地产股分两类，万科和其他，凭什么
重点说明：本号的所有文章仅限于交流分享，不构成任何投资建议。所有内容都只代表作者个人观点，本人不对任何因为本文影响所做的投资决策承担任何责任；股市有风险，投资需谨慎。
又双叒叕说万科？
没办法，之前只讲了万科的过去，还留着现在和未来没讲呢。
新来的朋友如果有兴趣，可以看看上次讲万科的过去。
传送门：万科的过去
很多朋友一直等着看万科下半集。
其实，万科的下半集，五一前就写好了，但是一直没发。
为什么？
因为自己不满意。
之前聊平安，木木大觉得，一篇文章，基本把平安未来为什么会站在保险业的最顶端聊了个七七八八。
代理人改革红利，科技红利，投资红利，产业丰富。
可是到万科，洋洋洒洒写了几千字，却依然觉得，聊不透。
当然，可以像很多人一样，用一堆概念忽悠大家。
管理优秀，拿地谨慎，融资成本低，有情怀。
或者，手撕一波财报，拿隐藏利润和融资成本说事儿，告诉大家这就是万科的护城河。
当然，这些都没错。
可是对于非企业家出身的普通人来说，这些，好像都太过抽象，不好理解。
于是，作为一个普通人，木木大就去翻了很多万科的报道，看了很多万科的采访，想找一找，除了冷冰冰的财报数据，万科还有没有可以夸的点。
你别说，还真有。
今天，就来聊聊，普通人木木大眼中的万科，优秀在哪儿。
预言家实锤
2012年，在房地产还没有完全起飞的时候，行业大佬王石跑出来说，房地产已经进入白银时代。
然后在2014年致股东的信中，王石再次肯定地说，白银时代到来了。郁亮也跑出来说，白银时代真的来了。
大家都懵了，这才几年啊，房价从08年开始起飞，才飞了几年，万科这是赚钱赚傻了开始唱衰了？
2017年融创老板孙宏斌就直接说，万科说现在是白银时代纯粹在扯蛋，融创今年就赚了400个亿。
先聊聊王石和郁亮口中的白银时代，到底是什么。
在他们眼里，房地产的黄金时代，是1998年到2013年。
黄金时代，就是遍地是黄金的时代，房地产企业只要有土地，就可以挣钱。
土地储备成为衡量房企的主要甚至是唯一标准。
而2013年以后，虽然房价不会大跌，但是全国普涨的时代已经结束，竞争会越来越激烈，而且毛利润会逐渐下跌。
没想到，2014年迎来了棚改起飞的时代，房价又一次起飞，仿佛狠狠地打了万科的脸。
可能也因为这个，融创老板孙宏斌在2017年直接评价，万科说现在是白银时代纯粹在扯蛋，融创今年就赚了400个亿。
没想到，万科不但不认错，还在2018年又搞了一次“活下去”事件。
2018年，刚正式接棒万科没多久的郁亮在南方区域讲话中指出，转折点已经来了。
万科的目标，就是回款，聚焦，收敛，把活下去当做唯一目标。
后来的事情，大家都知道了。
城市化减速，人口结构变化，房住不炒，三道红线，限购+限售+限贷。
很巧的是，融创，三道红线都踩中了。
万科，轻轻踩了一跳，还是想降立马就能降下来那种。
当然，万科这些年做的，可不止是贩卖焦虑那么简单。
从2013年“白银时代”开始，明明是重资产企业的万科，开始轻资产重运营。
投入产出要匹配，风险收益要匹配。
做了三年没成的业务直接撤销，三年还需要内部资源支持的也撤。
翻译成人话就是，钱要省着用，坚决不扯蛋。
于是，拿地变得谨慎，扩张变得谨慎，甚至进入新的城市，也变得很谨慎，宁愿在已经有资源的城市继续开发，不愿意开疆拓土。
为什么万科可以发行那么低利率的企业债？答案就在这里，因为谨慎，所以信誉高，因为信誉高，安全性强，所以大家愿意借钱给万科。
