1、历史经验看，地产股的行情主要跟政策预期相关。
房地产板块，尤其是A股的房地产板块，主要是跟随政策松紧预期起落而涨跌，而不是跟随基本面价量变化而波动，即地产股行情周期受地产政策周期驱动。从历史复盘看，在政策放松周期，地产板块和龙头地产股的超额收益都非常显著。
地产投资研究的核心，是地产政策分析。
销售增速可作为政策调控参考的先行指标。
通过梳理政策调控拐点与行业各基本面指标周期位置的对应关系，可以看出销售面积、销售金额以及住房价格指数同比增速与政策变动的关系较为紧密，土地购置面积、新开工面积以及开发投资额除了受到政策调控的影响，还取决于房企自身对未来的预期判断，相比之下与政策的关联度较小。
具体来看，销售面积及金额同比增速的累计值比当月值参考性更高些。一般累计同比增速达到峰值及之后一个季度内，政策通常由宽松转为收紧调控；反之，当累计销售同比转负后两个月内，为提振房地产市场发展，政策开始逐步放松。
2、地产政策分析：历史对比、当前情况
房地产行业历史周期回顾。
2007年以来，我国房地产行业经历了4个周期，当前正处于第4个周期中。
本次收紧周期自2016年6月开始，持续五年之久，与过去几轮周期相比，持续时间更长。原因在于，由于期间整体市场走弱并不显著，因此调控力度也没有出现明显的松动。从销售来看，无论从累计和单月增速看，虽然销售面积持续下行，但除了20年初疫情期间外，并没有明显的长时间的转为负增长，所以2016年8月-2021年8月政策持续处于收紧的状态。
分析2008年、2014年政策调整前的市场背景，发现当前与2008年、2014年比较，在实施宽松政策前有以下三方面共同特征：
1）市场均经过了一轮强调控，政策筑底；
2）强调控下，房地产销售景气度均明显走弱、房价持续下行、库存上行速度加快；
3）经济增长受到阻碍。
复盘2014-2016 年房地产市场，销售率先复苏，带动房价、新开工、拿地、开发投资依次回暖。
2014年2月楼市销售进入负增长区间，此后持续恶化，市场弥漫悲观情绪。面对销售持续低迷，行业对于政策放松的预期越发强烈，2014年下半年限购限贷政策集中取消，政策持续宽松。2015年2月销售见底，2015年6月销售面积累计同比增速回正，到2016年4月达到峰值。房价变动相对滞后于销售，2005年4月见底，新开工2015年8月左右见底，拿地2015年10月左右见底，投资2015年12月见底。
注：房价是右轴
2014-2016年政策复盘：随着基本面下行压力加大，中央和地方层面相继出台放松楼市政策。
1）中央层面，2014年9月30日央行出台首套房认定新规则，规定“首套房贷利率下限为贷款基准利率的0.7倍”并由之前的“认房又认贷”调整为“认贷不认房”，算是真正意义的宽松开始，随后各大商业银行出台细则支持住房贷款需求。2015年3月30日央行宣布下调公积金首付比最低至20%；8月25日央行宣布降准降息；9月30日，不限购城市首套房商贷首付比下调至25%。2016年2月，央行宣布不限购城市商贷首付比下调至 20%。
2）地方层面，公积金首付比下调是地方最先启动的宽松，也是最多城市响应的政策，2014-2016年期间共有120余个城市先后调整公积金首付比。期间，限购放松的城市数量大约为40个，其中不乏一些热点城市，如杭州、宁波、南昌、厦门等等。在下调房贷利率方面，2015年北京、上海、广州等一线城市纷纷降低公积金贷款利率。
当前基本面：2021年至今基本面指标全线下行。
当前地产销售、拿地、开工均持续走弱，降幅均超2014年。
地产销售：2021年3月增速开始下行，21年7月开始单月销售开始持续负增长，且降幅持续较大，景气度已经差于2010年以来任何时期（除了20年初疫情的特殊情况外）。此次下行周期相较于2014-2015年降速更快。
房价指数连续下降，持续时间将近3年。
新开工、拿地、投资，2021年3月以来持续下行。1）开发投资“下台阶”，房地产开发投资增速在过去的几年里具有很强的韧性，但当前出现了“下台阶”式的下降。2）拿地和新开工面对下行压力，反应更为剧烈。
当前市场与2008年、2014年的不同。
当前和2014年的地产基本面、市场环境也存在明显的不同：存在行业利润率下行、房企规模诉求降低、资金链紧张等差异
1）当前处于行业利润率下行压力加剧的时期。
2）2014年虽然全国商品房销售大幅下滑，但是百强房企销售增速仍然有韧性，而2021年百强房企销售较差首次出现了负增长-3.2%。2014年虽然市场不景气，房企还是有冲规模的诉求；而2021年在三道红线下房企普遍放慢扩张速度，追求稳健发展，土地市场热度欠佳，融资收紧民营房企躺平，规模诉求减弱。
