先说股市。今天最核心的逻辑就是5年期LPR从4.6%下调到4.45%。

这意味着新增和存量房地产贷款利率都会相应下降。

利好地产,但地产先跌为敬。这事可以理解。

目前的A股里,地产也属于尿壶,就熊市套上一用。一旦宏观利好出台,基金经理肯定抢筹跌幅更大的强势板块。比如今天的白酒消费,昨天的光伏新能源。

至于房贷,不降也不行了。

据说阿里本周准备大面积裁员,直接被HZ叫停。一旦裁员,大面积断供,旁边科技城的房价就崩了。

另一座二线城市南京干脆不装了,直接取消二手房限购。

要知道,长三角和珠三角经济活力强,人才流入大,房价坚挺,楼盘好卖,属于地产商的兵家必争之地。

但现在两座长三角核心城市都要这样子玩了,可见今年难度之大

不过,这并不影响股市的上涨。

事实上,从4月份到现在,很多人的悲观预期都兑现了:

  • 俄乌危机愈演愈烈,俄罗斯各种脱钩;

  • 疫情扩散,北京多区居家办公;

  • 美联储持续缩表加息,有明显衰退迹象;

  • 美股盈利下滑,股价暴力下跌,投行集体唱空。

但A股却不管不顾地强势上涨。如果看指数,4月见底后,已反弹7~10个点了。

这就是经典的「悲观者正确,乐观者赚钱」。

股市短期只是投票机,长期才是称重机。短期的股市情绪往往会过于悲观或乐观,创造出不合理的价格。

4月份最恐慌的时候跟大家讲很多次,

咱们不应该抱怨,而应该感谢市场先生;

不应该浪费危机,而应该珍惜机遇;

不应该关注价格,而应该利用价格。

其实,股市和房产都属于资产,有许多共性。

股市最好的几个行业。新能源行业指数从去年最高的4800点跌到最低的2700点,跌幅高达45%。

消费行业指数从去年最高的32500点跌到最低的19500点,跌幅高达40%。

股市里消费和新能源这样的强势板块,就如同产业持续升级、人口持续流入的一二线强势城市。

如果在一片悲观的看空声中,强势城市的房价跌幅高达40~45%。比如,上海700万的盘跌到400万,杭州500万的盘跌到290万。

这显然是史诗级的机会。房住不炒的大旋律下,咱不能说是投资机会,但绝对是改善居住环境的机会。

所以,资产的原理是相通的,我们要做的很简单:卖在人声鼎沸时,买在无人无津处。

鲁迅先生曾经说过:人类的悲欢并不相通,我只觉得他们吵闹。

要我说,投资者的悲欢并不相通,而我只想抄底

当然,对资产的定价也很重要,有人刚跌10%就去抄底了,显然是没有做好定价工作,也没有做好仓位管理。

股市定价经常讲,这次讲下楼市的。

一是横向分析。我找到了美国住房与城市发展部的数据。下图是1963年至今美国房产中位数价格走势。

60年来,美国房产最大的一次价格跌幅是2007年次贷危机。

从2007年一季度的25.7万美元跌到2009年一季度的20.8万美元。时长2年,跌幅20%。

咱们这次也是住房市场下滑。美国次贷危机具有一定的参考性。

但咱们这的贷款质量要比老美当年好多了。毕竟老美那时候连条狗都可以贷款买房。所以咱们这波楼市回调,幅度大概率要小于老美。

二是纵向分析。以二线城市房价为例,2010年至今房价走势如下:

调整最大的一轮是2014年,跌幅为5%。从顶部到底部的时长为1年半。

而本轮楼市调整从去年上半年开始,持续时间为一年。根据统计局数据,今年4月份二、三线城市二手房房价同比下降1~2.5%。

综合而言,咱们这波房价调整,幅度大概率在10~15%(成交价,非挂牌价)。整体见底时间很可能在半年~一年内。

当然,这里说的是房价指数,而不是具体某个城市。不同的城市禀赋不一样,泡沫不一样,不能完全参照指数。

就好像茅台、宁德和ST股的走势和沪深300完全是两回事。

这里可以举个例子:北京。

北京二手房房价近10年走势如下图。走出了一波六亲不认的步伐。

简单说,先是2012~2017年5年时间暴涨80%;然后2017~2020年整整消化了4年,房价纹丝不动,郊区房价甚至持续阴跌。直到2021年重新稳步上涨。

可以讲,虽然前5年涨多了,但后面也消化到位了。综合计算,北京近10年房价年涨幅为6.2%。

作为一线城市,这样的价格变动是合理的。泡沫明显小于某些短短几年翻了数倍、还缺乏基本面支撑的城市。

结果就是,北京房价消化到位后,近一年房价同比上涨6.5%,位列一线城市第一名(统计局数据)。更是远好于阴跌了一年的二、三线城市。

看到这,大家也发现了,房产和股市完全是同一套玩法:

涨多了就要调整消化,跌多了就会触底反弹。价格总归会回归基本面。只要基本面稳定,长期看,都是上涨的。

就跟谈恋爱一样,520的一夜只是波动,并不会真的改变什么,培养感情终究还是一件长期的事情

。。。。。。

最后说下存款。银保监会今天再次回应HN4家银行取款难的事。

新增的是红字部分。额,感觉还不如前两天的回应

我这两天拿到了央行对银行的评级和稳定性分析报告。有好几百页,我正在做分析,下次一并发出来。

不管咋说,我坚决同意人民日报转发的光明网评论。

这不是为村镇银行储户发声,而是为我们每一个平民百姓发声。

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