万科的定位，也随着白银时代、活下去时代发生了变化。
在早年，万科的定位是三好住宅供应商，做好自己的住宅开发。
到了2014年，万科的定位变成了城市配套服务商，不仅仅做住宅，开始卖配套服务。
配套服务是什么？产业中心，长租公寓，教育，商业中心，养老。
目前，万科主导的长租公寓泊寓已经成为国内第一的品牌，而且已开业项目出租率在95%以上。
用郁亮自己的话说，长租公寓本身也不是拿来挣钱的，就是为了解决年轻人的居有其屋的问题。
随着去年蛋壳等长租公寓的暴雷，国家很快会规范租房和长租公寓市场，那时候，行业最大的万科泊寓可能会成为万科一直在苦苦寻找的第二增长点。
然后来到2018年，“活下去”的万科再次升级自己的定位，从城市配套服务商变成了“城乡建设和生活服务商”。
万科的蓝图上，又添加了物流、冰雪度假等新兴模块。
看起来和其他房企造车和搞互联网金融没什么区别。
甚至有人觉得郁亮上台后万科又走回了90-97年万科的老路，搞一些乱七八糟的多元化。
但是郁亮之前说过，随着城市化减缓多元化是不得不做的事。
而万科也会在守好基本盘的同时努力做好自己擅长的事情。
至于未来这些多元化会有什么结果，谁都不知道。
但有一点可以看出来，因为深耕地产30年，万科的眼光，就是老辣一些。
在13年房地产依旧火爆的时候已经采取了防守姿态，也没因为16-17年的棚改动摇自己稳健的步伐。
要知道，那时候各大房企都是疯狂扩张。
所以，到了三道红线时代，万科毫无压力，甚至账上还躺着很多很多现金，因为早就预料到了这一天。
能一次一次地看准行业的变化，然后采取相应的对策，而不是跟别人一起狂欢。
这份眼光和克制，让万科跟其他房企变得不太一样。
管理红利
时间又来到2020年，万科口中的时代又变了，郁亮说，从今往后，房地产行业，来到了管理红利时代。
为什么？
因为房地产的蛋糕，不会再无限扩张下去了。
土地红利时代，蛋糕越做越大，大家不用互相争抢，就都能吃饱。
但是到了存量时代，蛋糕就只有那么大，你吃了，别人就没有。
这也是为什么郁亮说万科要向制造业向格力学习。
要分更大的蛋糕，就要尽可能多地降低成本。
要么从产品降低，要么从企业自身来降低。
大V在夸万科的时候，都会用说万科管理十分优秀。
到底优秀在哪儿？
首先，万科的三费低。
所谓三费，就是销售费用，管理费用，和财务费用。
三费，就是检验企业管理能力的最好指标。
具体数字不用在意，能看出来从2016到2018变化很小就可以了。
也就是说，在规模逐渐扩大，不停挣钱的情况下，万科还能控制住自己的管理成本，因为一般来说，盘子越大，管理成本越高。
在管理红利时代，要么降低产品本身的成本，但是质量不能下来，否则就是砸自己的牌子，拿地成本，开发成本，这些万科一向做的很好。
所以，剩下的管理成本，就会决定蛋糕的大小。
其次是，万科管理的标准化。
万科内部的管理，注重规范化和流程标准化。
万科在内部建立了一个规范库，告诉员工什么情况下该怎么操作。
这一点听起来很简单，却很少有企业做得到。
大多数企业，就是层层审批，然后层层汇报，而万科通过规范库节约了大量的沟通成本。
流程标准化，就是所有流程都有标准格式。
无论层级、职能，只要流程到你，这件事就该由你来负责。
在大型企业工作的朋友应该有体会，现在很多企业强调矩阵管理强调职能部门的功效。
然后遇到稍微复杂一点的事情，就是大家一起扯皮，你也不想负责，我也不相干，最后就大家都不干。
这样的流程标准化，就避免了这种扯皮，该你做，你做就是了，因为流程规定如此。
