【楼市内参】12月2日房地产行业关键词“石家庄”、“上海”
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昨日#品质家园#快讯要点
1. 石家庄：金融机构不得为开发企业设立其他收存预售资金账户
2. 上海第三批集中供地第三日 9宗地揽金210.24亿元
3. 大发地产前11月合同销售365.02亿元
4. 惠誉下调金辉集团展望至“稳定” 长期发行人违约评级“B+”
5. 新城控股11月实现合同销售金额约200.56亿元，同比下降30.99%
6. 祥生控股前11月合约销售额738.2亿
石家庄：金融机构不得为开发企业设立其他收存预售资金账户
11月30日，河北石家庄住房和城乡建设局官网发布《关于<石家庄市新建商品房预售资金监管办法(征求意见稿)>公开征求意见的通知》。
《通知》称，为促进房地产市场平稳健康发展，保护购房人的合法权益，规范新建商品房预售资金监督管理，保障工程建设顺利完成，根据有关规定，结合该市实际，制定本办法。
《通知》称，按照一个预售许可证对应一个账户的原则在监管银行开立专用账户。各金融机构不得为开发企业设立除监管账户以外的其他收存预售资金账户。监管账户不可支取现金，不得办理查询以外的网上银行业务，不得办理质押，不得作为保证金账户。
据悉，房地产开发企业有"良好行为"信用信息记录的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的80%;房地产开发企业有"不良行为"信用信息记录的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的110%;房地产开发企业被列入"黑名单"的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的120%。
该《通知》提出，房地产开发企业应将监管银行及监管账号在售楼场所进行公示。购房人应将预订款、首付款等款项存入监管账户，贷款银行应将按揭贷款全部存入监管账户。开发企业、监管银行应在销售现场提供与监管账户相关联的POS机等必要协助，方便购房人缴存购房款。
此外，《通知》称，项目取得预售许可的工程节点至竣工验收备案期间的工程建设投入为项目重点监管资金，其余为非重点监管资金。重点监管资金必须用于本项目工程建设，保障工程顺利建成。非重点监管资金优先用于本项目工程建设，可偿还项目贷款及房地产开发企业正常经营性支出。
上海第三批集中供地第三日 9宗地揽金210.24亿元
12月1日，上海第三批集中供地第三日，共9宗地块出让，涉及浦东新区3宗及自贸区临港新片区6宗，总起价约206.4亿元。
当日第一块进行出让的浦东新区高行镇(高桥新市镇北社区Y00-0402单元)E01-06地块经历了49轮报价，最终由烟台招商局置业有限公司(招商蛇口 )通过一次性报价，以成交价45.29亿元摘得，楼面价35684元/平方米，溢价率9.39%。
下午浦东新区其余2宗地块均由本地国企以底价竞得，浦东新区北蔡御桥社区单元(Z00-0902)NH021b-05地块、NH021a-06地块、NH021b-09地块、NH021b-13地块，由上海港康企业管理有限公司(港城开发)以底价45.14亿元竞得，楼面价13489元/平方米。
此外，浦东新区川沙新市镇D05C-13地块，由上海市浦东新区房地产有限公司(浦发集团)以底价25.09亿元竞得，楼面价27245元/平方米。
自贸区临港新片区FXG1-0001单元E01A街坊E01A05地块，由上海大名城企业股份有限公司以6.66亿竞得，该地块四至为东至正旭河西侧绿化带,南至万水路,西至正旭路东侧绿化带,北至芦五公路南侧绿化带，地块用途是普通商品房，出让面积41,249.7平方米，容积率2.3，出让年限为普通商品房70年，最终。受让人按要求配建保障性住房建筑面积占该地块规划总住宅建筑面积20%。
上海金桥出口加工区房地产发展有限公司与公司的控股股东上海金桥(集团)，联合竞得自贸区临港新片区综合产业片区ZH-02单元的3宗地块，权益比例为上海金桥出口加工区房地产发展有限公司51%、金桥集团49%，成交价约45.04亿元。
自贸区临港新片区PDC1-0303单元WSW-C4A-01街坊WSW-C4A-01-04地块，由上海浦东土地控股有限公司与上海海港新城房地产有限公司联合体(浦东开发&港城开发)竞得，成交价26.93亿元。
自贸区临港新片区04FX-0002单元D07-01、E03-02、E04-02地块由上海宜浩置业有限公司(临港城投)竞得，成交价16.09亿元。
至此，上海三批次集中供地第三天9宗地全部成交，除招商蛇口以一次性报价竞得1宗地块之外，其余8宗地块底价成交，总收金210.24亿元。
大发地产前11月合同销售365.02亿元
12月2日，大发地产公布截至2021年11月止未经审核营运数据。
公告披露，大发地产于今年前11个月实现累计合同销售金额约为365.02亿元;累计合同销售面积约216.7万平方米;平均售价约16843元/平方米。
惠誉下调金辉集团展望至“稳定” 长期发行人违约评级“B+”
12月1日，评级机构惠誉将金辉集团的评级展望从“正面”调整为“稳定”，并确认其“B+”长期发行人违约评级(IDR)。惠誉还确认了其“B+”高级无抵押评级，回收率评级为“RR4”.
