记者丨晓敏 见习生丨夏路
出品丨鳌头财经（theSankei）
一则“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”将中交地产推上了风口浪尖，成为市场关注的焦点。
5月12日，中交地产（000736.SZ）发布公告，公司认为上述传闻可能会对投资者形成误导，公司在2022年5月末到期的金融机构债务合计约24.4亿元。
辟谣“暴雷”，但中交地产的偿债压力仍存在， 经营状况也不乐观，盈利能力逐步走弱，自2019年起，中交地产的归母净利润已连续三年下滑，且下降幅度超过30%。
2021年，中交地产实现营业收入145.42亿元，利润总额为15.22亿元，归母净利润却同比减少32.19%，为2.36亿元，而扣除非经常性损益后净利润亏损达4.32亿元，这也是其近三年归母扣非净利润首次为负。今年一季度末，其净亏损达4154.41万元。
二级市场上，2022年3月16日，中交地产的股价创下6.3元/股的低点，此后一路高涨，股价最高涨至29.26元/股，涨幅高达238.27%，自3月23日以来的31个交易日，中交地产共收获了17个涨停。
债务压力攀升 拿地力度加大
近日，一份红头的“中交地产股份有限公司文件”广为流传，文件题为“关于 2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”，文件递交对象为“中交房地产集团有限公司”。
5月12日，中交地产就近期网传“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”内容作出回应，称公司目前现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还。
鳌头财经注意到，近年中交地产的负债规模直线攀升，从2019年-2021年的总负债分别为414.51亿元、866.11亿元、1240.17亿元，流动负债数额也随之升高，分别为285.10亿元、437.74亿元、772.68亿元。2022年一季度数据显示，中交地产的负债总额为1325.52亿元，货币资金余额173.99亿元。
截至2021年末，中交地产现金及现金等价物为107.6亿元，但同期，中交地产的短期借款为8.89亿元，应付票据3.8亿元，一年内到期的非流动负债为177.86亿元，较2020年末的58.19亿元翻了超三倍。
2019-2021年的一年内到期的非流动负债分别为44.71亿、58.19亿元、177.86亿元。
此外，中交地产此前并未能向控股股东按期足额归还借款。
根据中交地产年报和2021年年底的公告，公司及其子公司将中房集团4笔合计35.8亿元的借款展期两年。逾期未偿还外，中交地产又向中房集团新增23亿元借款，向其控股的子公司续借1亿元。2022年3月底，中交地产继续向控股股东借款，两笔合计45.8亿元。
债务攀升源自拿地增加，中交地产近年拿地力度加大。
2020年，中交地产共计新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，较上年增长176.90%，土地购置总价款535.80亿元，权益价款252.54亿元。
2021年，中交地产持续加大拿地力度，获取新项目24个，对应新增土地储备总建面371.7万平方米，新增土地储备总价约388亿元。
土地成本上涨明显，2021年，中交地产的地产销售成本为49.18亿元，占营收成本比重43.87%，比2020年增加了10.31个百分点，增加18.85亿元。
在土地上的“高歌猛进”增加了业绩压力，根据财报数据，2021年中交地产实现营业收入145.42亿元，同比增长18.23%；净利润为2.36亿元，同比减少32.19%；扣除非经常性损益净利润为亏损4.32亿元，上年同期盈利2115.72万元。
根据“三道红线”的要求，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不小于1。
截至2022年一季末，中交地产总资产为1505.2亿元，总负债1325.52亿元，净资产179.68亿元，资产负债率为88.06%。2022年一季报显示，中交地产剔除预收款后的资产负债率为82.98%，净负债率高达214.29%，现金短债比0.98，依然处于“三条红线”全部踩中的状态。
利润下滑陷亏损 股价异动股东减持
作为央企，中交地产的业绩增收不增利。自2019年起，中交地产的归母净利润已连续三年下滑，且下降幅度超过30%。2018年-2021年净利润分别为8.10亿、5,42亿、3,47亿、2.36亿。
年报数据显示，2021年公司营收145.42亿元、利润总额15.22亿元，同比涨幅“止跌”，但增幅不算大，分别同比增长18.23%和4%。同期中交地产的净利润7.39亿、归母净利润2.36亿、净利润率5.1%、毛利润率22.9%“连续三年负增长”，同比减少17.5%、32.19%、2.2%和3.6%。
而扣除非经常性损益后净利润亏损达4.32亿元，这也是其近三年归母扣非净利润首次为负。
据2022年一季报显示，公司报告期内营业收入为39.48亿元，归母净利为-4154.41万元，扣非净利为-5338.56万元；2021年同期，公司营业收入为20.53亿元，归母净利为-1.42亿元，扣非净利为-1.66亿元。
近期，中交地产连续多次发布股票交易异常波动公告，提醒广大投资者理性投资，注意风险。从3月16日到5月11日之间，中交地产共发布9次股票交易异常波动公告。
此前，中交地产长年低于10元/股，今年3月16日，中交地产的股价创下6.3元/股的低点，自此之后，一路高涨，一度股价触及31.75元，截至发稿前，中交地产股价涨至20.79元/股，总市值达到145亿元。在此交易期间，中交地产共收获了17个涨停。
中交地产的走势堪称“妖股”引来了深交所的关注函，询问公司是否存在应披露而未披露的重大信息，是否有重大影响事项，是否涉嫌内幕交易的情形。中交地产对上述质疑均予以否认，不过从公司2021年度报告和近日的股市交易情况来看，已经潜藏透支预警。
在连续涨停的档口,中交地产遭遇股东减持。4月12日，中交地产发布公告称，持有公司6233.888万股股份（占总股本8.96%）的股东重庆渝富计划减持公司股份不超过2086.3万股(占公司总股本的3%)。
4月29日，中交地产再次发布公告，大股东中交房地产集团有限公司计划减持中交地产股份不超过1390.87万股，占总股本比例2%。
股东减持引起投资者的担忧，中交地产方面回应称，“近期公司股价波动幅度较大，我们按照大股东关于减持计划告知函对减持原因和减持具体安排进行了披露，根据公司已披露的大股东减持计划，近期的减持计划不会导致我司控制权发生变更，不会对我司治理结构及持续性经营产生不利影响。”
- 中交地产(000736)
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