上海大华金惠明猛龙过江大湾区

记者/ 钟黛 编辑/ 谭璐

在群雄割据的大湾区旧改市场，一家外地房企的扩张轨迹愈发显著。

5月5日，广州2022年首批集中供地收官，17宗地块成交，1宗流拍，成交总金额合计341.4亿元。

本次集中供地，依然是国企和央企扎推，仅有两家民企竞得地块。一家为广州兰园控股，另外一家就是大华集团。

大华集团为上海老牌房企，凭借着本地优势，曾在上海拿下多个重要旧改项目。2018年，大华集团以底价11.63亿元摘得广州番禺宅地，并成立了大华集团（广州）投资有限公司首次进入广州。

地价低，利润率高，城市更新项目受到房企的青睐，在广东拿下旧改项目的本地企业也不少。大华集团虽然拥有30逾年的经验，但彼时在华南地区是一个新鲜面孔。

出乎意料的是，此后两年时间，大华集团在大湾区获得了15个城市更新项目，发展势头不输本地房企。

布局大湾区

5月5日上午10点，大华集团以13.28亿元的底价，拿下广州增城朱村地块，折合楼面价为8963元/平方米。

该宗地块为商住用地，规划建设用地面积为4.62万平方米，建筑面积≤148159， 容积率≤3.2。

项目周边生活配套不多，住宅项目不少。其中，汇港威华国际、广铝荔富湖畔、万科春风十里等项目在售，均价约1.3-2.3万元/。以此为参照，大华集团新拿下的地块拥有不小的利润空间。

根据出让公告，该地块要求竞得人须在交地之日起12个月内，完成项目所有立项、环评、规划等手续并开工建设，项目须在交地之日起36个月内竣工。项目须采用装配式建筑的建造方式。

此外，朱村地块要求竞得人须按规划要求，承担地块范围外南侧绿化广场的建设任务，土地由政府提供，建成后无偿移交政府。

近几年，大华集团在大湾区的存在感越来越强。

2020年1月，大华集团对外披露，已经在大湾区的5个城市(广州、惠州、江门、珠海、佛山)中获得15个城市更新项目。

彼时，大华集团管理层表示，有意“双中心”发展，在上海和广州设立双总部。

城市更新项目在不同地区有不同的“门道”和模式。上海的城市更新项目多以政府为主体推动，广州的旧村改造多以村为主体推动。

在广州，增城朱村是大华的重要投资版块。2019年10月份，大华集团耗资14.74亿元夺得朱村街朱村站宅地。

2019年12月，大华集团成为增城朱村街山田村改造项目的合作企业，投资63亿元。

2021年6月，大华集团正式通过增城朱村村经联社的表决，成为朱村村更新改造项目的合作企业，总投资金额71亿元。此次广州集中供地，大华再度拿下朱村地块。

爆发性拿地

大华集团前身为上海市宝山区大场镇集体企业，董事长金惠明通过改制取得控股权，逐步将其变成家族企业。

凭借着本地积累，大华集团将宝山区多个重要旧改项目收入囊中。

其打造的首个项目是位于上海宝山区的大华社区，占地面积达350公顷，奠定了这家公司接手旧改项目、开发大盘的基调。

大华集团在上海的标杆项目还包括大华锦绣华城（原浦东六里现代生活园区，占地3.3平方公里）和大场老镇改造社区（大华新界，占地2.5平方公里）。上述三个项目总计约25万居住人口。

2007年，大华集团试图收购大连金牛40.67%股权，实现在A股借壳上市无果，此后便陷入沉默，甚至很少和其他房企合作。

直到2017年，大华一改低调作风，开始爆发性拿地。

2017年，大华在云南拿地超3000亩，先后开发5个项目。2018年，大华进驻广州、惠州、徐州、昆明、大理、德州等六座城市。

2019年，大华接连发力，进军广东江门、山东德州、徐州、苏州、咸阳、天津、兰州等城市。

中指研究院的数据显示，2019年—2020年，大华集团拿地总额分别为327亿元、198亿元。

2021年，大华集团权益拿地金额260亿元，权益销售额约570.7亿元。其拿地销售比为45.56%，超过拿地销售比40%红线5.56个百分点，拿地相当积极。

不过，高调扩张之下，大华集团的负债规模逐年攀升。债券年报显示，2017年~2020年，其负债总额分别为439.5亿元、632.6亿元、927.4亿元、1212.9亿元，年复合增长率达40.27%。

据克而瑞的数据，2021年，大华集团实现销售金额559.9亿元，位列百强房企第51位。

时间来到2022年，华南昔日的旧改大户们，有的正忙着还债，大华则持续加码。这条上海“过江龙”，欲在大湾区搅动风云。