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不论是出于何种目的,房企进行返本销售都存在较大风险!

日前,长春市住房保障和房屋管理局(简称“长春市住管局”)印发通知称,近期有房企按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同,收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售,长春市住管局为此对涉事企业采取了惩处。

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接受券商中国记者采访的专家指出,还本销售或许是企业在现金流困难之下的无奈之举,能否按承诺返款实际要看企业经营情况,返款承诺很容易成为一张“空头支票”,对购房者造成损失。在不少刑事案件中,还本销售也往往是企业进行非法集资的实现途径。因此,该行为一经发现,必将遭到有关部门的严惩。

长春市有房企涉嫌返本销售

长春市住管局指出,坚持房地产市场调控,保持市场平稳健康发展,是贯彻落实党中央、国务院关于坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,落实城市主体责任,建立和完善房地产市场长效发展机制的重要举措。

长春市住管局披露,近期,有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同,收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售,严重扰乱正常市场秩序,违背房地产调控政策精神。

为此,长春市住管局对涉事企业采取了三项措施予以惩处:

按相关法规规定予以立案调查,继而进行行政处罚;

停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案;

在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。

在我国内地,监管当局明令禁止房地产开发企业的返本销售行为。《商品房销售管理办法》第十一条就明确规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

仅从字面意思来看,“返本销售”似乎是房企变相降价卖房,对于买房者来说“赚了”,对于房企“亏了”,为何长春住管局将此行为定义为“严重扰乱正常市场秩序,违背房地产调控政策精神”?

环业投资IP Global中国区首席经济学家、中国资本联盟副理事长柏文喜对券商中国记者表示,返本销售算是房企的一种变相降价行为,之所以有房企冒险采取返本销售的手段,可能有两个原因:一是企业流动性压力过大,迫使企业为了挽救现金流危机而为之;二是同业竞争压力过大导致产品去化困难下的促销行为。

柏文喜指出,这种违规行为在行业里并不罕见,尤其在融资困难和销售困难并存时更易出现。如果企业的资金面不能迅速改善,企业违反合同约定兑现返款就会成为大概率的事情,双方明面上签的返款合同自然就会沦为一纸空文。因此,返本销售会扰乱区域楼市价格体系,并可能带来未来的兑现风险,的确是违反房地产调控政策精神的。

警惕返本销售背后的风险

多数情况下,返本销售都存在无法返款的风险。根据我国刑法,房企不以房产销售为目的的返本销售行为,有可能涉嫌非法集资,成为刑事案件。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉券商中国记者,多数情况下房企进行返本销售操作,其实就是非法集资。实际过程中,返本销售承诺的回报也和许多非法集资案例中的高回报承诺一样是空头支票,可能根本拿不到。

严跃进进一步解读,返本销售的做法,实际上是一种很隐蔽的诱导行为。因为有了返现机制,会给购房者一个错觉,认为此类投资非常划算,因为“不久的将来”就有了投资收益。

严跃进分析,部分房企愿意冒着违规风险进行还本销售,就是企图借此类返现机制来诱导购房者交付资金,然后骗取交易合同。而所谓的部分返现往往是有前提的,比如说要看企业的具体项目经营等情况,并且往往没法兑现,对购房者容易产生伤害。

根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条内容,实施“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”行为,符合“未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金”条件的,应当依照刑法第一百七十六条的规定,以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

早年间,以售后包租、返本销售进行非法集资的情况时有发生。一些不法分子打着售后包租、返本销售的口号预售房屋,一些案例中还存在房企“一房多卖”来进行非法集资,随后携款跑路,造成严重后果。随着有关部门的合力打击,该类行为在近年来明显减少。

近年来,以返本销售等方式进行非法集资的刑事案件仍时有发生。5月17日,民政部全国老龄办、公安部、民政部、中国银保监会联合发布《关于养老领域非法集资的风险提示》。《风险提示》提到,要警惕以投资“养老项目”为名非法集资。一些机构或企业打着投资、加盟、入股养生养老基地,以销售虚构的养老公寓或者以长期出租养老床位、销售养老公寓使用权等名义,通过返本销售、售后返租、约定回购、承诺高额利息、“私募基金”等形式非法集资。

《风险提示》指出,机构或企业承诺的高额利息主要来源于老年人缴纳的费用,属于拆东墙补西墙。多数企业不存在与其承诺回报相匹配的正当服务实体和收益,资金运转难以持续维系,高额利息仅为欺诈噱头,一旦资金链断裂,高额利息无法兑付,本金也难以追回。