“三保一促”，金科如何驶向更有希望的未来？
作者 | 周若涵
编辑丨高岩
来源 | 野马财经
房地产人的焦虑已经写到了脸上。2022年上半年，全国商品房销售面积同比下降22.2%，土地成交市场大幅缩量，行业融资规模增速持续下降，市场已进入“寒冬”。
房地产企业面临巨大挑战的背景下，8月30日，金科股份（000656.SZ）发布了半年报。报告期内，公司实现营收313.22亿元，结算面积约395万平方米，录得销售金额约417亿元，维持住了行业前列的位置。
面对行业的调整，金科股份“稳”字当头，通过一系列开源节流措施和多元化发展路径努力推进“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”工作。金科股份的“韧性”，能帮助其成功“过冬”吗？
稳定是底色
川渝本土房企中，有“西南王”之称的金科股份是近几年上升势头最凶猛的企业之一。2015-2020年，金科股份销售额从221亿元涨至2232亿元，5年时间实现9倍增长，公司也借此完成了行业地位的跃升。
今年3月，中国房地产TOP10研究组发布了“2022中国房地产百强企业”榜单，金科位列第16位，这是自2005年以来连续第18年获此殊荣；7月公布的2022年《财富》中国500强中，金科股份则位列第122位，较去年提升6位，排在44家上榜房企的第9位。
不过，无论是监管的调控、疫情的冲击还是需求的变化，都是对行业整体的挑战，几乎所有房企都如履薄冰，任何一家房企都难以独善其身。
行稳，方能致远。为应对行业困境，金科股份在2021年上半年就确立了“一稳二降三提升”的经营策略，而在今年的金科2021年度工作总结会和2021年度业绩会上，公司董事长周达也都再三强调了“稳健发展”的重要性。
事实上，业界对“稳”有多种不同解读，而金科则用行动交出了自身的答卷。
首先，“稳”体现在稳生产、保交楼上。2022年上半年，金科股份及所投资公司如期完成交付118个批次，住宅交楼超3万户，遍布全国47个城市，交付面积约626万平方米，切实向社会履行主体责任。
值得一提的是，金科交付项目98个，其中包括大连金科集美郡等在内的49个项目都实现了提前交付。
截至报告期末，金科及所投资的公司仍有在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5479万平方米，竣工面积约464万平方米。
压降负债，缓解流动性压力也是“稳”的题中之义。
今年上半年，金科瞄定开源节流，采用包括发行债券、处置资产、进行债务展期等在内的多种方式积极维护现金流的稳定安全。
其中，一季度金科股份先后通过发行短期融资债券和公司债、处置两座风电场获得近50亿元资金；金科服务也为金科提供了不超15亿元借款，进一步缓解了资金压力。
针对报告期内到期的金融机构融资，金科则在争取新增融资投放置换部分存量融资的同时，尽可能协商调整存量融资的还款节奏和期限。截至报告出具日，公司已经完成了两笔债券、一笔超短期融资券、两笔中期票据和应收账款ABS的展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。
有市场人士表示，债券展期已经成为了房企化解金融风险的重要手段之一，能在一定时间内让企业避免触及交叉违约条款等情况，换取更多时间和空间。观点指数统计，2021年6月至2022年7月期间，有超过18家房企对自身及控股公司的约35笔债券进行要约交换或展期申请。
与此同时，金科在经营端发力，抢抓销售回款，提高经营性现金回款质量。2022年上半年，公司及所投资公司实现销售回款536亿元，回款率超100%。
克而瑞数据显示，今年上半年金科股份销售金额位列行业TOP19，销售操盘面积位列行业TOP11，多个项目销售位列当地市场首位。
两相结合之下，金科的有息负债由去年年末的806.1亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元；同时，金科股份经营活动产生的现金流量净额达87.3亿元，同比增长247.2%，持续为正。
截至报告期末，金科股份资产负债率为78.8%，同比降低1.6个百分点，较去年年末下降0.27%；流动比率为124.42%，速动比率为34.11%。
发力“地产+”，智慧服务、代建业务表现亮眼
为从行业的挑战中突围，金科自提出“四位一体，生态协同”的高质量发展战略以来，便逐步在轻资产运营领域发力，目前公司在智慧服务、商业运营、产业运营和代建运营等业务方面已经具有一定规模。
作为全国领先、西南第一的综合物业服务商，金科服务是金科股份在智慧服务领域的重要载体。
