万物云上市，对万科有何影响？

万物云预计 9 月 29 日在港上市，至多募资 61 亿港元

万科物业，万物云上市，终于敲定。

9月19日，万科旗下物业管理业务万物云空间科技服务股份有限公司(万物云)发布全球发售公告，万物云拟全球发售1.167亿股，其中香港发售11.67万股，国际发售1.05亿股。预计每股发售定价不低于47.1港元，最高不高于52.7港元，募集资金约54.9亿港元至61.5亿港元。

2021年11月5日，万科公告称，拟分拆万物云在港交所发行境外上市外资股（H股）股票并上市。

时隔接近1年时间，万物云独立上市终于尘埃落定。

实际上，如果从价格上来说，很显然万科分拆物业上市，晚了一步。

菜头个人的看法是，最开始万科应该没有单独上市物业的打算，因为物业和万科房地产开发绑定在一起，更能提高万科整体的品牌溢价。

同一个地段，万科的房子总能比其他开发商贵10%以上，这就是多年耕耘物业和服务所带来的品牌溢价。

但是房地产的调控力度以及资本市场对地产公司在二级市场的定价，应该都超出了万科管理层原先的预期。因此在去年三季报之后，万科把分拆物业独立上市提上了日程。

菜头在之前的文章里面写过：

万科持有万物云63%的股份。

自从万科物业分拆上市提上日程之后，万物云的IPO日程进度很快。

这也是最近几年为数不多的地产行业较大规模的IPO项目之一。

2022年4月1日，万物云向港交所正式递交上市申请。7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。9月1日，万科分拆万物云境外上市通过港交所聆讯。

市场预计万物云上市后总市值约549.72亿港元至615.07亿港元区间。

当前万物云的净资产收益率（ROE）仅次于新城悦服务和雅居生活以及排名第一的中海物业，排名第四。

总收入也仅此于碧桂园服务，而碧桂园当前的市值为497港元，排名物业公司第二。

万物云上市之后，有可能超过碧桂园物业，成为仅次于华润万象生活的物业公司（784亿港元）。

万物云和碧桂园服务两家公司的核心财务数据对比：

万物云将在9月22日敲定IPO价格，9月29日开始在香港交易所上市交易。

今年8月，在万科举行的2022年中期业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，万科分拆万物云上市不是卖猪仔，叫个好价钱就把它卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。

从结果看，万物云选择上市的节点并不算友好。毕竟，今年以来物业股整体表现低迷。

据中物研协数据显示，8月，非港股通物企、59家上市物企（不含新上市苏新服务）、港股通物企和恒生物业服务及管理指数分别下跌2.6%、5.4%、6.2%和7.8%，跌幅均大于恒生指数和沪深300（分别下跌1.0%和2.2%）。

经过近一年时间的演变，物企估值也开始逐渐回归理性，且头部物企和中小物企呈现估值分化。

截至8月末，59家上市物企市盈率PE(TTM)均值首次跌破十倍，仅剩8.0倍。

龙头物企的估值依然还是不错的。截至9月19日，华润万象生活估值高达30余倍，中海物业、保利物业估值均达到20余倍。

在万物云登陆港交所之后，龙头企业中仅剩金地物业和龙湖智创生活尚未上市。截至目前，金地物业尚未推出明确的上市时间表，而龙湖智创生活则已经二次递表，正在推进上市进程。

这也一定程度上意味着，随着万物云的入市，龙头物企的资本化基本完成。

2022年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务收入分别占比总收入的56.3%、35.6%、8.1%。

菜头的个人判断是，强者恒强，未来将在地产和物业板块同时演绎。

对于万科来讲，物业的独立上市，标志着一个新的征程又开始了。