却是商业消费洼地，需要新消费被满足。
从城市看，商业广场从一二线发达城市向三、四线城市普及是一个显着趋势，不同于中心城市的超大型商业综合体，区域型商业广场成为三四线城市的市场热点。
第二，从业态看，一、二线城市成熟商圈中的商业广场，多以年轻时尚或高档精品主题运营；城市新兴商圈或郊区中的商业广场项目则多以生活配套和家庭娱乐为主题。
从万达广场自身来看，其实也有迹可循。2014年10月底，号称「第100座万达广场」的昆明西山万达广场盛大开业，万达商业初步完成从北到南一二线城市的跑马圈地。
彼时，大连万达集团董事长王健林曾慷慨激昂地说，100座万达广场的开业意义非凡，它不仅代表企业规模，也标志万达广场成为具有世界影响的品牌。“万达广场就是城市中心”不仅是一个口号，也是真实能为百姓提供美好生活体验的地方。
然后，万达广场加速下沉，此后一两年在全国数量剧增，一度迎来高光时刻。
今年9月底，万达商业总运营建面5407.3万平方米。其中，持有物业总建筑面积 4090.2 万平方米。此外，输出管理总建筑面积为1317.1 万平方米，其中运营轻资产项目229.2万平方米，合作项目766.5万平方米，输出管理酒店321.4万平方米。
从数据看，自持比例占万达商业总体量的近80%，对其资金链的考验非常之大。
今年9月底，万达商业所有权受限资产3454.88亿元，占其总资产比例达到62.15%，其中主要为抵押受限的投资性房地产，规模3405.21亿元，抵押比例偏高，造成资产可变现能力相对较弱。
当然，万达商业这种较高比例抵押受限更多是为了自身融资及规模扩张需要。
从财务角度看，截至今年9月底，万达商业合并报表资产负债率50.83%，有息负债约1800亿元，近三年来均呈下降趋势，但有息负债额仍维持高位。
其中，万达商业短期借款7.54 亿元、一年内到期长期借款85.01亿元、一年内到期的应付债券（短期应付债券）466.79亿元及一年内到期的其他非流动负债0.13亿元。
今年前三季度，万达商业经营净现金流56亿元，相比去年168亿元、前年293亿元，波动可谓非常之大，主要是疫情期间减免全国万达广场商户租金40亿元，从财报中又剥离了销售型物业。
截至9月底，万达商业账上货币资金412亿元，从现金覆盖短期债务比率来看，压力是非常大的。
12月初，万达商业公告年内第四期15亿元债券融资计划，年利率6%，相比此前三期发债年利率，成本有升高。若此次全额募资，万达商业年内发债总融资达百亿元。
对于大型商业地产企业来说，既要加速下沉扩张规模，又担忧区域竞品，还要提升自身运营服务、经营现金流与再融资能力等多重压力。
外界期待万达能抗住各种压力，逆市发展，为更多三四线城市消费升级提供更多优质商业资源，更多就业机会，带动区域经济发展。
- 万达酒店发展(00169)
- 万达体育(WSG)
- 万达电影(002739)
本文作者可以追加内容哦 !