从履历来看，金科服务基本面过硬，其已连续六年保持西南地区市占率第一；连续六年被中指院评为中国物业服务百强企业综合实力TOP10；并获得了中指院颁发的2021中国物业服务上市公司市场拓展能力TOP3、增值服务能力TOP4等多个奖项。
近几年，金科服务业绩增长迅猛。2017-2021年营收和净利润的复合增长率分别高达54.51%及74.5%；2022年上半年，公司实现营收25.65亿元，与上年同期基本持平。
值得注意的是，不同于一些过于依赖母公司的物管企业，金科服务独立发展能力强劲。
截至2021年末，金科服务合约管理面积共计约3.6亿平方米，独立第三方占比约62.9%；集团在管面积共计约2.38亿平方米，其中独立第三方占比约57.7%；而至2022年上半年，公司合约管理面积达到 3.74亿平方米，独立第三方占比提升至71%；在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比提升至64%。
在商业和产业运营方面，金科股份亦有所开拓。报告期内，金科商业签约逾10个项目，新签约行业资源20余个、商业品牌上百个，目前在管项目近百个，在管面积约348万平方米；金科产业则已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2千亿元。
代建业务也是金科股份在轻资产领域发展的重要着力点之一。这是一种输出房地产开发全流程解决方案的轻资产开发模式，仅需为项目提供解决方案并输出品牌，不涉及拿地、出资环节。中信建投认为，随着地产调控政策的变化，2021年7月后代建业务已迎来爆发期。
金科股份总裁杨程钧表示：“当前政府保障性住房供应增加，国企及城投拿地数量增多，金融机构不良业务频发，代建业务的机会明显增多。目前代建业务在整个地产开发行业中的渗透率偏低，未来成长空间大，但参与门槛要高于传统开发业务，头部品牌企业更具优势。”
金科股份早在2017年便涉足代建业务，如今该业务发展已日趋成型。今年6月，金科上海康桥项目通过前期精心筹备，克服疫情之下的重重困难，首期复工实现一次性取得预售货值40亿，认筹率超过108%，并顺利实现首开去化33亿元的热销局面。
报告期内，金科代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。
目前，金科代建重点布局华东及大湾区等经济活跃地区，其中上海、南京、深圳、惠州等一二线城市项目占比高达52%，整体业务已进驻全国17个省（市）21座城市。
整体来看，金科股份各项轻资产运营业务已经与公司的地产业务形成了一定“合力”，随着这部分业务造血能力的提升，公司抵御行业风险的能力也将不断增强。
各地房地产纾困政策加速出台，金科静待楼市回暖
积极采取措施缓解危机的同时，金科股份也等来了政策的改善。
今年以来，央行已经累计下调过3次LPR，共下调35个基点，其中5年期LPR已达20年最低点；统计显示，仅8月就有超30个城市出台楼市扶持政策，涉及放松限购、限贷、降低首付等多方面。
金科也是城市纾困政策的受益者之一。早在5月，就有知情人士向媒体透露，重庆市政府对金科集团制定了相关纾困措施。其中包括分批发放纾困资金，以借款和质押项目股权的形式给到金科集团。8月24日，金科股份的一封公告则揭示了该传言的最新进展。
公告显示，金科股份全资子公司已向重庆发展产业有限公司（下称“重发展”）借款2.4亿元，期限3年。
据爱企查，重发展背后的二股东重庆发展投资有限公司是经重庆市人民政府批准组建的国有独资公司，由市财政局代表市政府履行出资人职责，公司注册资本100亿元。重发展旗下还设有重庆民营企业纾困股权投资基金合伙企业。
不难看出，金科已经通过积极沟通、协调争取到了重庆市政府的支持。
事实上，重庆市政府也有充足的理由帮金科走出困境。金科本就自重庆起家，是重庆企业100强第一，地产业务已累计在重庆开发项目近200个，全集团近三年累计纳税约400亿元。拉金科一把，对于稳定城市的就业、税收、住房都有重要意义。
值得一提的是，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平等人撰写的报告指出，下半年房地产市场表现将好于上半年。预计三季度房地产销售将完成筑底，全年房价可能出现先抑后扬的态势，土地购置面积将高于上半年，房地产投资增速将出现反弹。年内重点城市“金九银十”可期。
“政策暖风频吹，行业曙光已现。我们相信跑到终点的企业，一定会获得更大的奖励。”早在年中的业绩会上，周达就已经表达出了对金科股份未来发展的信心。
坚定推进“三保一促”后，金科股份已在高质量发展上迈出了坚实的一步，并给自己的未来提供了更多可能性。
你对金科股份有怎样的印象？未来可能会选择成为这里的业主吗？欢迎留言分享。
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