3. 涉房敞口如何影响资产质量？
银行涉房敞口中对公业务敞口和居民按揭贷款二者负债主体不同，风险特征也有明显差异。我们认为对银行而言，当前涉房敞口可能影响资产质量的途径主要是部分房企偿债能力下滑的风险。除此以外，我们也对供应链企业债务、地方隐性债务、居民部门偿债能力的可能影响进行探讨。具体而言：
1. 房地产企业偿债风险。上市银行2021年6月底对公地产贷款不良率约为1.9%，相比2020年末上升约0.5个百分点，略高于全部贷款约1.8%的水平，反映房企偿债风险有所暴露。将128家A股上市房企作为样本，我们发现2021年房地产企业偿债能力明显下滑，利息覆盖率（EBITDA/利息费用）小于1的公司有息负债比例上升较快（约15%）。尽管当前偿付风险仅在个别企业出现，但银行风险偏好可能因此降低。
2. 对供应链企业债务的影响。房企上下游产业链较长，一旦出现违约将影响相关行业的资金周转。另外，银行以房企为核心的供应链融资也使得金融风险具有传染性。考虑到政策“保交房”导向，我们认为行业出现大面积资金拖欠的风险较低。
3. 对地方隐性债务的影响。我们测算土地出让收入占地方政府综合收入（按一般预算收入+政府基金性收入计算）比重达到44%。如果房企拿地意愿下滑可能对地方政府收入造成拖累。在化解地方隐性债务的政策导向下，我们认为部分债务负担较重、对土地出让收入依赖度较高的省份可能将面临可支配财政资源下降的风险。
4. 居民按揭贷款的影响。国内按揭贷款不良率长期仅为约0.3%左右，远低于其它贷款1.8%左右的水平，也远低于美国2%-10%的水平。当前房价预期平稳，我们认为按揭不良上升风险较低。2021年6月底按揭不良率为0.29%，相比2020年底下降0.02个百分点，显示资产质量保持稳定。
图表15：房地产企业通过开发贷、按揭贷、土地财政、供应链金融等途径连接居民、政府和上下游企业
资料来源：中金公司研究部
图表16：稳定房价预期能够避免房地产相关风险传导
资料来源；中金公司研究部
图表17：我们测算今年以来房地产行业偿债风险上升较快
资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部
注：我们将4,000多家非金融上市公司作为样本，将利息覆盖率（EBITDA/利息费用）小于1的公司有息负债定义为“存在偿债风险的负债”。
图表18：2021年房地产企业偿债能力明显下滑，存在偿债风险的负债比例上升
资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部
注：风险负债比例=利息覆盖率<1债务占比。利息覆盖率=EBITDA/利息费用。样本采用128家A股上市房企
图表19：银行抵押贷款占全部贷款比重约42%，其中绝大多数抵押品为房地产
资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部
图表20：国有大行和中小银行对公地产不良率2020年以来年都有所上升…
资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部
图表21：国有大行和中小银行按揭不良率最近两年总体保持平稳
资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部
图表22：居民首套房贷款首付比例约为30%
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
图表23：中国大陆住房按揭贷款违约率相比美国较低
资料来源：圣路易斯联储，中国银监会，韩国央行，香港金融管理局，中金公司研究部
图表24：中国居民部门债务杠杆率绝对水平不高，但上升速度较快
资料来源：国际清算银行，中金公司研究部
图表25：住房价值占居民总资产价值的约40%
资料来源：社科院估算，中金公司研究部
图表26：居民购房意愿仍然偏弱，商品房成交弱于往年同期
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
图表27：2021年下半年以来房价涨幅放缓，二三线城市房价涨幅更加低迷
资料来源：国家统计局，万得资讯，中金公司研究部
图表28：土地成交出现下滑迹象，尤其是二三线城市
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
图表29：土地出让占地方政府收入比重达到44%
资料来源：财政部，万得资讯，中金公司研究部
注：我们定义的地方政府财政广义收入包括一般财政收入和基金性收入
图表30：房企拿地速度下滑拖累地方政府收入
资料来源：财政部，万得资讯，中金公司研究部
图表31：失业率影响个人还款能力
资料来源：中国人民银行，国家统计局，中金公司研究部
图表32：部分中西部省份债务负担较重、对土地出让收入依赖度较高
资料来源：财政部，万得资讯，中金公司研究部
注：考虑数据可得性，地方政府相关债务包括地方政府债券和城投债；地方综合财力包括本级财政收入和政府基金性收入
图表33：中西部省份地方政府相关债务负担高于东部省份
资料来源：财政部，万得资讯，中金公司研究部
注：考虑数据可得性，地方政府相关债务仅包括地方政府债券和城投债；地方综合财力包括本级财政收入和政府基金性收入
文章来源
本文摘自：2021年12月18日已经发布的《关于银行涉房敞口的几个焦点问题》
林英奇 SAC 执证编号：S0080521090006；SFC CE Ref：BGP853
许鸿明 SAC 执证编号：S0080121080063；
张帅帅 SAC 执证编号：S0080516060001；SFC CE Ref：BHQ055
本文转载自《中金点睛》
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