然后是，万科的人资系统。
万科的人资，在万科战略地位里，非常高。
万科的人资话语权非常大，在人力资源领域跟管理层平起平坐。
大到什么程度？如果万科想在一个地区做开发，人资有一票否决的权利。
也就是说，我人资觉得我们没有足够的人才做开发，那我就不让你做。
最后是，万科的事业合伙人机制。
万科新投的项目，一线管理层和项目管理人是要一起投资的，也就是跟投制度。
就是说，项目的开发也好，后期也好，跟管理层的自身利益直接挂钩。
合伙人还有股票机制，万科的合伙人会形成共同持股，把合伙人的一部分奖金合在一起去分时段购买万科股票然后共同持有，以后的奖金也会以股票的形势发放。
听起来是不是很琐碎？而且好像也没有那么神奇。
其实，企业管理本身就没有很新颖的手段，大多数的管理创新，最后都是一地鸡毛。
管理，就是需要高效，需要责任，需要精简。
万科管理的红利，做到了这些，所以三费能保持很小的波动。
从小爱学习
万科有四个老师，索尼、新鸿基、帕尔迪、丰田。
索尼，是当时卖摄像机的时候接触的，万科跟索尼学会了如何做专业的售后服务和客户服务，也才有了后来的业主委员会、万客会。
新鸿基和帕尔迪，一个是香港的房地产开发商，帕尔迪是美国的龙头房地产开发商。
鸿基的净利润率非常高，而且公司本身非常注意风险控制，一直维持着比较低的负债率。
为了防范风险同时注重酒店和房屋出租的业务，因为这两项业务受到政策影响的概率更小。
2003年，万科在内部会议上提出要学习帕尔迪。2004年，万科把精细化放在了自己的发展战略里。
通过客户细分，城市圈聚焦，和产品创新三个战略，来完成有质量的增长。
什么意思？所谓客户细分，说白了就是早在2004年，万科已经在琢磨除了收入、职业，还有什么办法可以更好地区分客户。
我们近几年开始有的刚需、改善住房，15年前已经被万科提了出来。
城市圈聚焦，不像某大某桂园在边远城市搞一大块地重新开发，万科15年前就决定自己走城市路线，围绕着城市化这条国家路线好好发展。
产品创新，先通过客户的分类打造产品体系，然后对产品体系进行工业化生产，最后对内部进行精细化加工。
当然，这些都是计划，万科具体怎么实施呢?
为了像帕尔迪那样在8%的净利润的市场里实现18%的净资产收益率，万科在重点城市花钱受让股权给当地国资委。
一方面有的当地土地储备的优势，另一方面可以实现自己在当地进行工业化生产的梦想。
也就是前面说的在工厂生产住宅构件，然后在现场进行拼装，提高整体的运营效率。
这又跟丰田挂上了钩。
传统的建筑行业，就是尽可能低的压缩成本，每个环节省钱，最后就能挣钱。
可是丰田的模式，正好相反。
丰田认为，在前期多投入，反倒可以在后期省出更多的钱，减少了返工、修补等无效的成本。
万科，就是通过这样的方式，把产品的成本，降了下来。
总结一下万科的优势，深耕房地产36年的眼光和预判，多年打磨后的管理团队和体系，一直在学习和自我更新的战略和管理手段。
其实近几年，万科已经不再是头把交椅，被恒大和碧桂园抢走了老大甚至老二的位置，甚至连老三的位置，都已经被融创盯上。
可是在这个存量时代和城市中心化的时代，碧桂园的三四线模式，恒大的旅游城模式，融创的高杠杆大规模分销模式还能走多久？
还是那句话，存量时代，蛋糕能切多大，一看产品，二看管理。
这两点，万科好像都占了优势。以上为菜头的个人思考和总结，不构成任何操作建议，请结合自身的实际情况，获取属于你自个儿的那份成长和认知。
本文作者可以追加内容哦 !