惠誉于2021年10月20日发布了最新的企业评级标准后，将所有评级列入标准观察(UCO)，现已将其移出。
惠誉指出，评级展望的修订反映了在资本市场波动的情况下，金辉集团的合同销售放缓以及财务灵活性减弱。金辉集团的销售额自 2021 年8 月以来急剧下降，惠誉预计今年剩余时间和明年的销售额将保持疲软。稳定的展望反映了金辉集团有足够的可用现金和运营现金流入来支付短期债务到期。此外，在2021年下半年，该公司能够通过发行境内债券、境外优先票据、CMBS和ABS以及并购贷款进入资本市场。
关键评级驱动因素具体为：销售额下降：基于惠誉对 11月和 12月月销售额约60亿元人民币的假设，惠誉预计2021年金辉集团的合同总销售额将下降5%。金辉集团7月至10月的月均销售额从去年同期的82亿元人民币和2021年上半年的93亿元人民币降至 62亿元人民币。惠誉预计2022年销售额将再下降10%，这与惠誉对该行业的看法一致。尽管近期抵押贷款政策有所放松，但购房者的观望态度将继续。
金辉集团的销售额从6月份开始出现个位数下降，与整体行业趋势相似。8月份同比跌幅扩大至10%，9月份为64%，10月份为23%。
还款风险可控：近期资本市场波动削弱了公司的财务灵活性。然而，惠誉认为尽管其短期到期债务庞大，但还款风险有限。截至2021年上半年末，金辉集团的无限制现金余额为人民币18亿元。惠誉还预计，假设不收购土地，金辉集团每月将产生约10亿元人民币的净经营现金流入。
截至2022年底，金辉集团拥有人民币88亿元的资本债券到期，其中包括1月到期的3亿美元离岸优先票据和6月可回售的2.5亿美元债券。该公司的可用现金/短期资本市场债务比率低于大多数评级为“BB-”和“B+”的同行，因为金辉集团的资本市场债务的平均期限较短。截至2021年上半年末，金辉集团的所有未偿高级票据和61%的国内债券均在一年内到期。
新增借款：除手头现金和内部现金产生外，7月金辉集团发行境内债券8.5亿元、资产回笼证券3.48亿元、招商银行17亿元;9月发行36亿元人民币CMBS和3亿美元2.5年期离岸优先票据;以及11月收购上海一家酒店的5亿元并购贷款。截至2021年上半年末，这些新借款覆盖了短期资本市场债务的54%。
对信托贷款的低依赖度： 金辉集团对信托贷款的敞口有限，截至2021年上半年末，信托贷款与其他贷款一起占其总债务的4.8%(2020 年：13.5%)。该公司还确认其没有任何表外债务，包括私人债券和理财产品。我们认为金辉集团发生信贷紧缩的可能性低于拥有表外债务和从非银行金融机构大量借款的同行。
杠杆率可能下降：到 2021年6月末，金辉集团的净债务/净开发物业 (DP) 资产保持在45% 以下的健康水平。惠誉预计，到 2022 年底，其杠杆率将降至40%左右，因为该公司不打算除非看到明显的政策放松迹象，否则恢复购买土地。然而，由于惠誉也预计销售量会下降，土地储备寿命可能会保持在三年以上。
回报效率弱：惠誉预计未来两年金辉集团的回报效率将保持在7%左右，处于“B+”评级同行的低端。我们认为该指标将难以改善，因为公司的土地储备集中在二线城市，而这些城市的利润率通常比中小城市要低。然而，惠誉认为中国房地产开发商的盈利指标通常不如其杠杆和流动性重要。
新城控股11月实现合同销售金额约200.56亿元，同比下降30.99%
12月1日，新城控股公司发布2021年11月份经营简报。
公告显示，11月单月，新城控股实现合同销售金额约200.56亿元，同比下降30.99%;销售面积约213.33万平方米，同比下降15.35%。
整体来看，今年前11个月，新城控股累计实现合同销售金额约2129.67亿元，同比下降3.16%;销售面积约2096.32万平方米，同比增长3.32%。
土地方面，新城控股近期通过招拍挂方式取得山东省日照市编号为2021A-54号地块。该地块位于日照市兴海路以南、东关南路以东，出让面积为1,343.17平方米，规划用途为商业用地，容积率为≤2.5，计容建筑面积约为3,357.93平方米。公司目前拥有上述项目100%权益，需支付土地价款570万元。
祥生控股前11月合约销售额738.2亿
12月1日，祥生控股公布2021年11月的未经审核营运数据。
公告披露，2021年11月归属本集团总合约销售为54.56亿元;归属本集团合约建筑面积约40.22万平方米;归属本集团平均合约售价约为每平方米13568元
截至2021年11月30日止11个月，祥生控股归属集团合约销售总额约为人民币738.2亿元;归属集团合约建筑面积约为544万平方米;归属集团平均合约售价约为每平方米人民币13570元。
作者：汤圆
编辑：小凯
校对：欧阳楠宫
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