碧桂园：棚改红利消失后！

世界500强中，有5家房企，均来自中国，其中碧桂园以第147名，成为中国乃至全球房企第一名。

除了这个榜单上的排名，碧桂园的销售额、销售面积、规模和体量，都是世界第一的水平。

宇宙第一大企业名不虚传！

近几年下来，碧桂园均在全球500强之类，并且排名在不断地上升。

2017年：467名

2018年：353名

2019年：177名

2020年：147名

但在辉煌的数字之后，碧桂园的内核是更值得思考的——棚改红利消失后，碧桂园还能继续狂奔吗？

碧桂园的“发家”与棚改脱不了关系。

棚改在历史上有三个点：2012年加大棚改力度，2017年提出“三年棚改攻坚计划”，2018年6月份，国开行表示要收紧棚改，把货币化安装转化为实物安置。

纵观2012年后碧桂园的营收，在2012-2013年与2016-2018年出现了两个高峰，在2018年之后增速急速下降，与棚改政策的走势是相似的。

三四线城市土地价格弹性较小，很难像一二线城市那样囤地待涨，既然不能等待土地涨钱，那么尽快变现就是唯一的办法，这就造成了地产企业的“高周转”。

碧桂园实行“456”的高周转模式：拿地后立刻设计，4个月开盘，5个月销售回正，6个月就能拿这笔钱再次投资。

房地产行业的高周转是约定俗成了，毕竟土地很珍贵，及时变现才能争取利润最大化。

一方面，只要能够去化，开盘越早销售额就越多，利润增长驱使回正快，现金流在手才能更好地投资融资。

另一方面，房地产行业不确定性太强，只有及时变现才能降低存货风险，比如华夏幸福就一下子被土地限购打折了腿，几年都没缓过来。

碧桂园的高周转已经到了炉火纯青的阶段，甚至传出“拿到地之后通宵画设计图”的情况。

结果证明，出图太快，动工之前不做好准备工作的碧桂园，安全问题频出，特别是高速发展的2018年，仅7月一个月就出了4起事故，很难不怀疑是发展太快的后遗症。

慢周转一定不赚钱吗？汤臣一品楼盘卖了14年，从3万/平米涨到了现在的20多万每平米，说明了主打豪宅也是有市场的，并且有钱人更愿意买单，通常全款就下来了。

因为高存货，碧桂园在三四线的存量已经到达一个顶峰，阵痛是必然的。

首先是高周转遗留下来的高负债率，碧桂园的资产负债率在2015年后，始终高于85%，2020H1负债率为88.03%，踩了一条红线。

其2020年H1短期负债相较于2019H1下降了8.9%，去债务风险初见成效，但依旧高危。

更严重的问题，在于碧桂园的大规模裁员。据年报显示，2019年全年碧桂园裁员2.96万人，2020H1碧桂园又开始大规模裁员1.4万人。按照数据，短短一年半内碧桂园裁员4.3万人。

2、

棚改红利消失，如何去化？

目前除了要增加一二线的土地面积，还要去除原有的三四线库存。

从目前碧桂园的存货数据来看，在2020年之后明显下调拿地速度，在有意识地调整去化。

房地产不同于其他行业，在建的楼盘也能进行预售，应收账款是其销售的重要指标。

在2019年棚改红利消失之后，碧桂园的去存货速度明显降低，应收账款相对于存货来说处于下降趋势，这是个不利的信号。

2020年H1，碧桂园拿地2235万平方米，同比减少32.3%。

而同期，绿城、龙湖。阳光城、华侨城等房企拿地强度均超过60%，中梁、新城、华润和远洋等企业也在50%-60%之间，top50 房企拿地强度中位为46.5%，碧桂园拿地强度却不超过30%。

3、

碧桂园的基因更契合下沉市场。

碧桂园的18个月投资转化率在一二线城市为0.76，三四线城市为1.28。也就是说，土地款+建安等成本为1亿的情况下，18个月之后三四线城市销售回款为1.28亿，一二线城市只有0.76亿。

这就导致，碧桂园在三四线城市没有买方市场，在一二线城市没有卖方市场。

据2020中报，截至2020年6月30日，碧桂园集团业务遍布中国内地31个省自治区直辖市、288个地级市、1,334个县镇区，项目总数高达2662个。

可以看出，碧桂园有一半的项目在县/镇，在目前的政策下，很难发挥其优势，并且未来更值得深忧。

通过这两个月的销售额来看，碧桂园表面上的销售数字同比增加了，但如果深究其销售速度，远远赶不上2018年的销售额和销售面积。

融创、万科等企业的销售额增速，远远超过碧桂园。

小心谨慎去库存，步步为营为生计。

碧桂园还有很长的路要走。