声明：我从不推荐股票，所有文章都是只针对企业基本面。研究企业是长期持续的过程，谈不上择时，所谈个股的股价波动与本文无关。市场瞬息万变，所有的研究和分析都是有时效性的，请勿刻舟求剑。
一、净利润大幅下滑的原因
万科的年报出台，引起一片哗然。净利润的增速比之前所有悲观的数据还要悲观，原来有券商预测到归母净利润会跌到250亿，结果实际数据竟然是225亿，基本上超出了市场上所有人的预料。
房企的营收大都是两到三年前销售额的转化，2018年万科公开喊出了“活下去”，大幅放慢了发展速度。2019年万科的权益金额比2018年是下降的，今年能做到8%的营收增速已经不容易，相比之下招商蛇口的营收增速是23%，保利发展是17%，可以做到以量补价，净利润下降的幅度相对就小很多，而万科则无货可补。
当初喊“活下去”，市场认为万科是审慎拿地，控制数量提升质量，但从如今的结算毛利率来看，万科并没体现当初“活下去”的收获。房地产开发及相关资产经营业务的毛利率同比下滑了7.63%，为21.74%，比同行业略好，但不足以弥补营业收入下降的幅度。
量缩率减，是净利润下跌了45%的主因。从结果来看，万科的“活下去”更多是体现在净负债率上，2021年的净负债率低到了29.7%，大大少于同行，用利润换来了安全，一得一失吧。
净利润大幅下滑的另外两个因素，一个是投资收益下降69亿元，另一个则是公司对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。这两项是当前市场不景气状况下的客观反映，无可厚非。
从净利润下滑的结构上来看，报表整体净利润是从592亿下滑到380亿，下跌了35.8%，但少数股东损益只下滑了12.58%，而归母净利润的下滑幅度却高达45.75%。有人会表示怀疑，但因为投资收益和资产减值两项的下降金额较高，这个差额也是可以解释的，从万科过往少数股东损益和归母净利润的变化对比，以及参照保利、招商蛇口的公司的可比数据变化来看，性质也相差不多。
二、回购缺少力度
年报中关于回购的说法，引起了更多争议。公司拟出资20亿-25亿，对A股股票进行回购，回购价格不超过人民币18.27元/股，回购的股份将全部用于出售。公告前万科A的收盘价是18.98元，比预计在4月底可以进行的回购高出了0.71元。这种以后要用于出售的股票，给出这个目标价位，是托市还是砸盘呢？
公告是之前拟好的，18.98元的价格应该是在收盘前确定的，但3月29日的收盘价就有17.48元了，0.8元只是不到5%的空间，一个上市公司，应该不会考虑不到吧？万科目前的净资产是20.3元，现在这个回购说法，更像是为了安慰一直要求回购的小股东：确实是提出回购了啊！
三、现金大幅下降
年报里最出乎我意料的数字，是经营活动产生的现金流量净额同比下降了92.27%，只有41.13亿 。虽然前三个季度的数据也不好看，但房企四季度数据才是最重要的，去年4季度就大增了近200亿，2019年前三个季度只有17.34亿，而年报时就增长到456.87亿。同时，期末现金及现金等价物余额为1407.08亿，这是2016年以来最少的一次。
“活下去”是为了捡到更便宜的战利品，万科也确实捡到了一些，但与期末现金及现金等价物余额继续保持增长态势的招商蛇口、华润置地相比，还存在着国企背景与央企背景的差距。很多投资者对万科过去几个月拿地的速度并不满意，现在看起来，这不是态度问题，而是钱的问题。
四、分红体现诚意
年报中为数不多的亮点，是分红。“2021 年度拟合计派发现金股息人民币 11,276,621,873.75 元（含税），占公司 2021 年归属于母公司股东的净利润的比例为 50.06%，不送红股，不以公积金转增股本。如以 2021 年末公司总股份数 11,625,383,375 股计算，每 10 股派送人民币 9.70 元（含税）现金股息。”
这对小股东们是个安慰，如果从经营角度来看，现在满地战利品的时候，这112亿如果去并购和拿地，对股东的长期回报会更好。但考虑到万科股价持续低迷，大比例分红也是稳定市值的重要手段，可以理解。
整体来说，这份年报真实地体现了房企的现状，尤其是万科这样国有背景混合所有制企业的现状。从各项数据的呈现来看，还是比较客观的。2020年万科的权益金额相比2019年有10%左右的增长，毛利率也基本不会有更大的下降空间，如果今年后三个季度，房地产市场整体稳定回暖，万科2022年的年报数据应该会恢复增长态势。
就目前的情况来看，关键点还是在能否尽快恢复融资速度，多购置一些当前质量好、毛利润又高的好地，现在拿到一块地，收益会是去年同期的倍数。去年年底万科提过“春天里”，现在春天到了，拭目以待吧。
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