公募REITs再遭机构疯抢？

8月9日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT均发布《基金份额发售公告》。红土深圳安居REIT网下询价认购倍数为133倍，大幅超过此前发行的基础设施REITs询价认购倍数。中金厦门安居REIT69家网下投资者管理的220个配售对象参与了中金厦门安居REIT的询价，拟认购份额数量总和为143.12万份，为网下初始发售份额数量的108.96倍。

据悉，两只REITs募集总份额均为5亿份，若发售成功，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT的募资规模或将分别为13亿元、12.42亿元。从历次公募REITs上报询定价结果及募资规模来看，两只REITs的募资规模偏低。

而在2022博鳌房地产论坛的博鳌产业科技大会之产业篇中，润城新产业执行董事、总经理马洪波指出，公募REITs的推出对长租公寓和产业园区有颠覆性的影响。他表示：“我们接触一些收并购的案例，比如说如果自建的园区，自有的成本是8个亿，但是通过REITs退出的时候可以达到15亿到15.5亿的估值，自建加上运营大概有3年半到4年的时间，但是有50%以上毛利率的退出。”

他认为，公募REITs某种意义上是极大改善了自持、低效物业资产的价值，也彻底改变了产业地产这个赛道，而且对整个国内的存量的产业园区也是一个巨大的激活。他也指出，在公募REITs退出的要求不能是以政府行政补贴的方式实现这个项目园区的租金，而是需要市场化运作能够实现，使它的价值能有更好的兑现。

中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英在接受北京商报记者采访时表示，“通过成立保障性租赁住房公募REITs的方式把原有保障房资产现金化，能够使更多的资金投入到新的租赁房建设当中，让老百姓安居乐业的同时，也能够更好地为经济发展作出贡献。因此，这类公募REITs除了有盘活资产与释放现金流的经济意义，还有极大的社会价值”。

“过去，类似于大基建、产业园区、保障性住房等项目，尽管有一定效益上的表现，但更多的是一种公益行为，因为这些项目的大部分资金来源都是地方政府或者国开行等机构发行的金融债来支持建设的。”王红英坦言，“如今这些项目形成公募REITs之后，是国家从间接融资市场为主的融资方式，走向间接与直接融资并举的发展道路，可以为投资者带来较好收益的同时，也为其拓宽出一条理财的途径。”

公募REITs热度不减

同花顺iFinD数据显示，目前市场上正在运作的公募REITs共计14只，加上近期获批但尚未成立的3只保障性租赁住房类产品，累计已达到17只。除了上述提及的华夏基金获批产品达到3只外，中金基金和红土创新基金旗下获批产品均达到2只。此外，富国基金、博时基金、鹏华基金、平安基金、建信基金、中航基金、国金基金、华安基金、东吴基金以及浙商资管共10家基金管理人旗下各有1只产品获批。

8月5日，公募REITs市场再添新丁，华夏北京保障房中心租赁住房REIT（简称华夏北京保障房REIT）获得证监会注册批复，据悉，该REITs将尽快启动发售工作，据悉，该产品将于8月12日起开启询价，份额为5亿份。华夏北京保障房REIT的底层资产是北京市两项公共租赁住房项目，作为具有保障性质的租赁住房项目，该REITs的正式获批是对“房住不炒”住房发展定位的具体实践。

另外，深交所受理的华夏合肥高新创新产业园REIT项目，正式启动基础设施公募REITs试点项目的申报工作，预计发行规模14亿元。

REITs或将成为新一条万亿赛道，各大基金公司“摩拳擦掌”等待布局。深交所表示，下一步将稳中求进推动REITs试点规模扩大、范围拓宽，深入推进保障性租赁住房、清洁能源、新基建等行业参与基础设施REITs试点，持续扩大产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保等行业基础设施REITs规模。

不过， 从普通投资者角度出发，王红英也表示，“要帮投资者做好风险教育，尽管目前的公募REITs产品实力都很稳定，整体而言，甚至出现了结构性上升趋势，但也不排除因经济周期、疫情等对实体产业的影响，所以要及时且全面地强调风险”。（来自：观点网、智通财经、北京商报）