万科环京“触雷”：三项目存货跌价20亿！

来源 地产密探

编辑 密探君

“只有主动适应变化者，才有可能穿越荆棘，抵达成功的彼岸。”

这是万科最新《致股东信》中的一句话，从侧面不难品出过去曾引领行业的这家标杆房企的内在特质。

3月30日晚间，万科对外披露了2020年财报业绩，各项指标没太多特别出彩的地方，若按机构的描述，那就是“业绩平稳增长”。

去年，万科实现营业收入4191.12亿元，同比增长近14%；取得营业利润近800亿元，同比增长4.37%；归母净利415.16亿元，同比增长6.8%，扣非后归母净利402.38亿元，同比增长5.02%。

就各业务营收构成看，2020年万科主营业务营收约4158.8亿元，其中“房地产开发及相关资产经营”为集团贡献营收约约4004.5亿元，同比增幅13.55%；物业服务贡献营收154.32亿元，同比增幅21.51%。

上述信息说明了两点：其一，万科房地产营收贡献占比逾96%，物业服务虽贡献154.32亿元，从万科逾四千亿元营收盘面看，分量远远不够；其二，以“万物云”为载体的万科物业服务，收入增幅明显幅度低于物业同行。

从分区域营收看，在万科划分的五大区域中，北方区域是非常糟糕的，去年该区域贡献营收674.43亿元，占比16.91%，权益净利润却仅为33.97亿元，占比7.21%，权益净利率4.87%，远低于西北区域在内的其他四大区域10%以上的权益净利率。

注意！万科北方区域包括北京、唐山、天津、沈阳、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、济南、哈尔滨、石家庄。

更重要的是，万科基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备，总计价值41.8 亿元。其中，万科北方区域就占了7个，其中三个位于环京楼市，即廊坊朗润园、廊坊启航之光和涿州新辰之光，总计提跌价近20亿元。

实际上，近年来，环京楼市一度狂飙突进，但自2017年以来，就开始不断降温，如今很多地方已跌入万元时代。

万科对外披露说，计提影响此年度税后净利润19.8亿元，影响归属母净利14.5亿元。

蹊跷的是，像位于成都双流的“万科君逸”，继续计提约2.9亿元。作为热门区域的热门项目，“万科君逸”为何出现存货跌价？