提问：房姐您好，手头300万现金。 想在北京全款买房，用于投资，资产保值增值。 资质没问题。您有推荐的区域和小区吗？ 原来的计划是到珠三角买，比如中山，珠海。您觉得跟北京比，收益会更大吗？
回答：当然首选北京，确定性强更强，板块上看下旧宫、西红门、天宫院。 再分析一下珠海&中山，这两个城市在2018年后这一轮的房市，不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够的时候，购买力不足以排山倒海，大水灌溉，在有限购买力的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 而对于这两个城市，产业方面，珠海的人口虹吸能力不足，横琴自贸区也是一个概念，何时真正落地尚未知；中山同样也是产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数，这两个城市只能做为备选，而非首选。 整个大湾区适合投资的城市: 第一梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 珠海 第三梯队是佛山 中山 惠州 等等。 深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。 东莞临深圳，有华为大厂支撑，部分新盘倒挂可以考虑。 佛山临广州，蹭广佛。 珠海虽隔海相望深圳，但发展基本靠他自己。珠海概念很好，炒起来后横琴也不便宜了。 大湾区首选深圳，次选广州。东莞属于临深的环一线城市中十分争气的，自己有产业，但是长远还是要看产业导入能力。其他城市概念大，缺乏内在价值做支撑，建议谨慎。
提问：房姐老师您好，目前北京想买套房子投资，总价不超过500，看了天通苑东区电梯大三居，或者望京板块塔楼的2居室，或者亚运村\/安贞附近的2居室。您觉得哪个板块比较合适？
回答：首付多少？ 买房第一步，永远都是你有多少钱，包括你的现金，你的资产和负债情况从而计算出你可以得到的资金。 天通苑大面积低单价我们2-2.5万入手的，现在已经3万了 望京是优质板块；； 优质板块，80%以上的楼盘不适合买； 不优质板块，95%以上的楼盘是不适合买。 亚运村老破小老破大为主，主要依靠学区支撑。 产品没有竞争力，天花板已经顶在头上。
提问：房姐，担心再次走错路，真心求教。背景：京户，家庭有两套北京按揭的房子，早年条件受限买的，都不是优质资产，77平西四环和51平南三环，加起来市值差不多700W吧，还有360W负债按揭中。疑问：1、现在有40W现金+ 他人XF 20W贷票，最近是在重庆用60W首付上车最合适吗？2、如果重庆再买完一套就没余额了，流水也刚好覆盖三套月供及生活，如何继续突破？求指路想早做打算～感谢！
回答：如果是90年以前又没有什么学区的，现在可以出售。 因为目前首付资金过低。 如果标的这一轮还能跟上一点涨幅，可以先行dy出来，这一轮行情后明年初卖； 但是为什么早年买的市值700，还有360的按揭？ 60万在重庆上车时足够的； 月供是相对最简单的，而且你的底仓还较低，负债总额少，月供还不能超过一般人的工资性收入范围。 提前做好每月的收支表即可。 先算资产的去留，以及可以凑出的首付； 然后进行下一步的选择。
提问：房姐老师您好 目前有两套乳山的房子买来一共大概500万两套郑州金水的老房子大概400多万，去年您建议下尝试入手了一套杭州涨幅不错，我想加快速度把资产盘活一遍，总共手上还有130多的现金，请问现在怎么用，最好的投资方式建议是什么？
回答：乳山的房子，可能翻不了身，建议抓紧卖掉。 郑州老房子，400万，如果不是学区房，那可能是老破大。 郑州是一个对新房比较买单的城市，无学区老破大，还是尽快置换。 郑州的天花板不高，这一轮核心板块300万基本是天花板； 郑州春节涨一点，再来行情，可能要等武汉大行情来临。 400万老房子出售或者抵出来，加上130手头，估计可以拿到400万左右 400万北京买一套1000+的标杆次新两房，现在还有机会下手。
提问：房姐，请问评估价哪个贷款银行的高？ 上个月买了一套1300多的万泉，评估价只有1000万不到，这样600万的首付还差200多万。
回答：评估价取决于：房子本身评估值，当下的时间点，以及贷款银行对口的评估公司 权重依次降低 评估价一般由银行认定的评估公司出值，而非银行出值。 买一套房之前，就已经知道这套房，现在评估多少， 现在可以在哪些银行给到多少评估贷大概多少（预估，实际进件在过户阶段了） 进阶的玩家，除了熟悉以上，还会考虑到过户周期，市场的评估调整节奏，调整多少，不同楼盘的调整情况。 比如，我们一个西城学区客户，春节前700买入春节后900，评估价从650涨到800，首付变2成 一个海淀学区客户，春节前1000买入春节后1300，评估价从800涨到900，当初已经预估了5成首付，实际用到4成。 买房的大原则：先准备贷款，然后再买房。
