买房利率降了，要上车吗？

央行宣布下调房贷利率了。

图片来源：央行

首套房贷款利率的最低价从LPR调整为LPR-0.2%，二套房贷款利率保持不变。

不少小伙伴估计在想，政策出台后，房价会怎么走呢？现在该上车吗？

今天我们就来聊聊房价的那些事儿～

01

房贷「打折」，效果如何？

我们知道，个人想找银行申请房贷的话，银行会参考5年期以上的LPR（贷款市场报价利率）。

目前，最新的5年期LPR是4.6%。

新规出台后，意味着接下来全国房贷利率的底线是4.4%（LPR-0.2%）。

根据央行公布的数据显示，3月份新发放个人住房贷款利率为5.42%。

市场价和底线价之间，相差了1%。

那如果按照最低标准执行，能省下多少房贷利息呢？

假设商业贷款200万、等额本息、20年月供偿还的方式计算：

1）5.42%的情况：

此时月供为13667.54元，利息总额为1280208.49元。

2）4.4%的情况：

此时月供为12545.28元，利息总额为1010868.21元。

数据来源：房贷计算器

也就是说，按照4.4%发放首套贷款，月供最多可以减少1122元，20年总计能少还26.9万元的利息。

有网友调侃说，相当于买房送车了。

不过，这个差异化调整，并不是所有购房者都能享受到的，需要满足「普通自住房+首套」两个条件。

不同地区的认定标准有所差别，具体要看各地政策。

例如上海，符合普通自住房的房子就有限制：面积要小于140平，单价也不能太高（内环＜450万／套；内外环之间＜310万/套，外环以外＜230万／套 ）。

又比如长春，新规表示「认贷不认房」，只要还清贷款，再买二套时，又可以享受首套房贷利率了。

值得一提的是，已买房的人月供不会因此减少。

因为在买房时，合同已经约定了LPR+加点的贷款利率，会伴随整个贷款周期。只有LPR降了，买房人的月供才会降。

02

为什么房贷要「打折」？

不得不说，只针对房贷利率的「降息」还挺少见的。

这背后和房地产市场的不景气有关。或者说，地方政府的财政压力有点大，地卖不动了。

从4月份的社融数据来看，企业和住户贷款都出现同比少增的现象。

尤其是住户贷款尤显疲弱，同比少增7453亿元，说明企业和老百姓都有压力，贷款需求大减。

这进一步影响到了土地财政。过去十年，房地产带来的税收（土地出让金+相关税费）占到地方财政的四成，是收入的大头。

一旦卖不动地，房地产销售下滑，会引起地方财政收入不继，影响基建投资、招商引资。

从多家上市房企公布的今年销售业绩来看，房子的销量可谓是极其惨淡，就连龙头房企的销售额都是负增长的。

而伴随着疫情蔓延，各地政府在抗疫上花了不少钱，给居民发补贴、还得承担核酸、建方舱的费用；

两会又提出要加大「留抵退税」的力度，给予中小企业支持。

收入少，支出多，地方政府的存粮也不多了，很是头疼。

已经公布4月财政收入的地方政府中，深圳、南京、苏州的收入同比下降了40-50%。

所以，定向降息政策的推行，一方面能刺激买房的需求，让想上车、能上车的人得到满足；

另一方面，解决地方政府钱袋子的收入问题。

03

房价会涨/跌，我应该买房吗？

在新闻发布后，有朋友调侃说「我不缺利率，缺首付款」。

确实，和动辄上百万、掏空「六个钱包」的买房消费相比，省下20、30万的利息看上去也就是打了个9折。

不过，有句话是这样说的，「没有卖不掉的资产，只有卖不掉的价格。」

央行这次的表态是信心的体现，如果后续效果没那么好，政策可能还会进一步调整。

过去20年的房产，可能是最好的投资品，依靠着「不停涨、涨不停」的价格，让持有人产生一种「幻觉」：终于找到了一种只涨不跌的资产。

上涨的背后，是「人」和「资本」两股力量在推动：

1. 城镇化率的攀升

过去20年，中国城镇化率翻了个倍，从36%上升到65%。

这背后，是农民工进城打工，是异地毕业生留在大城市工作，成为「新市民」。

人口从农村向城市的涌入过程，自然产生了租房、住房的需求，推动了地产新建的高潮。

2. 居民杠杆的提高

买房是第一大消费，很少有人能一下掏出上百万，大部分都得向家里人求助首付，再背上几十年的房贷，才能上车。

从衡量居民「背债」程度的杠杆率来看，在过去10年也翻了1倍，从不到30%涨到62%。在这些债务中，有一半是住房贷款。

但当杠杆加到接近极限的时候，房价涨不动了。

有专业人士称，「人口流入的都市圈和城市群的房子，才算得上‘硬通货’」，「人口+产业」是决定房价走势的关键。

预计未来的房市，大概率会和股市一样，走出「结构性行情」：总体不愠不火，局部偶有亮点。

如果将城市的房价比喻成股票，那么一线城市有望成为「蓝筹股」。

依靠完善的产业链、公平的竞争、不错的就业机会，大城市很容易吸引全国各地的人才。

这里的房价由全国顶尖的购买力决定，很难下跌。在这波全国楼市松绑潮中，一线城市几乎没有出手，显示出对楼市的克制。

*房价收入比：指城市居民家庭年收入与住房价格之比，比如年收入10万，当地房价100万，则比值为10。

但由于房产价值本身很高了，在全球也排得上名。未来很难大涨，更大可能是和本地居民的工资收入增速接近，稳步、小幅上涨。

大城市周围的卫星城市有望成为「成长股」。

前段时间，国家发布了一份推进县城搞城镇化建设的文件。

其中提到：重点支持那些离大城市近和人口净流入的县城，或是有自己独特优势的县城发展。

将财政资金、土地供应与人口净流入指标绑定：哪里人多，哪里分配的钱和地就多。

这对于经济发达的地区，比如京津冀、长三角、珠三角，以及成渝、长江中游两个内陆开放城市群及其周边城市来说，是个好消息。

尤其是疫情期间，大城市由于密度太高，导致了居住环境不佳等问题。

如果周边城市能凭借自身优势承接外迁的产业和就业人员，应该有不错的发展机会。

举个例子，在长三角城市群发展规划中，就明确分了优化（红）、重点（黄）开发区以及限制（绿）开发区——

《长江三角洲城市群发展规划（2015-2030）》

可以很清楚地看到，未来城市群内资源和人口会向哪里倾斜，以及哪里会受限制。

高房价、人口流出、无产业的城市像「垃圾股」。

如果一座城市房价又高，本地居民负担不起（房价收入比过高），也没有特色产业，吸引外来人才。

这样的城市很难撑得起房价，可能会像股市中的「垃圾股」那样，价格和价值相距甚远，最终落得一地鸡毛。

如果你有买房想法的话，不妨去那些能吸引人才、有配套产业、让自己施展一技之长的城市落脚哦～

好了，关于房贷利率下降的话题就和你聊到这里了。有收获欢迎点个「赞」告诉我！