近日，市场传出两大消息！
李嘉诚拟90亿元竞投恒大香港总部大楼以及龙湖13亿元港元接盘合景泰富项目公司股权！
01
李嘉诚出手，90亿"抄底"恒大？
近日市场再度传出大消息，恒大拟出售香港总部大楼，而接盘方正是香港巨富李嘉诚！ 据香港媒体报道，7月28日，恒大正寻求出售位于香港湾仔的中国恒大中心物业，市场估值约90亿港元。 另悉，长江实业集团有限公司拟入标“湾仔告士打道38号中国恒大中心”项目。据此，长江实业集团发表回应称，长江实业集团有限公司确认已入标“湾仔告士打道38号中国恒大中心”项目。 香港中国恒大中心是一栋甲级写字楼，临近香港金钟及湾仔地铁站、香港警察总部、香港会展中心，毗邻维多利亚港湾，大楼之前名为“美国万通大厦”。 中国恒大于2015年11月，以125亿元向华置购入湾仔美国万通大厦全幢，后易名为中国恒大中心。 恒大陷入危机之后，去年8月，有外媒昨引述知情人士指，恒大拟出售位于湾仔总部大楼，计划以105亿港元将其香港总部大楼出售予越秀地产，但最终考虑到恒大未偿还负债会为交易带来潜在不稳定因素，遭越秀董事会反对收购计划，收购方案最终「落空」。 时隔1年，香港总部大楼估值再度下降25亿港元，而接盘方正是李嘉诚家族的长实集团，较105亿港元再度下跌14%，较恒大的买入价125亿港元已经下跌28%。
02
13亿港元！合景泰富卖项目公司股权！
7月27日，合景泰富发布公告称，将鸿才国际有限公司50%的股权及股东贷款出售给龙湖，现金代价为13亿港元。其中，股东贷款为项目公司欠合景泰富方面的约5.65亿港元。
截至公告日，龙湖方面已经全额支付代价，交易已经完成，合景泰富已不再持有目标公司任何权益。
据悉，接盘方嘉逊发展香港（控股）有限公司为龙湖集团控股有限公司的间接全资附属公司。而目标公司是由合景泰富及龙湖方面于2017年5月17日共同成立，用以持有建设及开发位于香港之物业之项目公司。
而目标公司除了为项目公司喜绰有限公司的唯一投资控股公司外，并无其他业务。项目公司主要从事房地产开发业务，并于香港启德沐泰街11号持有一个总销售面积约50万平方呎住宅项目，名为尚珒溋，项目开发已经完成，并拥有约13.5万平方呎之可售面积可供出售。
尚珒溋是由合景泰富与龙湖于2017年5月联合拿下，总地价为72.3亿港元，而这也是龙湖在香港市场的首个项目。2019年起该项目便陆续入市，截至2020年末，该项目售出逾370个单位，共计55亿港元。
该项目目前仍在销售中。在2022年4月份的业绩会上，合景泰富管理层对外披露，启德尚珒溋项目今年的可售货值约有70亿港元。据合景泰富方面提供的信息显示，该项目在6月推出地下带花园单位，成交金额超7800万港元，尺价超4万。
正处于销售中的启德尚珒溋项目被合景泰富提前出售变现，所得款项也有将用于偿债。合景泰富表示，该笔交易所得款项将用于偿还债务及一般营运资金。
据了解，项目公司净资产约16.2亿，合景泰富出售持有50%股权，现金代价13亿，买方已全额支付代价，估计公司通过此交易将录得约4.9亿港币利润。
03
合景泰富频频卖资产
过去几年激流勇进，合景泰富规模高涨，负债也在不断攀升。
数据显示，2015年至2021年，合景泰富负债总额从573亿元增长至1725.47亿元，不过与2015年不同的是，2021年合景泰富难以应对这些负债。
截至2021年末，合景泰富一年内偿还的银行及其他贷款为75.81亿元；一年内到期的优先票据为75.51亿元；一年内到期的境内公司债52.02亿元，累计203亿元。
而同期剔除受限资金后的现金及现金等价物为77.15亿元，远远难以覆盖上述负债。
图源：21世纪商业评论
但合景泰富一直积极应对债务偿付，今年上半年已兑付了境内债券及ABS合计23.72亿元，境外美元债2.5亿美元。
企业预警通的数据显示，2022年内，合景泰富还有4笔债务到期，其中9月份压力最大，有3笔境外美元债到期，合计9亿美元（约60亿元人民币）。最早一笔是9月6日到期，金额为1亿美元，票面利率6%。
数据来源：观点指数整理
另外，12月17日还有一笔8亿元人民币的国内公司债到期，票面利率6.15%。
对于9月到期的债券，合景泰富管理层表示，已进行了多方面安排。公司已获得足够美元债发行额度，将选择适当时间再融资。若再融资窗口持续关闭，将使用境外项目销售回款偿还，目前境内外跨境资金池额度在50亿元左右。
事实上，变卖物业资产也是合景泰富的自救手段之一。
日前，惠誉发布报告称，合景泰富正寻求整体出售写字楼，筹集资金或达55亿元至57亿元，此后将用于偿还即将到期的债务。
对此，合景泰富表示自2017年起，公司就在持续出售部分写字楼项目，如上海后滩写字楼、广州生物岛写字楼、北京通州写字楼等，当前公司出售写字楼事项是原定销售计划安排。
并表示，这些写字楼项目来源于早期已进入城市的综合体项目，总价值超过80亿元，一方面可为集团补充可售资源，另一方面其成本较低，有利于维持利润率水平。
而据惠誉表示这并非合景泰富年内首次出售写字楼，早在4月份时合景泰富就以13亿元的价格出售了一栋位于上海的写字楼，倘若此次出售成功合景泰富年内将获得68亿元至70亿元的资金用于偿还即将到期的债务。
据财联社报道合景泰富还表示，公司今年将持续在市场上推售写字楼项目，“年初公司组建了大客户销售团队，拓展大客户资源，促进整售式大单项目，公司会积极推进正东写字楼销售落地，将带来稳定而客观的现金收入。”
合景泰富目前的写字楼大单销售货值约为100亿元，计划销售的写字楼主要位于广州、北京、上海一线城市的城市副中心或新兴商务区，倘若这些写字楼出售成功，将有效缓解合景泰富流动性。
值得一提的是，2021年年报显示，合景泰富集团在核心一二线城市累计已开业45个投资性物业，包括10个商场、10个写字楼和25个酒店。
其中，合景泰富在广州已开业写字楼有6个，分别是位于珠江新城的合景国际金融广场、环球都会广场，位于琶洲的环汇商业广场，位于生物岛的广州科盛广场，位于科学城的科贤中心及位于南沙区的彩汇中心。
值得关注的是，近日合景泰富已主动提出撤销评级机构标普长期发行人信用评级，提出撤销前期评级为 B-。合景泰富表示，公司的融资渠道保持畅通，信用资质良好，债务方面从未有逾期或展期状况。
本文内容来源：房地产导刊、合景泰富公告、第一财经、观点新媒体、21世纪商业评论、中国基金报
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