提问：房姐，您好，bj首房首贷资格，首付300万，只能走按揭贷款方式，工作地主要在国贸和金融街，自住为主兼顾投资，没有学区需求，预计最高能买总价多大标的？可以推荐几个小区或者片区吗？（户型、朝向、面积等微观指标再另行考虑）考虑自住和品质的话，新房南海子旁边的和园和绿城的和锦城园值得入手吗？
回答：为什么说只能走按揭呢？ 以300万现金，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价900左右的标的，最佳的选择是可以买到望京双井这样核心地段周围的次新3房或标杆2房。 如果按揭贷款，受限于避税只能贷303，也就是最多买到550出头（减去交易成本）的标的，那么最佳的选择是可以买到常营的两居次新。 南海子附近风险比较大，在于没有太多卖点。 自住的话，一般可以拿出资产的10%考虑自住。
提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教
回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问：房姐您好！有几个问题求教： 1、本人多年前帮岳母在大兴南中轴磁各庄桥南购置了一套金融街金色漫香郡电梯洋房（137平户型很好，毛坯空置），近年处于不涨阴跌状态。是否需要尽快置换到五环附近？还是等北京热度起来卖个好价再说？ 2、本人北京还有第二个房票，但资金有限，只能买郊区小户型。一直判断不清的是未来北京涨幅快还是房价不太高的强二线涨幅快，比如重庆、郑州，还有发展不错的地级市比如珠海、无锡。 求解惑，谢谢！
回答：1. 感觉那个地方发展有点难，离机场线磁各庄站也很远，长期看是跑输大盘的，建议置换掉。 2. 涨幅上强二线可能会高于北京，但是哪些城市哪些板块会涨，是不好选择的，而且很多二线城市价格并不低了。北京的确定性很强，就像优质蓝筹股，大概率会持续上涨，郊区只要靠近地铁涨幅就很稳。我建议集中子弹买北京，有确定性涨幅远比去赌一个未知区域要好。
提问： 房姐你好，坐标泉州，手里资金100万，本人40，12岁，6岁和尚两个，现在有鲤城米仓小区自建自住学区房150平，东海万科一期18年年头买的，现余贷款132万 月付7700，桥南百捷中央名门买了两间店面100多平，租金5500，最近在考虑厦门翔安双十中学旁边 还是厦大翔安校区旁边（均价28000），但最近泉州摇号频繁，有城东22000，北峰山水15000，东海12000暂停摇号，或者市区二手，不知怎么选择，方向迷茫，希望房姐认真解惑
回答：泉州人口和数据都可以了，可惜城市能级不够，省内地位不高。 福建多山，城市和城市之间差异很大。只有获得省内支持的城市才能脱颖而出，这方面厦门就是典型。 泉州这样的城市只能有城市内部居住需求，房价只有居住属性，投资价值不大。我更建议买厦门翔安双十中学旁边的房子。 翔安是厦门六个区当中最有潜力的一个区，同时也是不确定因素最大的一个区。翔安的商品房数量也是岛外最多的，翔安有非常多的板块，且板块分化严重，风险和机遇并存，所以对于意向翔安的购房者来说，能买到翔安的核心资产就非常重要，因为翔安的核心资产和非核心资产之间的分化会比其他区域更为夸张。 翔安的核心资产，主要集中于翔安南部新城和体育会展新城，可以关注的楼盘具体资料。
提问：房姐，请问你觉得是不是一定要在大城市才有前途？生活在小城市或者县城未来一定前途黯淡吗？
回答：说到城市的问题上，每个人都会有自己的一番见解，屁股决定脑袋的事情。很多人觉得留在大城市，承受高昂的房价、激烈的竞争，认为这样才是一种人生追求，追求成功。而一直在小城市或者回到小城市的人，觉得小城市压力小，生活安逸，能切实感觉到开心，有些人不适合在大城市拼搏，难道有错吗？ 其实关于留在哪里，哪有什么定论？ 每个人自己觉得好的，就是好的，哪怕别人说的天花乱坠也没用。 一个人会因为做了某件事而后悔，但后悔的程度绝对要低于没有做某件事而后悔的程度。因为做过了某件事，知道它的好与坏，是否适合，自己是否能够掌控，了解了本质之后，后悔与否也能够坦然接受。而没做过的而又想做的事情，对其的向往程度大多是会无限放大的。 所以不管在大城市或者小县城，你认为值得就好。
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