3）当前房企资金紧张程度远超2014年。2021年7月以来房企暴雷事件频出，同时2021-2022年持续处于偿债高峰期。
因此，本轮政策调整的方向、力度、时长、范围均会出现不同。
当前市场的不同，决定了本轮政策宽松的力度和时长不同。
政策调整的力度：在“房住不炒”主基调下，政策调整的力度和空间预计小于2014年。
政策调整的时长：政策思路是相机抉择，根据经济情况的好坏调整政策的节奏，经济压力越大时，力度会越大、节奏会越快，因此预计整个政策调整的持续周期将会更长，政策反馈与起效的时间会更长。
与08年、14年两轮周期需求端全国范围内的调整不同，本轮的调整以地方调整为主，因城施策，针对一二线城市与韧性不足的三四线城市的调整不同。
而如前所述，历史复盘看，地产股的行情主要跟政策预期相关，所以只要我们判断政策会继续宽松，地产股的行情就能持续。
3、当前地产政策进行到哪一步了？
随着楼市下行压力加大，多家房企接连出险，2021年9月地产政策触底，政策基调逐渐转暖。可以将2021年9月以来的政策调整分为2个阶段，以2022年3月16日金融委会议为分界点。
第一阶段，政策以纾困纠偏为主。
主要是基于地产企业债务风险集中爆发，或成为经济增长隐忧出发，政策主要集中融资端或并购票据、预售金监管等纾困纠偏政策，缓解房企资金压力，房企合理资金被满足，化解房企债务风险。
然而，第一阶段的政策力度小，地产延续下行，基本面未见改善，房企出险屡见不鲜。
尽管政策有所改善，但更多为原有政策纠偏，购房者和金融机构信心未修复，房企销售端及融资端未改善，现金流压力没有得到缓解。2021H2 以来，信用出险事件持续发生。
第二阶段，以3月16日金融委会议为起点，政策由纾困步入到实质改善阶段，政策力度加大。
3月16日，金融委会议要求，及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案；同日，财政部、央行、证监会、银保监会、外汇局，同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。在此之后，可以看到后续的政策力度有加大，南宁、哈尔滨、福州、秦皇岛、浙江衢州、兰州、重庆等地纷纷“因城施策”解除限购或限售、降低首付比例。
回顾来看：2022年以来，全国超过70个城市出台了各种稳楼市的政策，密集调整：
1）松绑调控正在从中级城市向中高能级城市过渡。前期主要以三四线城市为主，现已经扩大至二线城市。
2）同时，政策从低力度向高力度过渡。松绑政策，从公积金、补贴、人才政策，到取消“认房又认贷”（郑州）、退出限售（哈尔滨）、调整二手房指导价（深圳），再到取消限购（福州、秦皇岛、衢州等），政策层层加码，解除限购属于关键性政策放松，是政策力度最大的，积极信号明显。
2022年4月29日政治局经济会议对地产的定调更积极。
会议强调：“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。
历年来，政治局会议中关于房地产行业的定调一直是房地产政策走势重要的风向标。本次中央政治局会议，高层对于房地产放松的态度从“默许”走向“支持”，地产放松政策预计进入加速期。
政策出现不同的语境反应出政策意愿强弱：
a）站在民生角度谈地产，2019年，地产和教育医疗并列，这种情景下肯定是坚决遏制房价上涨，管控地产。
b）站在稳增长角度谈地产，2021年底的表态，地产与基建并列，这种情况不算是很迫切。
c）第三种，站在防风险的角度讲地产，政策意愿最强，上一次追溯是2008年，这次也是，这次地产与股市并列。这种语境下，表明地产行业的下行风险高，相应的需要更有力的地产政策。本轮地产下行数据的下降幅度、预期的悲观程度、房企的艰难程度都史无前例。
“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”
“支持”两字非常重要，相较之前默许地方政府放松房地产政策，现在中央的态度更为明确，中央与地方统一了思想，地方就能真正放开手脚。
需求端方面，“支持改善型住房需求”表述首次在政治局会议中出现，用词由此前住建部层面的“满足”变为政治局会议的“支持”。改善性住房需求被明确包含在支持范围内，这类需求背后是一批支付能力较强的购房者，改善性需求的重要性得到认可将提振这批持币观望者的信心，更能有效改善房地产市场销售。
