后房地产时代普通投资者可投资什么？

10月23日，十三届人大常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，房地产税的重磅改革的靴子终于开始落地！

这对于近几年来风波不断的房地产市场，无疑又是一个“王炸”。这也可能对于未来居民理财的资产结构产生深远的影响。

过去的二十多年，是中国房地产发展的黄金时代，也是一个“全民造富的时代”，全国房地产的涨幅平均年化接近8%，一线城市的房价涨幅更大。尤其早期在以北上广深领衔的全国大中城市买房的人，大都实现了资产的大幅增值，甚至阶层的跃迁。根据中原地产公布的北京二手房成交均价，2005年至2020年16年间北京房价累计涨幅1236.97%，年均增长17.02%。加上买房很多时候由于房贷的杠杆作用，投资房地产真实的收益率要远远高过房价涨幅。在这个背景下，大家只要有钱，就会一直在买房。

数据来源：Wind 北京二手房价（中原地产）

自2016年底中央经济工作会议首次提出 “房子是用来住的，不是用来炒的”定位后，各地政府相继出台了限售限购、二手房指导价等政策。从北京二手房成交均价数据看到，从2017年到2020年，北京房价基本处于稳定状态。而在资本市场上，这个表现就更为明显。截止2021年11月1日，A股28个申万一级行业中，房地产（申万）指数是近三年唯一负增长的行业指数，跌幅达到10.17%，与涨幅303.59%的电气设备（申万）行业、涨幅202.90%的食品饮料（申万）行业形成鲜明的对比。

数量来源：Wind 数据区间：2008.10.30 — 2021.11.1

一、为什么在这时候推出

房地产税改革试点？

通常来说，房地产税被认为有以下三大功效：

1、可以有效调节收入差距，进而促进社会公平。即让持有较多房子的“富人”能够通过缴税的方式把财富转移出来，从而政府可以用它们来提升“穷人”的生活品质。

2、可以增加地方财政收入，甚至可以逐步替代土地出让金。

3、能够有效增加房屋保有环节的成本，降低建设交易环节税收，有利于房地产行业健康、稳定的发展。

我们来看一下，本次房地产税改革试点政策细则，也基本与上述功效相吻合，同时满足“积极稳妥”的方针要求，助力实现“共同富裕”：

1、试点对象，包括居住用和非居住用等各类房地产；

2、农村宅基地及农村房不征收；

3、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区政府制定具体实施细则；

4、试点期限为五年。

二、对普通老百姓投资影响

因为房地产占据了全国人民家庭财产的60%以上，房地产税将是促进共同富裕的重要一环！在这种情况下，房地产投资收益预期将会大幅缩减。而资本又是最聪明的，它会寻找最容易获取收益的投资领域。正如中国银行行长刘金在2021上海全球资产管理高峰论坛上指出的：人均GDP超过1万美元，中国将迎来个人资产从实物资产向金融资产转变的高峰。房地产税的推出将加速这一趋势。

另外，中国人口结构也在变化，根据今年5月份第7次人口普查数据公布的数据，中国现在有14.2亿人口，平均年龄38.8岁，而在20年前，2000年，中国有12.4亿人口，平均大概在32岁。人在40岁左右的时候，该买的房已经差不多了，未来我们工作收入带来带来的财富增长的钱最终投向何方？

中国居民的财富结构跟美国、日本、德国这些发达经济相比，最大的差别就是，我们的金融资产比例太低，而房产比例比较高。2020年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比为61.8%，高于英国的46%、日本的37%、美国的24%、德国的20%。

因此，从人口结构、财富结构角度综合来说，未来居民资产从房地产流向金融资产将是大的趋势。而公募基金因为具有1、方便投资，流动性强 2、组合投资，分散风险 3、信息透明，严格监管等特点，将成为比较好的房地产投资溢出资金的较好的理财替代产品。

三、哪些类型公募基金适合作为打工者长期投资基金

上图是2004年至2020年，各类非货币型公募基金的年化收益率和最大回撤统计表，我们看到，从长期投资收益来看，普通股票型基金和偏股混合型基金的获利的概率是最高的，但这两类基金因为收益高、波动大、风险高，如果入市时机不佳，有可能会承受较长时间的较大回撤。而且，从短期来看，存在一定的不确定，且不同品种的收益也相差较大。这种情况下，采用定投方式的投资方式，可以有效平滑风险，获取市场平均收益。对于平时工作比较忙，交易时间没有时间看盘的投资人来说，是最好的投资方式之一了。

如果从追求相对稳健收益的角度来看，债券型基金和偏债混合型基金长期业务都是跑赢了通胀，相对风险小，是6个月至3年期的家庭理财的好选择。

其实，对于普通投资者，如果想兼顾收益和风险的平衡，也可以考虑FOF基金。

FOF基金介绍

FOF，即基金中的基金（Fund of Funds），是一种专门投资于其他投资基金的基金。FoF并不直接投资股票或债券，其投资范围仅限于其他基金，通过持有其他证券投资基金而间接持有股票、债券等证券资产，它是结合基金产品创新和销售渠道创新的基金新品种。

FOF基金的优势

?投资更专业

FOF 产品均由专业人员通过定量和定性等多重方法挑选并建立基金投资组合，使得所选出的基金业绩更有保障，与普通投资者相比专业度更高；

?风险分散能力更佳

FOF 的投资标的是基金，相当于间接投资于这些基金所投资的股票及债券等，因此投资的分散度大大提高，使得风险能够在一定程度上得到降低

；

?大类资产配置更专业

与普通投资者相比，FOF 可进行更为专业的大类资产配置，如果能在合适的市场中配置风格相吻合的基金品种，则有望获得较高的超额收益；

?降低多样化投资门槛

由于一些产品的投资门槛限制，普通投资者往往难以投资多只不同的基金产品，而 FOF却能为普通投资者降低多样化投资的门槛，使其能够以较低的成本投资于多只基金，大大增加了所投基金的种类，丰富了普通投资者的投资类型。

2017年9月初，国内首批6只公募基金中基金（FOF）获批，翻开基金资产配置新时代。今年公募FOF面市4周年，Wind数据显示，截至2021年三季度末，全市场共有FOF基金193只，合计规模1875.5亿元。

四、总结

由于经济发展阶段、城市化进程、人口结构变化等原因综合作用，居民资产配置的底层逻辑正在发生变化，房地产税的试点会加快这种趋势，对于普通投资者，可以根据自身资金规划、风险偏好等选择合适的公募基金，作为资产保值增值的工具。

风险提示：本文所有观点仅供参考，不构成投资建议或承诺。cxd