近期房地产行业利好政策密集发布,既有各地因城施策的宽松,也有央行层面的降低首套房贷利率。但地产股表现却不给力,指数年内依然录得显著负收益,看起来像是等到了政策底,还没见市场底?抑或是这个行业长期完蛋了,不要指望什么底?

啥政策底市场底我完全不懂,但说这个行业长期完蛋了我倒是不同意。

一个行业完蛋,有两种情况:

一是需求消失,产品和行业都有生命周期,有些行业更不幸,甚至会彻底消亡。历史上消失或接近消失的行业不少,比如走街串巷卖豆腐的,再比如上门帮人磨刀的。当下也有行业有危险,比如百货商场,因为shopping mall或者电商都对它冲击很大。

二是因为各种原因,竞争格局一直不好,盈利能力长期低下。比如历史上以农户为单位的养殖业,养猪养鸡都是偶尔过一年好日子,在蛛网效应下很快又亏损,考虑到劳动力的隐性成本,长期看赚不到几个钱,不知规模化养殖后会否好一些,但目前看还是不行,离好的格局还有距离。

代入到房地产业,只要居住需求不消失,行业就不会消亡,且不论转型物业服务。但居住需求会不会消失?往远了想或许会,如果人人都进入元宇宙,活在脑电波的世界,房子起码不用住这么大了。幸运的是在我的投资生涯中,应该还看不到。

竞争格局呢?是会更好,还是更差,抑或保持原样?我觉得如果没有政策干预,行业自然发展情况下应该是越来越好;只要政策一直做短周期的调控,而不做结构性的大手术,格局也应该越来越好。总之,看得见的手动得越少,格局向好的确定性就越高。

目前政策是利好,销量真起来了,政策又会是利空。所以拉长看,政策还是中性变量

决定股票价值的,是它背后的上市公司长期能赚多少钱,能给我们分多少钱,跟利润是上涨还是下跌等周期性波动没有关系。所以,我觉得,房地产行业还是不应该整体性放弃,当然选个股的也比赌行业的重要得多。

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