供给端方面，“优化商品房预售资金监管”首次在政治局会议中出现，这是近年来对商品房预售资金监管最高级别定调。预计下一个阶段，各地城市根据自身情况将适当放松商品房预售资金监管标准，这对开发商而言是一项重要利好政策，有望缓解房企的资金周转压力。
5月4日：央行、银保监会、证监会、深交所纷纷表态支持地产的政策，及时贯彻落实中央政治局经济会议精神：
1）20220504央行：执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。
2）20220504银保监会：因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求。要区分项目风险和企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。
3）20220504深交所：支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。
4）20220504证监会：积极支持房地产企业债券融资。
当前经济下行压力加大，稳增长需要稳地产。
本轮上海、深圳等之前防疫标杆城市疫情的大规模反弹，体现出奥密克戎变异毒株传播速度很快、隐匿性很强。且病死率并不低：中国疾病预防控制中心流行病学首席专家吴尊友：“根据特区政府有关部门通报，截止4月5日，香港第五波疫情累计超116万人感染，累计8136名死亡病例，病死率为0.70%。由奥密克戎引发的香港第五波疫情造成的死亡人数，比其前4波疫情造成的死亡总数还高出很多。”
中央坚决执行“动态清零政策”，把人民生命权放于第一位，防疫是当前最大的政治，优先级第一。
疫情管控的升级带来人员流动、物流等活动的显著放缓，对消费的压力最大，工业生产、投资等活动也受到一定程度的限制，出口受到的影响最小。
经济增长的三驾马车：投资、消费、出口。
1）出口：今年面临外需回落，出口增速自21年年初高点以来呈现持续下滑趋势，22年以来增速更是明显下台阶。
2）消费：疫情的反复，对消费的冲击最大，尤其线下消费。
3）投资：基建投资已经开足马力，地产投资可调整的空间大。地产对经济、财政、就业的作用无须赘述，房地产仍是我国国民经济支柱产业，地产行业自身及产业链对 GDP 贡献占比近三成。光靠基建一个顶，完成全年5.5%的增长难，地产需要稳起来，而不是继续下滑拖累经济。
地产发展长效机制、长期发展模式，需要时间在长期的时间维度内逐渐建立，这与短期政策调控关联不大，短期要做的是稳住持续下行的地产行业、进而稳住经济。当前持续下行的地产，非但不能为经济带来正贡献，反而会拖累经济。
2002年4月29日政治局会议明确努力实现全年经济社会发展预期目标不变，5.5%的GDP目标是需要保的。预计后续稳增长的力度加大，稳地产是关键着力点。
4月份制造业PMI数据低于预期，经济下行压力加大，需要稳地产来稳经济。
4月制造业PMI为47.4%，预期48%，前值49.5%。4月非制造业PMI为41.9%，预期46%，前值48.4%。相比3月份数据，价格分项指标继续维持高位，但生产、订单指标悉数回落，产成品库存回升，数据受疫情影响的特征明显。
4月百强房企销售数据出炉，跌幅较3月进一步扩大，继续恶化。
根据克尔瑞数据，百强房企全口径销售额，4月单月同比-59%，同比增速较3月降低6.2pct；1-4月累计同比-50%，增速较1-3月下降3.4pct，降幅再度扩大。
需要更大力度的稳地产政策出来，来稳住地产。
数据来源：克尔瑞
后续政策展望：宽松持续时间决定地产行情持续时间。
1）经济不好起来，地产放松的预期不会停止。政策思路是相机抉择，经济越差，越需要地产稳起来，政策放松的力度就越大。
如前所述，历史复盘看，地产股的行情主要跟政策预期相关。所以只要判断政策会继续宽松，地产股行情就能持续。
2）政策何时收紧？看经济何时好起来。可跟踪的更高频指标，如前所述，跟踪地产销售数据。
历史复盘看，一般累计销售同比增速达到峰值及之后一个季度内，政策通常由宽松转为收紧。
复盘上一轮周期，2015年2月销售见底，2015年6月销售面积累计同比增速回正，间隔4个月，到2016年4月销售达到峰值，间隔了8个月。
而当前地产销售还在加速下行，还没有见底。
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