【热点解读】重磅！地产板块迎大利好，当下值得配置吗？

昨日（9月29日），央行和银保监会发布阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的通知。政策超预期下，今日（9月30日）地产板块强势领涨。那么，本次通知对地产板块的影响有多大？地产板块的涨势能延续吗？当下能上车吗？

【重点事件】

9月29日，央行、银保监会发布通知，计划在2022年底之前，放宽对2022年6-8月新建商品住宅价格环比、同比连续下降的城市的利率限制，当地政府可自主决定维持、下调或取消首套房贷款利率下限（LPR-20bp），二套房维持当前规定（LPR+60bp）。

【事件解读】

本次通知明确释放了调控决心，政策形式与力度超预期，且实际效果预计好于单纯降LPR，年底地产销售同比增速转正有望。

具体来看，此次政策重点有二：一在于“限时性”，限年内有效，表明对刺激地产需求迫在眉睫的态度；

二在于“可取消下限”，意味着贷款利率理论上可以持续下探（甚至超过历史上7折的情况）。从效果上预计好于单纯降LPR，消费者如果预期LPR未来会持续降低，那么会推迟买房需求，而“限时性”优惠则利于在时间窗口期内激发潜在购买力。

【深度解读】

本次通知的辐射范围有多大？

政策辐射较广，最多超过50%市场覆盖。根据政策要求，本次利率调节针对价格同环比连续3个月下跌的城市，按照2020年统计局70城市口径计算（2021年数据缺失），有23个城市满足要求，70大中城市销售金额10万亿，满足要求市场为2万亿。

假如全国范围仅实施该23个城市，则覆盖全国12%销售金额；假如70城以外的其他城市均按23城在70城内部占比推算受益，则覆盖全国20%销售金额；假如70城以外均受益，则覆盖全国53%销售金额。

【后市观点】

往后看，本次地产利好政策有可能延续吗？

利率预计仍有下限。从力度上看，历史上2轮最大力度达到基准利率的7折，目前LPR 4.3%，7折对应3.0%，理论下限可到2.7%，实际情况有可能更高，比如按不低于消费贷执行，另外，历史上实际执行利率多数时候还是高于下限的。

政策不排除延续的可能。从时效期上，由于优惠年底前有效有可能会造成年底异常冲量，透支明年需求，这并非好的发展趋势，故政策或有可能适时延期。

【配置思路】

今年以来，地产政策方向保持积极，并且持续加码。从之前的部分二线城市零星的放松限购限贷政策，到现在由央行和银监会发布放宽利率的通知或可看出。

另外，历史上降利率往往是与限购、限贷、限价、限售、人才优惠等组合拳的方式，另外当前核心一二线城市政策仍然偏紧，后续可以期待更多城市更多形式政策的出台。

往后看，预计政策催化叠加后续潜在效果的显现，或将促进地产销售的回暖，目前可考虑定投有地产配置的相关基金。

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定投风险提示：

投资人应充分了解基金定投和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资人进行长期投资、平摊投资成本的投资方式，但不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资者一定获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。